亦庄项目概念规划设计(修正版)
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产品特点进行重点研究；由此产生差异化产品策略；
产品定位——产品亮点是什么? 营销理念——整个项目的营销理念与亮点？ 开发时序——开发实施与样板区的关系？开发策略周期？ X1-1B地块与X1之间的关系——从交通、景观、商业配套等进行整体考虑；
规划布局——组团布局方式特点是什么？
产品研发重点
立面风格——路线是什么？对亦庄带来什么新貌？
55
立面设计意向
立面设计意向
亦庄住宅市场现有项目建筑风格 小高层、高层产品：现代风格建筑为主 低密度产品：现代风格和新古典风格并重
立面设计意向
新古典建筑的特点：
经典欧式建筑的比例 与现代材料和工艺结合 “三段式”构图 在现代工业的基础上
立面设计意向
表现传统手工的美
设计精细，品位典雅 细腻
亦庄项目 概念规划设计汇报
2010年1月25日
1
1
2 3
项目研发设计工作回顾 产品定位与产品研发策略 概念规划设计方案
2
一、项目研发设计工作回顾
1、项目简况（经济技术指标与年度经营计划）（2页） 2、研发设计工作回顾（7页）
3
X1-B地块与X1之间的关系
X1地块
X1-1B地块
规划设计 规划设计
1 3
2
阶段三：09年下半年土地价格飞速增长下对B04方案的探讨
X1-B地块研发设计工作回顾
9+18+26方案
6+18+26方案一
6+18+26方案二
6+18+26方案三
9
6- 9+15-18+26方案
纯18方案
X1-B地块研发设计工作回顾
3+26的方案 （7-9）+26的方案
22+24方案
4+18的方案
844ຫໍສະໝຸດ Baidu7
1234 585 13691 4172 27544
70237
1234 585 13691 3574 29013
84308
1234 585 13691 4165 30241 350 4% 4% 不可售 不可售 按350元/建筑平米 按以上成本(不含土地)的4%计算 按销售收入的4%计算
11
序号 5.9 财务费用
全景GOLF露 台 上层独立主卧套房
53
4.5米开扬高厅
跃层户型平面 户型研究 ---跃层户型平面 借鉴中信红树湾户型——顶层跃层户型平面
约40M2入户花园 4.5米开扬高厅 全景 GOLF 露台
上层独立主卧套房
54
附送空间研究
如何做出附送空间？
本页加入了第4点内容
附送空间的方法
1、飘窗？——高度低于2.2米的飘窗不一半的建筑面积，可以作为赠送空间； 2、阳台？——北京市内报规时，阳台全部计入建筑面积，本项目若考虑赠送，需要项目公司与政府沟通； 3、LOFT？——住宅层高小于4.9米，算一层。但是，在限高条件下，此方式不适用； 4、隔层设置露台？——目前已严格限制，本项目若考虑赠送，需要项目公司与政府沟通；
阶段二：09年5月控规调整（着力商业等配套探讨）
3 阶段三：09年9月市场变化，规划可能性的进一步探讨
4 阶段四：09年9月，不限定下的地块的自由发展探讨
本页面内补充透视图等关于X1的规划成果。
7
X1-B地块研发设计工作回顾
阶段一：08年市场低迷B04方案探讨 阶段二：09年上半年市场回暖下B04方案探讨
代征道路用地27.23公顷
容积率：住宅用地2.15 、托幼用地1、商业用地1.2; 控告：45-60米 政策性住房：按项目公司1月20日给出的信息，需配置
代征绿化用地23.31公顷
地上总建筑面积：161.33万平方米
10万平米政策性住房。
规划设计
规划设计
X1地块研发设计工作回顾
1 2
阶段一： 09年初既定控规的规划发展探讨
725326
543728 394033 3603
756029
561024 394033 4306 5% 包括土地出让金、契税 按建安成本的5%计算
5.3
5.4 5.5 5.6 5.7 5.8
住宅建安(含地下)
商业配套建安 公共配套建安 红线内外市政（含）绿化 管理费用 销售费用
万元
万元 万元 万元 万元 万元
7+9+18的方案
10
本页面黄根据李婷给出的最新估算更换内容，字体调大，使观看清晰。 * 依据品牌营销部给出的保守售价建议进行估算：
亦庄项目X1-B04地块不同方案比较（基准楼面地价10000元/平方米）
序号
1 2 3
项目
总建筑面积 地下建筑面积
单位
m2 m2
18
391170 65069
9+18+26
13
产品定位
项目定位
目标客户 核心客户—刚性需求 来自CBD区域，高素质、 高收入的白领、亦庄内部 和总部基地发展带来的产 业人群中的高端人群 重要客户—改善需求 五环内有改善型需求、以 环境为导向的客户\亦庄 内部有改善型需求的功能 升级型客户
产品创新设计原则
营造国际人文的社区感 觉 强调与自然的接触，倡 导生态健康的生活理念
产品定位
规划条件 限制
►60m限高条件下,如 果全部做18层产品,产 品溢价能力和抗风险能 力较低，且在2010年 10月份开盘销售时，难 以形成较强的产品展示 形象
——建议局部突破到80米。 ——在纯18方案基础上， 研究9+18+26和3+26的设 计方向。
应对策略
——分区设计，相对独立， 最小化对高品质社区的影响。 ——产品以塔楼为主，最小 化节省用地。
57
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
1、亦庄项目立面意向
立面设计意向
立面设计意向
Yi Zhuang Proposal
立面设计意向
• 新古典主义
Contemporary ancient style
规划设计
Planning Design
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
37
全部18层概念规划方案二
鸟瞰图
38
全部18层概念规划方案二
交通分析图
39
全部18层概念规划方案二
景观图
40
15+ 18层概念规划方案
41
15+ 18层概念规划方案
42
15+ 18层概念规划方案
43
全部18层概念规划方案一
44
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
1-32页的文字大小统一微调。除第12和第32页外，图片不需要调整。
计算依据 600 5% 5.5%
备注说明 按一至三年期利率计算 按建安与市政成本的5%计算 营业税及附加5.5%
5.10 不可预见费 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 税费 税前利润 销售毛利率 销售净利率 投资净利润 投资净利率 平均售价 保本平均售价 楼面地价（可售面积） 单方建安成本（建筑面 积） 单方建安成本（可售面 积） 其他综合成本（可售面 积）
万元
69156 12.38%
扣除所得税、土地增值税
元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2
18000 15449 10300 2556 2614 4300
扣除地价外的成本
*建议由成本管理部按照品牌营销部给出的售价，对项目进行收益敏感性测算。
12
二、产品定位与产品研发策略
1、产品定位（1页） 2、项目产品研发的17点关键内容（3页） 3、基于项目定位下的产品研发设计工作思路（2页）
27
9+18+26概念规划方案二
28
3+26概念规划方案
29
3+26概念规划方案
30
3+26概念规划方案
31
3+26概念规划方案
32
全18层概念规划方案
全部18层概念规划方案一
33
全18层概念规划方案
34
全18层概念规划方案
35
全18层概念规划方案
36
全部18层概念规划方案二
总
图
26F户型平面
100平米+80平米+100平米
49
户型研究 ---18F户型平面
26F户型平面
110平米+85平米+95平米
50
户型研究 ---18F户型平面
26F户型平面
95平米+90平米
51
户型研究 ---3F户型平面
3F户型平面
220平米
户型研究 ---跃层户型平面
跃层户型平面
借鉴中信红树湾户型——顶层跃层户型平面
1-7页右下角面积的文字内容按照本页的方式调 整。去掉色块。
110平米
45
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
175平米+145平米
46
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
140平米+80平米+110平米
47
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
80平米+75平米
48
户型研究 ---26F户型平面
商业和公建的布局与运营模式 景观规划研究 精装修专题
经济效益测算
对规划报建政策的研究——与规划设计有密切关系的法规规范的研究。
18
产品研发思路
基于产品定位下的产品研发设计工作思路
结合市场定位，尝试多种规划的可能性，并进行经济测算。 做好产品概念规划设计，保证拿地后迅速进入到方案设计阶段，迅速 和高质 量的完成产品设计工作，确保经营计划的顺利实现。 汲取成熟产品设计经验，延续并发展产品线，树立品牌形象。 项目具备天然的生态资源优势，产品将最大化的贯彻绿色建筑体系。 从利润最大化的目标出发、弱化项目开发不利因素。
项目
单位 万元 万元 万元 万元
18
23470 4999 37873 92208 13.39% 10.04%
9+18+26
23470 4287 39893 141706 19.54% 14.65% 106279 19.55% 18960 15040 10300 2192 2241 3913
3+26
23470 4991 41582 153423 20.29% 15.22% 115067 20.51% 19763 15519 10300 2552 2609 4365
国际人文社区
挖掘可溢价的赠送空间
凸显可识别的气质符号
14
户型配比
户型配比
客户构成
产品描摹
功能要求
销售面积 （m2） 70
功能面积 （m2） 75-80
总价区间
套数比例
精巧高层 核心客户 精智高层
两居+小书房
140-150
25%
小三居
100
110-120
200-220
45%
智变高层 重要客户 典藏高层
三居+小书房
130
140-145
260-300
25%
舒适四居
160
172-180
320-360
5%
15
产品研发重点
周边资源分析——从景观、生态、交通、风水、公共配套设施等多个维度进
行 全面考量，进行理性的、较强逻辑关系的研究，SWOT分析；
竞争楼盘分析——X1-B地块与周边竞争楼盘的动态分析，对主要竞争对手的
在主仆分离流线的基础上，加入服务电梯元素，解决业主二次装修材料及日常生活用 品运输，同时解决景观电梯厅成品保护的问题。
约40M2入户花园
Ø领先智能化电梯直 达府邸，私密，尊 贵。 Ø特设工人服务电梯， 主仆分道，高贵彰 显。 Ø超大入户花园设计， 可俯瞰世界之窗景。 Ø4.5米高开扬客厅。 ØGOLF景大露台， 犹如别墅住宅之前 花园，尊崇享受。 Ø错层复式，尽显豪 宅空间。 电梯入户
经济技术指标
年度 经营计划
2010年8月动工,2010年10月销售.2010年 销售15万平方米;
X1地块
X1-B地块
总用地面积33.02公顷，
总用地规模151.41公顷 建设用地94.86万平方米
代征道路用地5.2053公顷代征绿化用地9.2322公顷 总建设用地面积18.59公顷（其中居住用地17.79公顷、 托幼用地0.45公顷、商业用地0.34公顷） 总建筑面积：39.12万平米，其中住宅部分38.26万平米；
391170 90000
3+26
391170 96440
计算依据
备注说明
指计容面积，不包括地下面积
可售建筑面积
m2
382556
382556
382556
不含公共配套
4
5 5.1 5.2
项目销售收入
开发项目总投资 土地费用 前期及设计费
万元
万元 万元 万元
688601
558520 394033 4315
立面设计意向
64
商业服务中心与主入口 构建 商业服务中心， 营造景观大道，形 成两个地块的连接 纽带。
户型创新设计——在借鉴景观资源好的高层成功案例的基础上有所创新，对
如何提升附加值进行研究；
地下停车与交通组织的研究——明确的回答采用哪种停车方式，哪种交通
组织形式？
市政公用配套设施——环卫、管网、配电站、锅炉房等； 产品结构选型与成本控制策略——地下室方案、景观投入、高层栋数等都
是必须考虑的重点；
产品研发重点
►政府10万平米政策住房 的要求,会对产品形态和 社区品质带来不利影响
20
9+18+26概念规划方案一
21
9+18+26概念规划方案一
22
9+18+26概念规划方案一
23
9+18+26概念规划方案一
24
9+18+26概念规划方案二
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9+18+26概念规划方案二
26
9+18+26概念规划方案二
产品定位——产品亮点是什么? 营销理念——整个项目的营销理念与亮点？ 开发时序——开发实施与样板区的关系？开发策略周期？ X1-1B地块与X1之间的关系——从交通、景观、商业配套等进行整体考虑；
规划布局——组团布局方式特点是什么？
产品研发重点
立面风格——路线是什么？对亦庄带来什么新貌？
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立面设计意向
立面设计意向
亦庄住宅市场现有项目建筑风格 小高层、高层产品：现代风格建筑为主 低密度产品：现代风格和新古典风格并重
立面设计意向
新古典建筑的特点：
经典欧式建筑的比例 与现代材料和工艺结合 “三段式”构图 在现代工业的基础上
立面设计意向
表现传统手工的美
设计精细，品位典雅 细腻
亦庄项目 概念规划设计汇报
2010年1月25日
1
1
2 3
项目研发设计工作回顾 产品定位与产品研发策略 概念规划设计方案
2
一、项目研发设计工作回顾
1、项目简况（经济技术指标与年度经营计划）（2页） 2、研发设计工作回顾（7页）
3
X1-B地块与X1之间的关系
X1地块
X1-1B地块
规划设计 规划设计
1 3
2
阶段三：09年下半年土地价格飞速增长下对B04方案的探讨
X1-B地块研发设计工作回顾
9+18+26方案
6+18+26方案一
6+18+26方案二
6+18+26方案三
9
6- 9+15-18+26方案
纯18方案
X1-B地块研发设计工作回顾
3+26的方案 （7-9）+26的方案
22+24方案
4+18的方案
844ຫໍສະໝຸດ Baidu7
1234 585 13691 4172 27544
70237
1234 585 13691 3574 29013
84308
1234 585 13691 4165 30241 350 4% 4% 不可售 不可售 按350元/建筑平米 按以上成本(不含土地)的4%计算 按销售收入的4%计算
11
序号 5.9 财务费用
全景GOLF露 台 上层独立主卧套房
53
4.5米开扬高厅
跃层户型平面 户型研究 ---跃层户型平面 借鉴中信红树湾户型——顶层跃层户型平面
约40M2入户花园 4.5米开扬高厅 全景 GOLF 露台
上层独立主卧套房
54
附送空间研究
如何做出附送空间？
本页加入了第4点内容
附送空间的方法
1、飘窗？——高度低于2.2米的飘窗不一半的建筑面积，可以作为赠送空间； 2、阳台？——北京市内报规时，阳台全部计入建筑面积，本项目若考虑赠送，需要项目公司与政府沟通； 3、LOFT？——住宅层高小于4.9米，算一层。但是，在限高条件下，此方式不适用； 4、隔层设置露台？——目前已严格限制，本项目若考虑赠送，需要项目公司与政府沟通；
阶段二：09年5月控规调整（着力商业等配套探讨）
3 阶段三：09年9月市场变化，规划可能性的进一步探讨
4 阶段四：09年9月，不限定下的地块的自由发展探讨
本页面内补充透视图等关于X1的规划成果。
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X1-B地块研发设计工作回顾
阶段一：08年市场低迷B04方案探讨 阶段二：09年上半年市场回暖下B04方案探讨
代征道路用地27.23公顷
容积率：住宅用地2.15 、托幼用地1、商业用地1.2; 控告：45-60米 政策性住房：按项目公司1月20日给出的信息，需配置
代征绿化用地23.31公顷
地上总建筑面积：161.33万平方米
10万平米政策性住房。
规划设计
规划设计
X1地块研发设计工作回顾
1 2
阶段一： 09年初既定控规的规划发展探讨
725326
543728 394033 3603
756029
561024 394033 4306 5% 包括土地出让金、契税 按建安成本的5%计算
5.3
5.4 5.5 5.6 5.7 5.8
住宅建安(含地下)
商业配套建安 公共配套建安 红线内外市政（含）绿化 管理费用 销售费用
万元
万元 万元 万元 万元 万元
7+9+18的方案
10
本页面黄根据李婷给出的最新估算更换内容，字体调大，使观看清晰。 * 依据品牌营销部给出的保守售价建议进行估算：
亦庄项目X1-B04地块不同方案比较（基准楼面地价10000元/平方米）
序号
1 2 3
项目
总建筑面积 地下建筑面积
单位
m2 m2
18
391170 65069
9+18+26
13
产品定位
项目定位
目标客户 核心客户—刚性需求 来自CBD区域，高素质、 高收入的白领、亦庄内部 和总部基地发展带来的产 业人群中的高端人群 重要客户—改善需求 五环内有改善型需求、以 环境为导向的客户\亦庄 内部有改善型需求的功能 升级型客户
产品创新设计原则
营造国际人文的社区感 觉 强调与自然的接触，倡 导生态健康的生活理念
产品定位
规划条件 限制
►60m限高条件下,如 果全部做18层产品,产 品溢价能力和抗风险能 力较低，且在2010年 10月份开盘销售时，难 以形成较强的产品展示 形象
——建议局部突破到80米。 ——在纯18方案基础上， 研究9+18+26和3+26的设 计方向。
应对策略
——分区设计，相对独立， 最小化对高品质社区的影响。 ——产品以塔楼为主，最小 化节省用地。
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立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
1、亦庄项目立面意向
立面设计意向
立面设计意向
Yi Zhuang Proposal
立面设计意向
• 新古典主义
Contemporary ancient style
规划设计
Planning Design
立面设计意向
立面设计意向
立面设计意向
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全部18层概念规划方案二
鸟瞰图
38
全部18层概念规划方案二
交通分析图
39
全部18层概念规划方案二
景观图
40
15+ 18层概念规划方案
41
15+ 18层概念规划方案
42
15+ 18层概念规划方案
43
全部18层概念规划方案一
44
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
1-32页的文字大小统一微调。除第12和第32页外，图片不需要调整。
计算依据 600 5% 5.5%
备注说明 按一至三年期利率计算 按建安与市政成本的5%计算 营业税及附加5.5%
5.10 不可预见费 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 税费 税前利润 销售毛利率 销售净利率 投资净利润 投资净利率 平均售价 保本平均售价 楼面地价（可售面积） 单方建安成本（建筑面 积） 单方建安成本（可售面 积） 其他综合成本（可售面 积）
万元
69156 12.38%
扣除所得税、土地增值税
元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2 元/m2
18000 15449 10300 2556 2614 4300
扣除地价外的成本
*建议由成本管理部按照品牌营销部给出的售价，对项目进行收益敏感性测算。
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二、产品定位与产品研发策略
1、产品定位（1页） 2、项目产品研发的17点关键内容（3页） 3、基于项目定位下的产品研发设计工作思路（2页）
27
9+18+26概念规划方案二
28
3+26概念规划方案
29
3+26概念规划方案
30
3+26概念规划方案
31
3+26概念规划方案
32
全18层概念规划方案
全部18层概念规划方案一
33
全18层概念规划方案
34
全18层概念规划方案
35
全18层概念规划方案
36
全部18层概念规划方案二
总
图
26F户型平面
100平米+80平米+100平米
49
户型研究 ---18F户型平面
26F户型平面
110平米+85平米+95平米
50
户型研究 ---18F户型平面
26F户型平面
95平米+90平米
51
户型研究 ---3F户型平面
3F户型平面
220平米
户型研究 ---跃层户型平面
跃层户型平面
借鉴中信红树湾户型——顶层跃层户型平面
1-7页右下角面积的文字内容按照本页的方式调 整。去掉色块。
110平米
45
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
175平米+145平米
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户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
140平米+80平米+110平米
47
户型研究 ---18F户型平面
18F户型平面
80平米+75平米
48
户型研究 ---26F户型平面
商业和公建的布局与运营模式 景观规划研究 精装修专题
经济效益测算
对规划报建政策的研究——与规划设计有密切关系的法规规范的研究。
18
产品研发思路
基于产品定位下的产品研发设计工作思路
结合市场定位，尝试多种规划的可能性，并进行经济测算。 做好产品概念规划设计，保证拿地后迅速进入到方案设计阶段，迅速 和高质 量的完成产品设计工作，确保经营计划的顺利实现。 汲取成熟产品设计经验，延续并发展产品线，树立品牌形象。 项目具备天然的生态资源优势，产品将最大化的贯彻绿色建筑体系。 从利润最大化的目标出发、弱化项目开发不利因素。
项目
单位 万元 万元 万元 万元
18
23470 4999 37873 92208 13.39% 10.04%
9+18+26
23470 4287 39893 141706 19.54% 14.65% 106279 19.55% 18960 15040 10300 2192 2241 3913
3+26
23470 4991 41582 153423 20.29% 15.22% 115067 20.51% 19763 15519 10300 2552 2609 4365
国际人文社区
挖掘可溢价的赠送空间
凸显可识别的气质符号
14
户型配比
户型配比
客户构成
产品描摹
功能要求
销售面积 （m2） 70
功能面积 （m2） 75-80
总价区间
套数比例
精巧高层 核心客户 精智高层
两居+小书房
140-150
25%
小三居
100
110-120
200-220
45%
智变高层 重要客户 典藏高层
三居+小书房
130
140-145
260-300
25%
舒适四居
160
172-180
320-360
5%
15
产品研发重点
周边资源分析——从景观、生态、交通、风水、公共配套设施等多个维度进
行 全面考量，进行理性的、较强逻辑关系的研究，SWOT分析；
竞争楼盘分析——X1-B地块与周边竞争楼盘的动态分析，对主要竞争对手的
在主仆分离流线的基础上，加入服务电梯元素，解决业主二次装修材料及日常生活用 品运输，同时解决景观电梯厅成品保护的问题。
约40M2入户花园
Ø领先智能化电梯直 达府邸，私密，尊 贵。 Ø特设工人服务电梯， 主仆分道，高贵彰 显。 Ø超大入户花园设计， 可俯瞰世界之窗景。 Ø4.5米高开扬客厅。 ØGOLF景大露台， 犹如别墅住宅之前 花园，尊崇享受。 Ø错层复式，尽显豪 宅空间。 电梯入户
经济技术指标
年度 经营计划
2010年8月动工,2010年10月销售.2010年 销售15万平方米;
X1地块
X1-B地块
总用地面积33.02公顷，
总用地规模151.41公顷 建设用地94.86万平方米
代征道路用地5.2053公顷代征绿化用地9.2322公顷 总建设用地面积18.59公顷（其中居住用地17.79公顷、 托幼用地0.45公顷、商业用地0.34公顷） 总建筑面积：39.12万平米，其中住宅部分38.26万平米；
391170 90000
3+26
391170 96440
计算依据
备注说明
指计容面积，不包括地下面积
可售建筑面积
m2
382556
382556
382556
不含公共配套
4
5 5.1 5.2
项目销售收入
开发项目总投资 土地费用 前期及设计费
万元
万元 万元 万元
688601
558520 394033 4315
立面设计意向
64
商业服务中心与主入口 构建 商业服务中心， 营造景观大道，形 成两个地块的连接 纽带。
户型创新设计——在借鉴景观资源好的高层成功案例的基础上有所创新，对
如何提升附加值进行研究；
地下停车与交通组织的研究——明确的回答采用哪种停车方式，哪种交通
组织形式？
市政公用配套设施——环卫、管网、配电站、锅炉房等； 产品结构选型与成本控制策略——地下室方案、景观投入、高层栋数等都
是必须考虑的重点；
产品研发重点
►政府10万平米政策住房 的要求,会对产品形态和 社区品质带来不利影响
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9+18+26概念规划方案一
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9+18+26概念规划方案一
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9+18+26概念规划方案一
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9+18+26概念规划方案一
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9+18+26概念规划方案二
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9+18+26概念规划方案二
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9+18+26概念规划方案二