上海城市别墅专题研究

38.4% 46%
700万左右 8.88套/月 78%
400万左右 2.6套/月 20%
320-400万 600万
11.6套/月 1.9套/月
39% 27%
500-600万 0.33套/月 7%
城市联排及双 拼别墅总价在 400-700万之 间。
以万科金色里程为代
表的高品质产品及长
城中环墅的低总价产
城市别墅特 征
与城市豪宅相 占有更多的自然资
比
源
与郊区别墅相 占有更多的城市资
比
源
上海城市别墅发展 历程
传统租 界区的 老别墅 项目
90年 代
虹桥别 墅区成 型
1998 年
浦东龙 东大道、 碧云板 块
闵莘别 墅区兴 起
2001 年
2004 年
发展片 区东移
2007 年
真正的城市别墅越 来越少，类别墅、 空中别墅产品概念 兴起
分 析户型——双拼F
环墅
建筑面积210平方米—小面积双拼别墅 四房，三层主卧套房， 两个卧室面宽，6.8米 赠送半地下室，约43平方米，客厅挑高，客厅5.4米层高
半地下层
一层
二层
三层
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——长城中
分 析户型——联排D
环墅
建筑面积165平方米——小面积经济联排别墅 三房，三层主卧套房 一个半卧室面宽，5.4米 赠送半地下室，约33平方米 餐厅挑高6米，客厅挑高5.4米
1026.26 3162 0
总套 数
15
42 77 118 9 82 20
去化套 数
10
31 43 36 2 11 0
去化 率
去化速 度
67％ 1套/月
74％ 56％ 31％
3.9套/月 3.6套/月 3.6套/月
22％ 0.2套/月
13% 1.2套/月
0
0
物业类型
新增供应
去化面积
总套数
去化套 数
大华、三林板块。 独立别墅主要集中
提香湾 联排：2万/平
联排：2.6-2.9万
中鹰黑森林 叠拼：3.5-4万
九间堂 独栋：6-10万/平米 东郊华品园
独栋：9万/平米
在东郊板块。
梵高
从其均价来看，
御翠园
独栋：3.5-4.5万/平米
独立别墅售价在59万元/平，联体别 墅在2-3万元之间，
锦绣江南 独栋：6.5-7万/平 万源城
产 品
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——长城中
分 析概况
环墅
位于浦东新区孙桥镇 总占地面积约11.9万平方米 总建筑面积约7.74万平方米 容积率0.65 产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街 联排别墅以4-7联为主，地面（就近停车）和地下结合的停车方式，地面人车混 行。
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——长城中
品去化较快。
高性价比产品 去化较快。
上海城市别墅市场表现——总价
项目
主力面积
万源城
阳光花城 梵高 协和紫薇园 御翠园 东郊华品园
300-340
370-420 513 245-289 319-348 331-521 295-318 421 492-539
总价 2100-3000万
销售 率
去化 速度
39％ 3.5套/月
纯别墅、小面 积
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——万科金色
分析
里程
概况
位于浦东新区三林地区 整盘占地面积:70000平方米 整盘建筑面积:104119平方米 容积率：1.5 产品包括：公寓、联排别墅 联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。 停车： 别墅均为独立地下车库停车，附送一 个地面停车位，地面人车混行
去化速度：2.7套/ 月
去化速度：2.28套/ 月
主流面积氛围160210与230-270， 300-340三个个区间 段。
210平米以下的小 面积别墅是市场上 供应的主力产品。
230-270平联体 别墅产品市场占 有率略高，去化 速度较快。
上海城市别墅市场表现——总价
项目
主力面积
总价
去化速度 销售绿
80
78%
8.88套/ 月
5
浦发博园
联排
08年8月 20242.6 5510
106
21
20% 2.6套/月
6
大华梧桐墅
联排/双 拼
08年4月
17474
5884
78
21
27% 1.9套/月
7
长城中环墅
联排/双 拼
08年5月
58366
22757
329
128
39%
11.6套/ 月
8
水岸蓝桥三 期
联排
08年5月
37.4％ ----------
供应：从08年新增供应量来看联体别墅占 总面积的66%，总套数的74%。独立别墅的 新增供应量远大于叠加别墅。 去化：全市城市别墅的总体去化率在37% 左右，叠加与联体别墅去化率稍好，在总体
•供应以联体别墅为主， 独立次之。 •整体去化率在37%左右， 以联体别墅去化为主。
上海城市别墅市场表现——结构
项目
主力面积
金地湾流域
恒盛提香湾 大华蓝郡 万科金色里 程 浦发博园
长城中环墅
大华梧桐墅
235-250 181-191
227-241 229 252-256 200-210 185-195 189-211 154-167 193-204 232-267
供应套 数
所占比 重
8003
841
42
3
7%
0.33套/ 月
9 华润橡树湾
叠加
08年6月
16520.3 5
4159.8 4
81
20
25％
2.2套
10
万源城
独栋
08年11 月
13112.2 4873.1
7
8
36
14
39％ 3.5套/月
08上海城市别墅市场
表现
序号
项 目
物业类 型
开盘时间
新增供 应 面积
11
协和紫薇 园
独栋
分布：中环线附近，集中于大华、三林、东郊板块。
物业类型包括独立、联体、叠拼，供应量以联体别 墅为主。 物业类型销售速度联体别墅>叠拼别墅>独立别墅。
210平米以下的联体别墅是市场供应的主流产品。
230-270平米的联体别墅是市场去化的主流产品。
联体别墅产品总价集中在400-700万，独立在2000 万左右。
金地湾流域
恒盛提香湾 大华蓝郡 万科金色里 程 浦发博园
长城中环墅
大华梧桐墅 水岸蓝桥三 期
235-250 181-191 197-229 252-256 185-195 189-211 154-167 232-267
180-204
700万左右 3.9套/月 38%
400万左右 500万左右
2.1套/月 2.33套/月
10975 5756
53
联排
23109.42
82
阳光花城
25
独栋
3591.91
7
万科金色里 程
联排
5589.5
22
九间堂
独栋
3504.38
8
浦发博园
联排
14732.6
85
锦秋花园
联排
25582.51
128
大华梧桐墅
联排/双 拼
11590
57
东郊华品 园
独栋
9750
20
长城中环墅
联排/双 拼
35609
去化的84%。全市总体去化速度近每月3套， •去化速度联体>叠拼>独
联体别墅去化速度最快可达到4.14套每月。
立。
上海城市别墅市场表现——
存量 项目
物业类型
存量（面 积）
存量（套）
项
目
金地湾流域
双拼
12399
51
御翠园
物业类 型
独栋
存量（面积）
存量 （套）
10349
34
恒盛提香湾 大华蓝郡
联排 联排
1700万左右
22％ 0.2套/月
1000-1400万
13% 1.2套/月
1600万-2500万
1500-1800万左 右
67％ 56％
1套/月 3.6套/月
4000-5000万
0
0
独立别墅总价主要 分布在2000万左右 的水平上。
从其去化速度来看 总价在2000万左右 的高品质楼盘去化 较快。
市场结 论
上海城市别墅市场表现——结构与
去化
联体及叠拼别
墅
160-210平米
230-270平米
供应套数：628套
供应套数：453套
去化套数：220套
去化套数：248套
去 化 率：35%
去 化 率：55%
独立别墅
300-340平米 供应套数：130套 去化套数：58套 去 化 率：44.6%
去化速度：2.6套/ 月
上海城市别墅专题研究
研展部 纪美莹 马宁
导 言
城市别墅诞生 背景
别墅产 品 ＋
城镇发 展
别墅土地资源日益稀缺和国家政策 的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发 展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质 的需求
城市别墅界 定
何为 城市 别墅
位于城市主要区域或者快速发展区域。 周边交通便捷、配套齐全 ，与市中心联系方 便。 满足第一居所应具备的居住功能。 自然资源依托性一般，注重内部景观打造。 物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。 客群一般为提升中的主流群体。
半地下层
一层
二层
三层
上海城市别墅个案产品 分析
产品总结
08热销城市别墅——长城中 环墅
城市纯别墅项目，产品力一般。 双拼和联排的面积较小，联排别墅170 平方米左右、双拼别墅210平方米左右。 户型内部空间设计较为单一，联排别 墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。 以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空 作为主要附加值。
12
中鹰黑森 林
叠加
08年5月 08年7月
3496
10840. 59
13
御翠园
独栋 08年3月 23688
14 阳光花城
联排 独栋
08年5月 08年5月
31384. 88
4618.1 7
15
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
梵高
独栋 08年6月 25279
16
东郊华品 园
独栋
08年11 月
9750
去化面积
1800 8121.2 13339 8275.46
独栋：6.5-7万/平
协合紫薇园 独栋：5万/平
独栋：5-6万/平米
万科金色里程 联排：3万/平
4
7
长城中环墅 双拼/联排：2万
叠拼别墅在3.5-4万
11
金地湾流域
浦发博园
元/平左右。
双拼：3万/平 联排：2万/平
08上海城市别墅市场
表现 序
号
项目
物业类 型
开盘时 间
新增供应 去化面 总套
面积
积
数
421 492-539
套数
21 12 9 77 32 32 10 7 12
所占比 重
58% 33% 100% 100% 63% 37% 71% 35% 60%
面积段划分及供应套数
300平米以下
32套
300-340平米
130套
370-430平米
19套
490-530平米
21套
城市独立别墅面积范围较大从245平米到 538平米。主力供应面积在300-340平米, 属于相对大面积别墅。
至今
上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于 1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新
市场
上海城市别墅分布 情况
城市别墅楼盘
橡树湾
上海城市别墅主
梧桐墅 联排：3万
叠拼：3.8万/平
要分布中环线附近。 联体别墅集中在
大华蓝郡 联排：2.6万
森林都市 联排：4万/平
水岸蓝桥
销售率 平均去化速度
叠加别墅
27340
12281 123
51
41.5％ 3.05套/月
联体别墅
209254.92
82311.4 6
989
374
37.8％ 4.14套/月
独立别墅
79943.44
24199.5 4
239
80
33.5％ 1.58套/月
合计
316538.36
118792. 9
1351
505
去化套 数
去化 率
去化速 度
1 金地湾流域
双拼
08年7月 19984
7585
82
31
38% 3.9套/月
2 恒盛提香湾
联排
07年末
17305
6330
86
33
38% 2.1套/月
3
大华蓝郡
联排
08年5月 10565
4809
46
21
46%
2.33套/ 月
4
万科金色里 程
联排
08年6月 25909.5 20320 102
201
水岸蓝桥三 期
联排
7162
39
梵高
独栋
22117
75
叠加别墅
15079.51
72
联体别墅
148913.62
743
华润橡树湾
叠加
12360.5 1
61
独立别墅
60848
176
万源城
独栋
8239.09
22
协和紫薇园
独栋
1696
5
合计
224841.13
991
联排市场存量大概需要18个月消化完毕
独栋市场存量大概需要13个月消化完毕
181-207
53
华润橡树湾
222
28
65% 34%
联体及叠拼别墅的主力面积范围在 160-210平，230-270平，两个主力面
上海城市别墅市场表现——结构
项目
主力面积
万源城
300-340 370-420
阳光花城 513
御翠园
295-318
梵高
245-289 319-348
九间堂
384-429
东郊华品 园
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——万科金色
分建析筑风格
里程
纯粹古典的英式Tudor风格
外立面典型特征 哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设 计； 沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡缩小了约 15°； 丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三 分之一； 瑞金宾馆般的长窗，只是将三楼联墙不联窗的设 计，变成 雍容典雅的三楼联体长窗。
82
100%
58
67%
21
24%
81
82%
102
100%
24
23%
70
66%
145
44%
184
56%
28
36%
47
60%
项目 阳光花城
主力面积 202-205 256-268
供应套 数
所占比 重
38
30%
28
18%
森林都市
230-268
31
水岸蓝桥三
期
180-204
28
中鹰黑森林
240-270
33
70% 67% 77%