复星地产2019年2月宁波复地御上海的项目2019年营销的策略-PPT文档资料
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复地御上海项目
2013年营销策略
宁波（慈溪）公司营销部 NINGBO 2019.2
目 录
PART 1 2019年回顾 12年推广情况 12年蓄客情况 PART 2 2019年营销策略及执行
了解慈溪 认知项目 市场解读 整体定位及推盘策略 渠道及执行方案
2019年回顾——项目推广
复地御上海项目2019年未销售，部分推广推迟到13年进行， 全年主要投放为7篇报纸广告和1次品牌落地活动。 工地围挡于年前发布。 7篇报广主要为形象广告，为复地集团落地慈溪作铺垫，
基于目标和现状的分析，2019年须重点解决
4 个问题
1、仅有1个多月的推广期；2、仅有不足2个月的蓄客期； 3、有限的推广费用；4、非刚需的全大户型。
Q1+Q2: Q3+Q4:
短蓄短爆：利用一个多月的推广期迅速品牌落地，项目信息广泛认知，确保 每天来人在50组以上，成功引爆市场热点；
精准渠道+核心卖点：1、有效的营销渠道，用最少的钱发挥最大的功效； 2、差异化竞争点，有效拉拢客户，打击对手。
2019年营销策略及执行
认识慈溪
经济发达，人均收入高
2019年百强县第八；城镇居民人均收入 全省县市级第1。
产业强市，享誉全中国
家电之都、轻坊基地、打火机世界、轴承 王国
138公里 148公里 60公里
交通便捷，通达沪杭甬
东离宁波60公里，北距上海148公里， 西至杭州138公里，是长江三角洲南 翼环杭州湾地区沪、杭、甬三大都市 经济金三角的中心。
复地御上海经济技术指标 物业类型 高层、别墅、商业 20万㎡ 用地面积 52万㎡ 总建面积 其中可售 一期 高层8万㎡ 别墅2万㎡ 二期 高层14万㎡ 别墅5万㎡ 三期 商业5万㎡ 1.78 容积率 30% 绿地率
2019年营销策略及执行
一期产品配比
分类
类独栋
类别
7房3厅6卫(端头）
面积区间
420
结论： 1、传统媒体（如慈溪日报）在慈溪的效果有限。
2、主题过于严肃的活动，慈溪客户并不感兴趣，但从竞品调研的情况看，娱乐性较浓
的线下活动效果还不错。
2019年营销策略及执行
13年宏观预测
我们的观点：13年基本不可能出现调控放松迹象，特别 是上半年，楼市成交价会维持去年的平均水平，刚需仍 唱主角，高端盘成交适量上升。
2019年营销策略及执行
独特的慈溪人
【 市长的故事】
2019年4月15日，张学友在慈溪体育中心举办1\2世纪演唱会，场地容量为2万人， 便宜的票卖的很差。慈溪某副市长说：“在慈溪的巨星演唱会，现场安排5000个座
位，每张门票卖1万元，这种方式更适合慈溪。”
为何会出现这样的现象？
2019年营销策略及执行
Weaknesses/劣势
a) 项目销售前期区域居住属性不高 （区域内配套完善至少需要2-4年） b) 开发品牌本土认知度不强 c) 由于工期进度原因，本案开盘时 间晚于保利等主要竞品楼盘，客 户资源将被对手抢先一步占有
外部分析
Opportunities/机会
不怕贵，但求奢—独特慈溪人
精明、能干，重物质层面，轻精神层面
喜欢群体消费，口碑效应明显，爱扎堆
喜欢用名牌标榜自己，爱面子 自认为富有，应该受到尊重，渴望尊贵待遇 撬动慈溪人消费的手段： 豪华的配置、震撼的气场、不错的口碑、意见领袖的认可、家喻户晓的品牌。
2019年营销策略及执行
现在让我们来
了解项目
户数
18
总面积
7515
面积比例
7.24% 4.72% 2.70% 4.09% 11.84% 35.27% 20.02% 14.12% 100.00%
套数比例
3.13%
6房2厅5卫（中间）
5房2厅4卫(端头） 5房2厅2卫（中间） 5房2厅4卫 4房2厅3卫 4房2厅2卫 3房2厅2卫 小计
350
350 300 205 185 165 143
项目1.1期公寓主力户型以四房以上大户型为主，面积段在165-185-205㎡，占总比例的
83.69%；
2019年营销策略及执行 内部分析 SWOT分析
Strengths/优势 a) 总建52万方的复合型国际化高端住 区。 b) 复星集团的国际资源能够赋予项目 的世界一流的配套服务 c) 纯正法式别墅建筑，ART-DECO高 层立面 d) 产品力较强。高层采用十字圆厅布 局；别墅地下室面积超大，另外地 下泳池为慈溪首创。三层别墅设计
2019年营销策略及执行
我们的
。
目标
货值供应情况： 13年4月供应首批房源6亿（全高层）； 10月供应第二批房源13亿， 其中高层4.6亿，别墅7.0亿，车位1.3亿。
全年实现高层9亿销售，回款7.7亿。
根据销售指标，高层销售达85%以上，基本需清盘。
2019年营销策略及执行
按照自然来人每天10组，年后至开盘最多积累600组客户，按10%来访转 签约计算，去化我们1.1期的产品至少需要2500-3000组客户，如何在短 期内大量蓄客？
其中1篇借由当地房展会的契机发布专刊，对项目进行了专题推介。
2019年回顾——项目推广
8月2日
8月9日Biblioteka Baidu
8月16日
8月23日
8月30日
2019年回顾——项目推广
9月13日
“福布斯活动”报广
10月18日
房展会特刊
2019年回顾——项目推广
9月12日，借由福布斯平台，携手慈溪市委、市政府共同举办中国高成长企业投资峰会。 慈溪市的诸多知名企业和大中型企业主悉数到场。 复地品牌和项目高端形象在慈溪圆满落地。
2019年回顾——项目推广
12年末，工地围挡出街，树立项目高端形象
2019年回顾——蓄客情况
12年复地集团刚进入慈溪市场，是复地与慈溪之间双向认识的过程。 通过自然蓄客和有限的推广：报广、现场拦截、网络（微博，各地产网项目信息页面） 共累计来电123组。 其中现场拦截蓄客约占60%，网络渠道约占20%、报广20%。
14
8 14 60 198 126 104 543
4906
2799 4249 12300 36630 20790 14664 104247
2.43%
1.39% 2.43% 10.42% 55.21% 18.06% 6.94% 100.00%
联排
高层
项目一期集高层(488套)、类独栋(32套)、联排(22套)三种物业类型，排布合理大气；有利于 项目的整体形象塑造及去化！
2013年营销策略
宁波（慈溪）公司营销部 NINGBO 2019.2
目 录
PART 1 2019年回顾 12年推广情况 12年蓄客情况 PART 2 2019年营销策略及执行
了解慈溪 认知项目 市场解读 整体定位及推盘策略 渠道及执行方案
2019年回顾——项目推广
复地御上海项目2019年未销售，部分推广推迟到13年进行， 全年主要投放为7篇报纸广告和1次品牌落地活动。 工地围挡于年前发布。 7篇报广主要为形象广告，为复地集团落地慈溪作铺垫，
基于目标和现状的分析，2019年须重点解决
4 个问题
1、仅有1个多月的推广期；2、仅有不足2个月的蓄客期； 3、有限的推广费用；4、非刚需的全大户型。
Q1+Q2: Q3+Q4:
短蓄短爆：利用一个多月的推广期迅速品牌落地，项目信息广泛认知，确保 每天来人在50组以上，成功引爆市场热点；
精准渠道+核心卖点：1、有效的营销渠道，用最少的钱发挥最大的功效； 2、差异化竞争点，有效拉拢客户，打击对手。
2019年营销策略及执行
认识慈溪
经济发达，人均收入高
2019年百强县第八；城镇居民人均收入 全省县市级第1。
产业强市，享誉全中国
家电之都、轻坊基地、打火机世界、轴承 王国
138公里 148公里 60公里
交通便捷，通达沪杭甬
东离宁波60公里，北距上海148公里， 西至杭州138公里，是长江三角洲南 翼环杭州湾地区沪、杭、甬三大都市 经济金三角的中心。
复地御上海经济技术指标 物业类型 高层、别墅、商业 20万㎡ 用地面积 52万㎡ 总建面积 其中可售 一期 高层8万㎡ 别墅2万㎡ 二期 高层14万㎡ 别墅5万㎡ 三期 商业5万㎡ 1.78 容积率 30% 绿地率
2019年营销策略及执行
一期产品配比
分类
类独栋
类别
7房3厅6卫(端头）
面积区间
420
结论： 1、传统媒体（如慈溪日报）在慈溪的效果有限。
2、主题过于严肃的活动，慈溪客户并不感兴趣，但从竞品调研的情况看，娱乐性较浓
的线下活动效果还不错。
2019年营销策略及执行
13年宏观预测
我们的观点：13年基本不可能出现调控放松迹象，特别 是上半年，楼市成交价会维持去年的平均水平，刚需仍 唱主角，高端盘成交适量上升。
2019年营销策略及执行
独特的慈溪人
【 市长的故事】
2019年4月15日，张学友在慈溪体育中心举办1\2世纪演唱会，场地容量为2万人， 便宜的票卖的很差。慈溪某副市长说：“在慈溪的巨星演唱会，现场安排5000个座
位，每张门票卖1万元，这种方式更适合慈溪。”
为何会出现这样的现象？
2019年营销策略及执行
Weaknesses/劣势
a) 项目销售前期区域居住属性不高 （区域内配套完善至少需要2-4年） b) 开发品牌本土认知度不强 c) 由于工期进度原因，本案开盘时 间晚于保利等主要竞品楼盘，客 户资源将被对手抢先一步占有
外部分析
Opportunities/机会
不怕贵，但求奢—独特慈溪人
精明、能干，重物质层面，轻精神层面
喜欢群体消费，口碑效应明显，爱扎堆
喜欢用名牌标榜自己，爱面子 自认为富有，应该受到尊重，渴望尊贵待遇 撬动慈溪人消费的手段： 豪华的配置、震撼的气场、不错的口碑、意见领袖的认可、家喻户晓的品牌。
2019年营销策略及执行
现在让我们来
了解项目
户数
18
总面积
7515
面积比例
7.24% 4.72% 2.70% 4.09% 11.84% 35.27% 20.02% 14.12% 100.00%
套数比例
3.13%
6房2厅5卫（中间）
5房2厅4卫(端头） 5房2厅2卫（中间） 5房2厅4卫 4房2厅3卫 4房2厅2卫 3房2厅2卫 小计
350
350 300 205 185 165 143
项目1.1期公寓主力户型以四房以上大户型为主，面积段在165-185-205㎡，占总比例的
83.69%；
2019年营销策略及执行 内部分析 SWOT分析
Strengths/优势 a) 总建52万方的复合型国际化高端住 区。 b) 复星集团的国际资源能够赋予项目 的世界一流的配套服务 c) 纯正法式别墅建筑，ART-DECO高 层立面 d) 产品力较强。高层采用十字圆厅布 局；别墅地下室面积超大，另外地 下泳池为慈溪首创。三层别墅设计
2019年营销策略及执行
我们的
。
目标
货值供应情况： 13年4月供应首批房源6亿（全高层）； 10月供应第二批房源13亿， 其中高层4.6亿，别墅7.0亿，车位1.3亿。
全年实现高层9亿销售，回款7.7亿。
根据销售指标，高层销售达85%以上，基本需清盘。
2019年营销策略及执行
按照自然来人每天10组，年后至开盘最多积累600组客户，按10%来访转 签约计算，去化我们1.1期的产品至少需要2500-3000组客户，如何在短 期内大量蓄客？
其中1篇借由当地房展会的契机发布专刊，对项目进行了专题推介。
2019年回顾——项目推广
8月2日
8月9日Biblioteka Baidu
8月16日
8月23日
8月30日
2019年回顾——项目推广
9月13日
“福布斯活动”报广
10月18日
房展会特刊
2019年回顾——项目推广
9月12日，借由福布斯平台，携手慈溪市委、市政府共同举办中国高成长企业投资峰会。 慈溪市的诸多知名企业和大中型企业主悉数到场。 复地品牌和项目高端形象在慈溪圆满落地。
2019年回顾——项目推广
12年末，工地围挡出街，树立项目高端形象
2019年回顾——蓄客情况
12年复地集团刚进入慈溪市场，是复地与慈溪之间双向认识的过程。 通过自然蓄客和有限的推广：报广、现场拦截、网络（微博，各地产网项目信息页面） 共累计来电123组。 其中现场拦截蓄客约占60%，网络渠道约占20%、报广20%。
14
8 14 60 198 126 104 543
4906
2799 4249 12300 36630 20790 14664 104247
2.43%
1.39% 2.43% 10.42% 55.21% 18.06% 6.94% 100.00%
联排
高层
项目一期集高层(488套)、类独栋(32套)、联排(22套)三种物业类型，排布合理大气；有利于 项目的整体形象塑造及去化！