全寿命周期房地产开发项目的成本控制

面地综合考虑项目 的建造成本（ 当然 还有 一些 其它 方面的费
收稿 日期 ： ２ ０ １ ３ — ０ １ — １ ６
作者简 介 ： 陈美玲 （ １ ９ ８ ０ 一 ） ， 女， 浙江杭州 宝杰建设工程有限公 司。
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２ ０ １ ３年 ４月 第２ 期（ 总第 ４ ６ 期）
２ ０ １ ３ 年 ４月 第 ２期（ 总第 ４ ６期 ）
天 津 市 经 理 学 院 学 报
Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｔ ｉ ａ ￣ｉ ｎ Ｍ ａ ｎ ａ ｇ ｅ ｒ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ
Ａｕ ｇ ｕｓ ｔ ２０１ ３
Ｎ ｏ ． ２ （ Ｊ ａ ｎ Ｎｏ ． ４ ６ ）
达到比较满意的成本绩效， 这样就可以在成本控制的过程中
变被动为主动。
的主要阶段 ， 也是资金投入量最大的阶段。工程建设进入施 Ｔ阶段后， ＿ 由于工程设计已完成 ， 工程量已完全具体化， 因而
影响工程投资的可能性只有 ５ ％一 １ ０ ％， 节约投资的可能性已 经很小。工程投资主要发生在施工阶段。 这一阶段浪费投资 的可能性则很大 ，因此要从节约的观点出发对成本实施控 制。节约工作属全员性工作 ， 开发商应明确各部门有关人员
项 目全寿命周期出发 ， 综合考虑工程项 目的建造造价、 运营
项 目的建设特点， 房地产项目的全寿命周期划分为四个阶段： １ ． 项目 前期准备阶段。包括提出项 目 建议书、 选择建设 地点、 进行可行性研究 、 勘察设计 、 建设准备等。
２ ． 项目 建造阶段。包括工程施工、 竣工验收等工作。
一
、
房地产项目 全寿命周期的阶段划分
３ ． 从环境影响的角度看。 房地产项 目的全寿命周期造价 管理从工程项目全寿命周期出发考虑造价和成本问题， 使得 人们可以在全寿命周期的各个环节上通过合理的规划设计， 采用节能、 节水设施 ， 实施施工废物处理， 在寿命周期成本最
小化的前提下， 达到保护生态环境的目的， 提高工程项 目建 设的社会效益。
于全寿 命周期成本控制贯穿建 设项目 的整 个寿 命周期， 时间
跨度长 ， 各阶段的内容也不尽相同， 因此， 应该对全寿命周期
全过程进行合理的阶段划分。根据我国基本建设程序及房地产
４ ． 从设计方案合理性角度看。 房地产工程项 目 全寿命周 期造价管理的思想和方法可以指导设计者自 觉地、 全面地从
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目开发全寿命周期各阶段的成本控制要点进行主动控制， 以
的不是进行简单的施工成本控制， 更不是仅仅为了把某个阶
用支出， 这也应当考虑在成本之内） 、 运营与维护成本， 从多
段的费用省下来 ， 而是从项 目的全过程、 企业全方位的角度
个可行性方案中按照寿命周期成本最小化的原则选择最佳 的投资方案， 从而实现更为科学 、 合理的投资决策。 ２ ． 从时间跨度的角度看。 房地产项 目 全寿命周期Ｔ程成
与 维护成本， 在确保设计质量的 前提下， 实现降低项目 全寿 命周期成本的目 标。
５ ． 从工程项目实施的角度看。 工程项目全寿命周期造价 管理的思想和方法， 可以在综合考虑工程项 目 全寿命周期成 本的前提下 ， 在施工组织、 设计方案的评价、 工程合同的总体 策划和工程施工方案的确定等方面更加科学、 合理地控制项
房地产项目的全寿命周期成本是指在考虑资金时间价 值的情况下 ， 在整个寿命周期内所花费的总成本， 包括前期 准备阶段的立项选址 、 可行性研究、 勘察设计 、 投标等前期准 备费用 ； 建设阶段的工程施工、 工程监理等建造费用 ； 使用阶 段的运营准备、 运行及维护等使用费用 ； 废弃处置费用等。 由
本管理要求从工程项 目全寿命周期出发考虑造价和成本问 题， 它覆盖了工程项 目的全寿命周期， 考虑的时间范同更长，
也更为合理。
出 发， 最大限度地利用企业的 有效资源， 从整体意义上降低
工程项 目的成本 ， 这对于提高房地产企业的经济效益和社会 效益， 有效维护房地市场的健康发展有重要的现实意义。
实意义 。
关键词 ： 房地产开发 ； 全寿命周期； 成本控制 中图分类 号 ： Ｆ ２ ７ ６ ． ２ 文献标 识码 ： Ａ 文章 编号 ： １ ０ ０ ９ — ３ ８ ７ ７ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ — １ ６ — ０ ２
成本控制是房地产项 目开发管理中的一项重要内容 ， 贯穿于项目运作的整个过程。 房地产企业进行成本控制的目
１ ． 重视项 目 准备的成本控制。 一是项 目 建议书阶段控制
房地产项目成本 。项 目的开发和建设条件要有利于节约资 金， 特别是开发项目的选址要得当， 应尽量便于获得建筑材
目 成本。
３ ． 项目 运营管理阶段。 包括使用前准备 、 投入使用 、 运营 维护、 物业管理等工作。 ４ ． 废弃处置阶段。 包括报废处理或拆除等工作。 二、房地产项目全寿命周期成本控制的优点 １ ． 从投资决策科学性角度看。 全寿命周期成本分析应全
三、房地产项目 全寿命周期成本分阶段控制的内容 不同房地产企业的运作流程会有所差别， 不同开发项 目 的成本控制要点也有所不同。 一般的房地产项目可以抓住项
全寿命 周期 房地产开发项 目的成本控制
陈 美玲
（ 杭 州宝杰 建设 工程有 限公 司 ， 浙 江杭 州 ， ３ １ ０ ０ ５ ３ ）
ຫໍສະໝຸດ Baidu
摘 要： 本文主要从全寿命周期理论的角度对房地产开发项 目 成本控制进行深入研 究， 这对于 提 高房地产企业的经济效益和社会效益， 以及维护房地产市场健康发展具有重要的理论 意义和现