国际会计准则第40号

对国际会计准则第40号——投资性房地产的改进建议1

1本文件由实习生韩冰翻译

国际会计准则第40号——投资性房地产

（200X年修订）

征求意见

理事会将特别欢迎对下列问题的回答。意见中最好能指明有关的准则段落，包含明晰的基本原理，并在合适的地方提出备选措辞的建议。

问题1

只要：

（1）满足投资性房地产定义的其余部分；且

（2）承租人采用IAS40号第27到49段所列的公允价值模式进行计量，您是否同意改动投资性房地产的定义，以便将经营租赁中的房地产权益纳入其中？

问题2

如果承租人将经营租赁下持有的房地产权益认定为投资性房地产，您是否认为承租人应该像核算融资租赁一样核算该租赁？

问题3

您是否认为理事会不应在改进项目中取消成本模式和公允价值模式之间的选择，但是为了在因循程序中重新考虑选用成本模式的问题，所以还应对该事项进行研究。

主要改动摘要

主要的改动建议有：

●修改投资性房地产的定义，使经营租赁下承租人持有的房地产权益符合作为

投资性房地产的要求，只要：

（1）满足投资性房地产定义的其余部分；且

（2）承租人采用IAS40第27到49段所列的公允价值模式进行计量。

●规定承租人在将经营租赁下持有的房地产权益认定为投资性房地产进行核

算时，要像核算融资租赁一样核算该租赁。

目录

对国际会计准则第40号——投资性房地产的有限修订

[原文标记]

范围.................................................................................段落 2 定义 (4)

删除段落13 初始确认后的计量

公允价值模式…………………………………………………………………………………26A 生效日期…………………………………………………………………………74A 附录：

结论依据（200X年修订版）

对国际会计准则第40号——投资性房地产的有限修订

[原文标记]

范围

[修改第2 段]

2．除其它问题外，本准则涉及在按融资租赁核算的租赁下承租人财务报表中投资性房地产权益的计量和在经营租赁下出租人财务报表中租出投资性房地产的计量。本准则不涉及《国际会计准则第17号——租赁》所包括的下列事项：（1）将租赁认定为融资租赁或经营租赁；

（2）投资性房地产赚取的租赁收益的确认（参见《国际会计准则第18号——收入》）；

（3）在按经营租赁核算的租赁下承租人财务报表中持有的房地产权益的计量；

（4）在融资租赁下出租人财务报表中租出房地产的计量；

（5）售后租回交易会计；和

（6）融资租赁和经营租赁的披露。

定义

[修改第4段，删除第13段]

4．本准则使用的下列术语，其含义为：

投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：

（1）用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；或

（2）在正常经营过程中销售的房地产。

当且仅当满足以上的条件，并且承租人使用本准则第27到49段所列的公允价值模式进行计量，经营租赁下承租人持有的房地产权益才可以被认定为投资性房地产。使用本准则所列的成本模式进行计量的承租人，不应将在经营租赁下持有的房地产认定为投资性房地产。

初始确认后的计量

公允价值模式

[增加26A]

26A．将经营租赁下持有的房地产权益认定为投资性房地产的承租人应像核算融资租赁一样，按《国际会计准则第17号——租赁》中的第12到18段，以及第24段对该租赁进行核算。

生效日期

[增加74A]

74A．第2段和第4段的修改，26A段的增加以及第13段的删除对报告期自2003年1月1日或以后日期开始的年度财务报表有效。鼓励提前采用。如果提前使用对财务报表造成影响，则实体应披露这一事实。

附录

结论依据（200X年修订版）

A1.本结论依据总结了理事会在达成本征求意见稿中的结论时所考虑的因素。个别理事会成员对有些因素较之对其他因素更为看重。

A2.理事会于2001年7月宣布，作为其最初的技术项目日程的一部分，它将启动一个项目对若干准则进行改进，包括IAS40。理事会改进项目的目标是减少或消除现有准则中的备选方法、重复以及矛盾，解决协调性问题并进行其他改进。既然改进项目的意图不在于重新考虑IAS40中所建立的投资性房地产会计基本方法，本结论依据不对理事会没有重新考虑过的IAS40规定进行讨论。

经营租赁下持有的房地产权益

A3.《国际会计准则第17号——租赁》中的第11段规定将具有不确定经济寿命的土地的租赁认定为经营租赁，除非在经营期末土地所有权要转给承租人。该经营租赁的划分防止了承租人将其在出租资产中的权益按照IAS40认定为投资性房地产。因此，承租人可能不会将其在出租资产中的权益重估至公允价值并在净损益中报告公允价值的任何变动。但是，在一些国家里，房地产（包括土地）中的权益通常——或全部——是长期租赁下持有的权益。一些该类租赁的作用同直接购买房地产差异不大。因此，一些人主张应当将这样的租赁当作融资租赁和/或投资性房地产进行核算。

A4.理事会针对该问题讨论了许多可能的解决方法。理事会还考虑到删除IAS17的第11段，以便在满足IAS17第3到第10段中融资租赁划分的规定时，能将土地的长期租赁认定为融资租赁（并且因此符合作为投资性房地产的要求）。但是，理事会注意到，该做法不能解决实务中遇到的所有情况。一些为投资而持有的租赁权益将会继续被认定为经营租赁（具有巨额或有租金或对租金进行单调递增性复核的租赁），因此这些租赁按照IAS40不能够成为投资性房地产。

A5.考虑到这点，理事会决定修改IAS40关于投资性房地产的定义，以便使