地役权的概念

地役权

一地役权的概念:

地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。

二地役权的特征:

（一）地役权以存在两项不动产为前提（二）地役权具有很强的意定性（三）地役权具有从属性1、地役权不得与需役地分离而为让与2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭（四）地役权具有不可分性1、分生上的不可分性2、消灭上的不可分性3、享有与负担上的不可分性

三、地役权的分类:

（一）积极地役权与消极地役权以地役权的实现方式为标准，可将其划分为积极地役权和消极地役权。积极地役权是指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权，也称作为地役权。消极地役权是指以供役地人不得为一定行为为内容的地役权，因其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务，又称不作为地役权。（二）地役权的继续地役权与非继续地役权以地役权的行使方式或权利实现的时间是否继续

为标准，可以将其划分为继续地役权和非继续地役权。前者指权利的行使无须每次都有地役权人的行为，而权利却能不间断地实现的地役权，道路与设施的存在本身就意味着权利人在持续地行使地役权。消极地役权一般均为继续地役权。后者又称间断间断地役权，是指权利的行使每次都需要由权利人实施一定的行为，否则无法实现其权利的地役权。（三）表见地役权与非表见地役权以地役权的存在是否表现于外部为标准，可将其划分为表见地役权和非表见地役权。前者是指权利的存续，能自外界得以知晓，有外部事实予以表现地役权，如通行地役权或地面排水地役权等。后者是指权利的存续，不能从外界予以认识，无外部事实作为表现的地役权，如埋设地下管线的地役权、眺望地役权、采光地役权、特定营业禁止地役权。（四）以地役权的内容为标准的分类1、通行地役权即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权2、有关水的地役权具体包括：（１）取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；（２）导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；（３）排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。3、眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。4、采光地役权即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。5、支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。6、放牧地役权即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑

物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。8、排污地役权在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。

地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。

用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。

物权法规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。而设立地役权，当事人是应当采取书面形式订立地役权合同的。

1、地役权发生在相邻土地关系中，因而是一种地产相邻权；

2、地役权不能离开需役地而独立存在，因而是一种从物权，而不是一种独立的物权；

3、地役权是为了自己的方便和利益而使用他人土地的权利，因而是一种他物权和用益物权。

1、合理使用供役地。例如为耕作处于他人土地包围之中的自己的土地，而从他人土地上通行；为排灌自己土地的水，而从他人土地上引水通过。地役权人使用供役地时，应当选择对供役地损害最小的地点、路线和方法，尽量避免降低供役地效用。

2、实施必要的附属行为。地役权人为行使其权利，可以在供役地内为必要的附属行为。如为行使通行地役权而在供役地上开辟道路。地役权人为附属行为，须为行使其权利所必需，否则不得实施。

地役权是房地产相邻权中重要的一种，其内容几乎涵盖相邻土地关系中所有相邻权，如土地通行相邻权实际上就是地役权的一个方面。但是房地产相邻权并不仅仅限于地役权，它还包括房产相邻权、环保相邻权等，因而其内容和范围远比地役权广泛、复杂。正如前文所述，随着社会经济的发展，房地产相邻权的内容也从单一的地役权扩展到工业生产相邻权、共住房屋相邻权等等，并将继续丰富和发展。

地役权是传统民法上的一个概念，也是房地产相邻权的一种。由于相邻关系最早出现在农业生产对土地的利用过程中，所有由土地关系产生出来的地役权是比较古老的一种相邻权。我国《民法通则》第83条虽然没有使用地役权的概念，但是其中也包含有土地关系中相邻权的一些内容。

摘要：目前国内学者将地役权适用范围界定为不动产利用之调和。但笔者在对罗马法以及各国立法实证考察的基础上认为，地役权适用范围绝不仅限于此，而可依当事人的目的调整各种物之利用形式，并提出若干实例。关键词：地役权；适用范围；权利结构；物权法定地役权是一种古老的他物权形式，为各国物权法所承认。

依目前国内通说，地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利，供他人土地使用的土地为供役地，享有地役权的土地为需役地，其与相邻关系制度适用范围相当，均为“调和相邻不动产权利用所生的制度“，只是法律调整的方法不一，一为意定，一为法定。〔1〕新近公布的民法典大纲（草案）也将地役权适用范围定位在因不动产利用而生的通行、取水、通风、采光、眺望等问题。〔2〕然而，参照罗马法以及各国立法例，笔者认为将地役权适用范围限定在“因不动产利用所生关系”，过于狭隘，没有真切地把握地役权内涵并认识到其更广泛的适用范围。这里，笔者不揣粗陋，提出一点自己的看法，以冀能够引起法学界对此问题的深入研究。一、地役权可适用于各种物之利用情形，具有广泛的适用范围一种物权的适用范围是由其所调整的物之利用形式所决定的，即由权利的内容所决定。但对于地役权，各国民法典中均未明确规定其权利内容。《法国民法典》第637条规定：“役权系为另一所有权人的不动产的使用及需要对另一不动产所加的负担。”《德国民法典》第1018条规定：“一块土地为了另一块土地的现时所有人的利益，得设定权利，使需役地的所有人得以某种方式使用该土地，或使在该土地上不得实施某种行为，或排除本于供役地的所有权对需役地行使权利（地役权）。”无论是法国民法典的“负担”，还是德国民法典的“使用”、“不得实施”均未明确地役权的实际内容，而是依需役地的利益，由当事人设定时确定。日本、意大利、瑞士等国民法典中，对于地役权内容的规定也是如此。由此可见，地役权权利内容的界定，只有依当事人在设定地役权时需役地的需要而定，换言之，地役权适用范围的大小亦由可设定的“需役地利益”而定。笔者下面将对各主要国家民法典中所谓“需役地利益”进行逐一分析，以求明确地役权的适用范围。《法国民法典》第686条规定：“所有人得对其产业，并为其产业的利益设立其认为适当的役权。”所谓产业的利益，范围十分宽泛，当远非止于我们所界定的相邻关系内容。在深受法国民法影响的美国路易斯安娜州，一个法院类推地役权创设了一种重要的采矿权。《意大利民法典》第1028条规定：“除经济利益以外，需役地本身具有的较多的方便条件或者良好环境也是便利。同样，需役地本身具有的工业用途也是一种便利。”根据此条款，“经济利益”、“方便条件”、“良好环境”、“工业用途”均可成为地役权设立的原因。《意大利民法典》第1080条就规定可以地役权名义设立一种对他人流水享有一定份额的占有、使用权，类似于现代水法中的取水权。《德国民法典》第1019条第1款规定：“地役权只能存在于为了对土地的利用，地役权人的利益而设定的权利中。”依此条件，凡是为了对土地利用的需要，都可以设立地役权，绝不以相邻不动产利用之调节为限。德国民法典中还规定了为个人利益而设立的地役权。即限制的人役权，该法第1090条规定，“土地得以此种方式设定权利，使因权利而受利益的人，有权在个别关系中使用土地或享有其他可以构成地役权的内容的权能。对限制的人役权准用第1020条至第1024条，第1026条至第1029条，第1061条的规定（即地役权的规定）。”德国民法中用这种地役权形式来涵盖一种对住宅的使用居住权，第1093条规定：“（居住权）（1）建筑物或建筑物的一部分上设定以居住使用为目的的排除所有权的限制的人役权；（2）权利人有权在上述住房中容纳其家庭以及由其生活条件决定而必需的服务和护理人员；（3）如果居住权仅在建筑物的一部