长沙公寓市场分析

住宅均价 6000 —— 6500 6500 —— —— —— 6400 6000
溢价水平 -400 —— 500 2000 —— —— —— 800 600
2、区域市场：以普通公寓为主流，商务公寓易创造价格天花板，但要求昭示
性及商务氛围浓厚，酒店式公寓市场供应较少，要求成熟商业配套支撑
项目名称 北辰 藏珑 华晨
1、整体市场：公寓整体存量大，去化周期较长
当前公寓市场总存量达79.47万㎡，按面积区间段来看，60平米以下房源去化 速度最慢，按目前月均消化3.25万平米的速度来看，需要接近24个月才能完全 消化完，是去化最为缓慢的产品。
存量按各面积段平均消化时间
区间
2010年以来总存量面积/近 1年月均销售面积（万平米
型 普通住宅型
商务型
普通住宅型
商务型 酒店式公寓 普通住宅型
商务型
保利国际 南湖新城
40年
商务型
环球村 高铁新城
70年
普通住宅型
规划 5梯14户 4梯24户 6梯20户 4梯21户
12梯47户
4梯12户 4梯18户
4梯20户
3梯12/13户 4梯20户 2梯16户 4梯22户
20梯43户
3梯13户
公寓价格 8300-8400
项目名称
德思勤广场
华晨世纪广场
北辰三角洲 君悦紫园
喜盈门范城 东塘瑞府
蓝湾国际广场 万博汇
融科檀香山 藏珑
万科城 壹号公馆 保利国际广场 环球村
开盘时间
2012.4
2012.4
2011.11 2012.3 2012.4 2010.12 2011.10 2010.8 2011.2 2011.6 未开盘 2010.12 2011.8 2012.6
）
存量平均消化 时间（月）
全部 ﹤60平米 60~90平米 90~120平米 120~144平米 ﹥144平米
——
916.62/78.71 79.47/3.25
154.67/15.75 199.32/24.74 221.92/19.13 260.74/13.86
——
11.65 24.48 9.82 8.06 11.60 18.81 ——
优惠
低首付，集中加推 15年返租8%（每个季度返约2万元现 金、每年返2万酒店代金券）；每年12
天免费居住； —— ——
前期做过低首付 五年包租，每年5%投资回报
—— —— —— 前期做过低首付 —— —— —— 首付1万元，3个月内付清
2、区域市场：片区溢价能力有限
当前均价7000-9000元/平，相对自身住宅高出约500元/平，通过精装 修溢价500-800元/平，华晨世纪广场通过精装加返租，突破1万元/平
——
2012年长沙公寓消化速度
月均消化速度 （套/月） 10-15 8-10 8-10 5-7 10-11 2-4 1-2 1-2 0-2 0-2 15-20 10-12 2-4 2-3 2-3 1-3 0-2 0-2 0-2 10-15 4-5 3-4 0-2 0-2 ——
区域 开福区
岳麓区
长沙县 (星沙、暮云)
项目
北辰三角洲（新） 极目楚天 观园 第一湾 藏珑 山语城 四方小区 名富公寓 铂宫
万科城市花园 恩宇红公馆
像素汇 米兰春天 像素汇 长房时代城 九龙领仕汇 恒万西溪里 兰卡威国际 百合湖滨 金麓国际 枫林家园 观湖公寓 怡海星城 I DO 爱都 草莓街区
月均消化速度 （套/月） 15-20 10-15 5-7 6-8 0-2 0-2 0-2 0-2 0-2 20-30 20-25 10-15 10-15 10-15 10-15 8-10 5-7 3-5 3-4 1-3 1-3 0-2 9-10 7-8 2-3
壹号公馆
东塘瑞府
君悦紫园 万博汇
融科檀香 山
德思勤 范城 万科城 蓝湾国际
区位
公寓产权
北城板块
70年
月湖板块
70年
高桥商圈
70年
中心区
70年
东塘商圈
办公40年， 住宅70年
侯家塘商圈
70年
雨花亭片区
70年
ห้องสมุดไป่ตู้
武广新城
70年
红星商圈 高铁新城 北城板块 南湖新城
70年 40年 40年 40年
公寓类型 普通住宅型 普通住宅型 酒店式公寓 普通住宅型 商务型/普通住宅
一、长沙公寓市场分析
1、整体市场：长沙公寓销售冷淡； 除个别项目外，当前近90%的项目月均消化速度不足10套。
区域 雨花区
芙蓉区
天心区
项目
新领地公寓 银轩铭誉 曙光领峰 东塘瑞府 汇达国际公寓 铂金国际公寓 嘉斯茂广场 西子一间 高桥国际公寓 高升金典 伟晖东方芙蓉 东方银座 锦泰东环公寓 恒大金都 湘域城邦 先锋东外滩 金烨融府 凯通国际城 I尚国际 蓝湾国际(新) 剑桥名门 雍晨时代公馆 长大彩虹都 少帅府
【数据来源：世联市场研究中心】
2、区域市场：河东公寓主要集中分布于城南板块，市中心有部分 公寓在售，其他区域较分散；
北辰三角洲
藏珑
壹号公馆
君悦紫园
蓝湾国际广场 保利国际广场
东塘瑞府 万博汇
德思勤广场
融科檀香山 环球村
喜盈门范城
2、区域市场：区域公寓去化速度不理想，月均30套以内，个别项 目采用低首付、高投资回报等方式，达成项目快销
项目 京投银泰环球村 汇达国际公馆
融科东南海 融科檀香山 华晨世纪广场 喜盈门范城 德思勤城市广场 香樟兰亭 德庆水韵山城
装修 毛坯 毛坯 毛坯 硬装带部分软装 五星级酒店精装 2500元/平精装 2500－3000元/平豪装 精装 精装
公寓均价 5600 7500 7000 8500 15000 8500 9200 7200 6600
8300 14000-15000
16000
11000
8500 9000-10000
9380
9000-10000 8300
预计7000 12000
精装16000-20000，毛 坯14000 5600
公寓市场小结》》》
一、长沙公寓市场冷淡，整体存量较大，去化周期较长 二、区域公寓去化速度一般，个别通过低首付、高投资回报等手段达成快消 三、区域溢价能力有限，通过精装可溢价500-800元/㎡，通过返租可获得 更高溢价 四、区域以普通住宅公寓为主流，商务公寓易创造价格天花板，但要求昭示 性及商务氛围浓厚，酒店式公寓市场供应较少，要求成熟商业配套支撑
销售 率 46%
57%
94% 27% 19% 41% 18% 72% 76% 43% —— 62% 57% 93%
销售套 数 288
275
431 158 114 598 258 672 443 297 —— 363 144 246
月均去 化 47
40
25 25 35 31 29 29 26 25 —— 19 13 60