涿州高铁新城地块定位报告及营销推广报告

地块
用地性 占地面积 质 （万平米）
C2-03地 住宅用
块
地
15.65
C2-02地 商住用
块
地
3.52
合计
19.2
容积率
2.5 3.5
——
规划建面 （万平米）
39.1
12.3
51.4
9 本体小结 项目属性界定：高铁次核心区域，交通便利，无景观、商业配套等强势资源
高铁次核心区域
► 区域现有认知度低；处于高铁线新城核心区域，地块价值受影响 ► 周边配套匮乏，现状环境较差，无强势资源
东侧靠近京 广高铁线， 大约在80-1 00米距离， 对东侧地块 价值存在影 响
东侧
南侧
紧临兴隆路、待开发住宅及教育配套用地，
还包含部分社会停车场库用地；目前紧挨民房形象 较差
7 地块现状
地块分东析侧紧：邻高铁线80-100米
南侧为民房
地块为农田
1、地块平整，易于开发；
2、东侧及北侧道路为单行道，道路需要拓宽；
东拓：涿州城区 跨过京石高速公 路向东发展到东 张村村西。
3 区域交通
依托京广线的涿州高铁站，在城市东部规划打造高铁新城，彰显区域发展潜力。
涿州政府依托高铁站，规划了5平方公里京涿高铁 新城，基于高铁效应，打造集高铁商业板块、健 康住宅板块、养生及休闲度假板块、休闲商务板 块、高新产业示范区等为一体的高品质、宜居宜 商的国际化新城。
3、东侧紧邻高铁轨道，需要做隔音处理；
4、地块北侧有民用电线需要入地处理 ；
项目东侧道路为单行道
项目北侧道路为单行道
润禾街延长线
5、南侧为民房降低项目整体形象，需要建筑项目形象墙/绿化带用于区隔
2020/8/21 地块北侧有民用电线
项目北侧紧邻K2工地
项目西侧为润禾街延长线
8 技术指标
本案规划建筑面积51.4万平米，其中住宅建面39.1万㎡，容积率2.5；商业12.3万 ㎡，住宅容积率3.5； 中等体量、中等容积率，易于开发以高层为主，多种物业类型并存的综合型物业类 别
107国道
2020/8/21
京石高铁 京石高速公路
良乡 涿州
5 区域配套
周边配套：项目周边基本无生活配套，商业配套依托老城区商业配套，配套级数中 等，距离老城区商业中心6.6公里。
现状：
地块步行三十分钟内基本无任何配套
，目前主要依托于涿州老城区配套，
距离以家乐福、宜家旺为主的涿州范
阳路核心商圈约6.6公里
将沿107国道的南 拒马河适当向西推 出1公里左右，外 迁107国道，使原 107国道成为城市 道路。
北延：向北延伸到拒马河。在北部建设新行政中心 ，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共服务 设施中心。
东拓北延 适当西展 滨河城市
依托城市西侧、北侧的河道以及改为内河的原西 关河，通过整治河道，增加两岸绿地提升城市的 环境品质优化城市景观，体现滨河城市的特色。
目录
第一部分 本体分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 产品建议 第五部分 营销策略
1、宏观政策
宏观政策
《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》《关于加 强土地出让收支管理的通知》《调整个人住房转让营业 税政策的通知》 基调：促进房地产市场稳定健康发展
“1.26” 国 八 条 出 台 ， 上 海 继 重 庆 后 开 征 房 产 税 ， 1.31上海限购令出台，2月起华东主要城市限购令纷 纷出台 前7个月6次上调准备金率、3次加息 基调：继续抑制
未来：
伴随着高铁新城的规划建设，项目所
在区域பைடு நூலகம்商业、教育、医疗、交通配
本案
套设施将日渐完善。
2020/8/21
6 项目四至
北侧：紧邻涿豆路及K2工地 南侧：紧邻兴隆路及村落 西侧：紧邻润居街及医疗配套用地 东侧：紧邻京广高铁线
西侧 紧临润居
街、 商住 混合 及医 疗配 套用 地
北侧 紧临涿豆路、北侧紧邻K2工地
新国五条颁布，调控政策将继续稳中趋紧的态势，抑制不 合理需求的方向不会变，政府将采取其他有效机制，如二 手房个税提高到差额20%等，来代替行政干预，促进市场 回归合理化发展。 基调：继续维稳，促进理性发展
2009
2010
2011
2012
2013
基调：抑制部分城市房价过快上涨
《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法 》、《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》、《关于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 》 、 “4.15 新 政 ” 、 “9.29新政”
区域潜在价值突出
► 北京人口外溢带来的市场机遇 ►未来规划配套齐全
交通便利
► 距离城市中心区较远 ►现有交通条件优良，交通便利
大体量项目
► 占地19.2万平米，规划建筑面积51.4万㎡ ►商业、住宅混合用地，社区内便于规划齐全的商业配套
优势 交通便利、次核心区域
具备商业配套 近百万平米规模大盘
VS
劣势 高容积率 高铁噪音影响 现状环境待开发
涿州高铁新城新地块定位报告 及营销推广策略
2014年2月25日
目录
第一部分 本体分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 产品建议 第五部分 营销策略
1 区位分析 涿州为大北京规划中的重要节点，承接北京外溢功能，凸显巨大发展潜力。
涿州在大北京都市圈的功能定位：北京以 南的新城、旅游休闲胜地，北京的产业扩 散基地，为北京服务的都市型农业基地。
4 区域交通 交通状况：出行快捷，从涿州到北京，高铁仅25分钟、驾车约50分钟，公交车约1 个半小时车程，项目通达性较好、具有轨道交通优势
涿州毗邻北京，地处京津冀都市圈紧密层。北距首都天安门60公里，东距天津港160公里，南距省会石 家庄200公里。境内京港澳高速、京广铁路、107国道、廊涿高速、张石高速贯穿全境，廊涿、涿涞公路 横跨东西，形成了"五纵十横"的城乡路网体系。
涿州地处大北京经济圈紧密层，涿州的土地和劳动 力的低成本优势进一步凸显，具备北京高能资源聚 集和涿州低成本优势对接的优越条件。
随着京广高铁站的贯通，京涿之间联络将更加便利 ，也使涿州真正融入了一个充满生机和巨大潜力的 大市场。
2 区域规划
涿州城市呈“东拓北延，适当西展”规划格局
根据《涿州城市总体规划（2005-2020年）》，实现“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展 战略。其中向东向北发展，东拓跨过京石高速公路向东发展到东张村村西，北延延伸到拒马河，在北 部建设新行政中心，结合轨道交通客运站的建设，形成全市公共服务设施中心。