房地产投资分析PPT(共 40张)

梯及安装、其他设备及安装等。
第三部分 投资分析的主要内容
一
1.5 公共配套设施建设费
、
指居住小区内为居民服务配
总
套 建设的各种公共配套设施
投
（又 称公建设施）的建设费用，
资
主 要包括：中小学校、托儿所、
估 算
幼儿园、居委会、派出所、
公 共厕所、停车场等。
第三部分 投资分析的主要内容
1.6 管理费用
一
Leabharlann Baidu
指开发建设项目在销售其产品过程
、 总
中发生的各项费用以及专设销售机
投
构或委托销售代理的各项费用。
资 估
主要包括广告宣传及市场推广费、
算
销售代理费、其他销售费用三项。
第三部分 投资分析的主要内容
2 财务费用
一 、
指企业为筹集资金而发生的各项费
总
用，主要为借款或债券的利息，还
投
包括金融机构手续费、融资代理费
2
财务费用
3
项目总投资
第三部分 投资分析的主要内容
一 、
1.1 土地费用
总
土地取得成本（项目转让费）
投
资
地价款
估
算
土地开发成本（拆迁安置补偿费）
第三部分 投资分析的主要内容
项目转让费
一
为取得项目所支付的费用
、
总
地价款（楼面毛地价）
投
指各土地级别内，在平均容积率条件
资
下，政府收取的某种用途法定最高出
念
收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务
上的可行性的重要方法。
第二部分 房地产投资分析
房地产投资分析是经济分析的理论与方
投
资
法在房地产投资过程中的具体运用，是房地
分
产投资过程的主要环节。通过投资分析，投
析
资者可认清项目投资风险的大小，以及投资
的
的收益额、回收期等指标。
目
的
因此，房地产投资分析可为投资决策提
资
承诺费、外汇汇兑净损失以及企业
估
筹资发生的其他财务费用。
算
每年应 (年 计初 利借 息款 本2 本 年)息 借 贷累 款 款计 额
第三部分 投资分析的主要内容
销售收入、税金及附加表
二
Ðò ºÅ 1
Ïî Ä¿ Ïú ÊÛ ÊÕ Èë
、
1.1
× ¡ Õ¬
收
1.2
д × Ö Â¥
益
1.3
ÉÌ Òµ
一
素多，不可预见费是为了应付突发
、
事件所进行的资金储备。
总
1.8 其他费用
投
资
临时用地费和临时建设费、工程造
估
价咨询费、施工图预算和标底编制
算
费、工程合同预算或标底审查费、
合同公证费、施工执照费、工程质
量监督费、工程监理费、竣
工图编
制费、保险费等杂项
费用。
第三部分 投资分析的主要内容
1.9 销售费用
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
1.9
销售费用
估
营业税：销售收入的5%
算
城市维护建设税：营业税的7%
教育费附加：营业税的3%
第三部分 投资分析的主要内容
损益表
序号
项目名称
二
1 销售收入
、
2 销售税金及附加
收
3 建设期投资
益 估
4 财务费用 5 利润总额 6 所得税
算
7 税后利润
利润总额=销售收入-销售税金及附加-建设期投资-财务费用 税后利润=利润总额-所得税
供科学的依据。
第二部分 房地产投资分析
投
投资分析有静态和动态两种分析方法，静
资
态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析
分
方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是
析 的
动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础
方
数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的
法
精确度。
第三部分 投资分析的主要内容
投
资
一、总投资估算
第一部分 房地产投资
房
•投资用量大
地
•投资合作性强
产
投
•投资回收期长
资 特
•投资风险大
征
•投资回报率高
第二部分 房地产投资分析
房地产投资分析是开发项目可行性研究的
投
重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现
资
行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经
分
营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财
析 概
务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回
房地产投资分析
第一部分 房地产投资 第二部分 房地产投资分析 第三部分 投资分析的主要内容 第四部分 投资分析案例
第一部分 房地产投资
房
房地产投资就是指以取得房地产收益
地
为目的，投放一定量的资金，用以开发经
产
投
营房地产的行为。它是开展房地产开发与
资
经营活动的基础，是形成新的房地产使用
概 念
价值为表现结果的综合经济活动。
用，以及各项设施与市政设施干线、
干管、干道的接口费用。
第三部分 投资分析的主要内容
1.4 建筑安装工程费
一
指建造房屋建筑物所发生的建筑工程
、
费用、设备采购费用和安装工程费用
总
等。
投 资 估
建筑工程费包括：结构、建筑、特殊 装修工程费等；设备采购及安装工程
算
费包括：给排水、电气照明及设备安
装、空调通风、弱电设备及安装、电
第三部分 投资分析的主要内容
1.2 前期工程费
一 、 总
主要包括开发项目的前期规划、设计、 可行性研究、水文地质勘测以及 “三 通 一平” 等土地开发工程费支出。
投
1.3 基础设施建设费
资
估 算
是指建筑物2米以外和项目用地规划红 线以内的各种管线和道路工程，其费 用包括供水、供电、供气、排 污、绿
化、道路、路灯、环卫设施等建设费
估
让年期内的土地出让金、市政基础设
算
施配套建设费的平均楼面价格。
依据项目的用地性质及项目所在地的
级别而定。
第三部分 投资分析的主要内容
一
拆迁安置补偿费
、
指新征土地应支付的安置费、土地
总 投
补偿费、土地附属物补偿费及坟场、
资
养殖场等的拆迁安置费；旧城市开
估 算
发应支付的拆迁安置费等。
第三部分 投资分析的主要内容
一
指企业管理部门为管理和组织房地
、
产项目的开发经营活动而发生的各
总
种费用，包括管理人员工资、职工
投
福利费、办公费、差旅费、修理费、
资
工会经费、职工教育培训经费、劳
估 算
动保险费、待业保险费、业务招待
费等费用及其他管理费用。
第三部分 投资分析的主要内容
1.7 不可预见费
由于房地产开发周期长，不确定因
估
1.4
³µ λ
算
2
Ïú ÊÛ Ë°½ð ¼°¸½ ¼Ó
2.1
Óª Òµ Ë°
2.2
³Ç ÊРά »¤½¨Éè Ë°
2.3
½Ì Óý · Ñ ¸½ ¼Ó
第三部分 投资分析的主要内容
销售税金
项目所负担的与房地产投资有关的
二 、
各种税金和地方政府或有关部门征
收
收的费用。主要包括营业税、城市
益
维护建设税、教育费附加。