承租人优先承租权的规范行使与司法认定

承租人优先承租权的规范行使与司法认定

－陈某某诉朱某某房屋租赁合同纠纷案【案情】

原告：陈某某

被告：朱某某

2009年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于上海市松江区泗泾镇古浪路716号房屋出租给被告；租赁期限为1年，自2009年3月25日起至2010年3月24日止，全年房屋租金为25000元，原告收取被告保证2000元；被告在承租期内所有一切费用，如水、电、煤、清洁费等均由被告支付；合同期满后，固定装修保持原状，被告作为自愿放弃，归原告所有，被告在同等条件下有优先承租权。该租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告，被告也向原告支付保证金2000元，并且已付清租赁期间内的全部租金。

租赁期限届满后，原告于2010年3月26日向被告发送书面告知书。告知书言明，因被告享有优先承租权，期满后的年租金提高至40000元，否则，要求被告搬离。对此，被告称从未收到原告的书面告知书，同时表示不接受40000元年租金的标准，愿意以年租金30000元的标准继续租赁房屋。由此，双方就被告能否续租讼争房屋发生争议，原告遂诉至法院，请求判令：被告搬出上海市松江区泗泾镇古浪路716号商铺，并支付自2010年3月25日起至被告实际搬出之日止的使用费（标准按照每日150元计算）。

庭审中，被告向本院提供2009年3月21日转让协议一份，以证明被告因承租讼争房屋向前租客支付了转让费的事实，如果被告返还租赁房屋，原告还需赔偿转让费。对于该份证据，原告认为，转让费是被告与案外人之间的事情，与原告无关，原告未收取过转让费。针对被告已付的保证金2000元，原告表示待被告返还房屋，结清水、电、煤等费用后，愿意如数退还。

【审判】

法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方合同约定的租期已届满，被告作为承租人应当返还租赁房屋。虽然，租赁合同约定被告在同等条件下享有优先承租权，但其以年租金30000元的标准继续承租房屋，显然为单方意愿，被告没有证据证明原告

欲以该标准向他人出租房屋，故在本案中被告主张优先承租权并不符合双方合同的约定。至于被告提出的因某承租房屋之时支付了转让费而不同意返还房屋的抗辩意见，本院认为，被告没有证据证明原告收取了被告支付的转让费，而被告向案外人支付的转让费与本案系不同法律关系，被告不能以此为由拒绝向原告返还房屋，故被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，且被告应当支付合同期满后其实际占用房屋期间的使用费。但原告以150元/日的标准计算，没有证据，本院参照合同约定的标准确定使用费。原告在被告返还房屋，并结清费用后，应当向被告返还保证金2000元。

据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某座落于上海市松江区泗泾镇古浪路716号房屋；二、被告朱某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某自2010年3月25日起至房屋实际返还之日止的使用费（标准按照25000元/年计算）。

判决后，原、被告双方均未上诉。

【评析】

本案中，法院认为被告主张优先承租权不符合合同约定，但当事人之间的租赁合同对优先承租权的约定十分简单，仅有“同等条件”这样的笼统表述。其实，有关优先承租权的租赁案件近年来纷纷出现，鲜有得到法院的支持。承租人的优先购买权是众所周知的法律明文规定的权利，而优先承租权的实质究竟是一种什么性质的权利？相关的法律规定十分匮乏，司法实践又该如何回应？因此有必要在本案的解析中对租赁合同中的优先承租权问题进行一番探讨。

一、优先承租权的含义与效力

优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权目前并无法律明确规定，《上海市房屋租赁条例》第四十四条虽然规定了租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权，但效力等级较低且是一种权利宣示，操作性不强。[1]因此，租赁合同中的优先承租权在我国并非一种法定权利，当事人更多是通过合同加以约定。根据合同的相对性原理，该权利义务只限于合同双方当事人，对第三人没有约束力，出租人与善意第三人签订的租赁合同不会因此而无效。故本案

中原、被告的约定可以起到约束自身的效力，如果协议期满，被告以第三人同等的条款与条件提出缔约，原告未履行该协议，将承担违约责任。

二、优先承租权的行使要件

在没有明确的法律依据，约定又十分简单的情况下，当事人如何规范行使优先承租权，笔者结合司法实践，参照承租人优先购买权的相关规定，认为应当满足以下形式要件和实质要件。

（一）形式要件

1、存在合法有效的租赁合同关系

房屋承租人优先承租权产生的前提就是承租人与出租人之间存在合法有效的租赁合同。无租赁关系的存在，房屋承租人优先承租权就无从谈起。但当承租人有违约情形时，如延付、拒付租金等，其是否还有优先承租权？笔者认为，对于承租人违约的情况下是否能继续主张优先承租权，应根据承租人在租赁合同房屋期间违约的情况分为两种区别对待：一是若承租人根本违约，致使出租人行使法定或约定解除权，并以明示方式通知承租人，承租人优先承租权的基础便丧失，其当然不再享有优先承租权；但如果出租人并不主张解除租赁合同或者若未以明示方式通知解除合同（如未尽通知义务等），那么租赁合同依然有效，承租人将仍然享有优先承租权。二是若承租人仅为一般违约，出租人尚不能单方解除租赁合同，在这种情况下，租赁关系依旧存在，承租人不丧失优先承租权。

2、行使主体只能是承租人

权利是法律赋予主体享有或取得一定利益的资格和限度。[2]能够享有和行使房屋承租人优先承租权的主体仅限于房屋承租人。这是因为承租人是向出租人支付租金从而取得租赁房屋的使用权和收益权特定民事主体。优先承租权存在的基础关系是租赁合同，权利的产生与消灭皆从属于基础法律关系，一旦基础法律关系不存在，该权利就丧失存续的前提。因此，优先承租权不能继承亦不可单独转让。

3、出租人继续出租租赁房屋

如果出租人将房屋收回自用或者意欲出卖时，便不存在优先承租权的产生；只有出租人愿意继续出租原租赁合同中的标的房屋时，原承租人才有可能主张优先承租权。但现实中出租人可能首先作出不再继续出租房屋的意思表示，待一段时间后再将房屋出租给他人，从而剥夺承租人的优先承租权。为防止规避合同约定的情形