上海城市别墅专题研究
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大平层公寓设计专题研究
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功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
专题研究：中国主要城市别墅市场形势分析
５ ２ ，面 积 ２ ．１ 平 方 米 ，同 比 降 幅 分 别 为 ８套 ２４ 万
中 国指数 研究 院 中 国房 地幅 。特 别是 ２ ，受 新 政 影 响 ， 月 仅 成 交 别 墅 １ ２ ，环 比 下 滑 ８ ．％ ，同 期 商 品 ０套 ３３
住 宅 也 大 幅下 滑８ ％ ；３ 开 始 别墅 成 交逐 步 回 １５ 月
４ ．９ ４９ ％和３ ．４ ，高 于 商 品住 宅 市 场 下 降 幅 度 ８９ ％
（ 期 商 品 住 宅 成 交 套 数 、 面 积 同 比分 别 下 降 同
２ ．９ ｎ ４ ４ ％ ） 从 别 墅 成 交 占商 品住 宅 比 ４ ４ ％￣ ２ ６ 。
通 住 宅 、公 寓 、别 墅 ） 比 重来 看 ，２ １ 年 上 海 的 ０ １ 别 墅 累计 新增 供 应 占比高 达 １ ．％ ，其 中６ ３６ 月单 月
新 增 供 应 占 比就 高达 ２ ％ ，￣ ０ 年 以来 单 月 占 ２６ ｌ９ Ｊ
比最 高点 。
２ 市场 供 应 不足 、政 策 调控 等 因 素导 致 ． 别 墅 需 求 萎 缩 ，上 半 年 成 交 套数 同 比降 幅 达
中 国主 要城市 别 墅市场形势分 析
比重 为５．６ ）。 ８％
升 ， 回升 幅 度 略 高 于 同 期 住 宅市 场 。从 别 墅 占商 品 住 宅 比 重来 看 ，２ １ 年上 半 年 别 墅 成 交 占 比 为 ０ １ ５９ ％， 同比 略 有 上 升 （ ０ ０ 上 半 年 别 墅 成 交 １ ２ １年
应 １ ７ 套 。创 单 月 供 应 历 史 高 点 ，使 得 ２ １ 年 ６３ ０ １
１ ６ 供 应 套 数 同 比大 幅增 长 ３ ．４ —月 ０１ ％，累计 供 应 套 数 为５ ７ 套 。 从 上 海 别 墅 占商 品住 宅 （ ６４ 包括 普
中 国指数 研究 院 中 国房 地幅 。特 别是 ２ ，受 新 政 影 响 ， 月 仅 成 交 别 墅 １ ２ ，环 比 下 滑 ８ ．％ ，同 期 商 品 ０套 ３３
住 宅 也 大 幅下 滑８ ％ ；３ 开 始 别墅 成 交逐 步 回 １５ 月
４ ．９ ４９ ％和３ ．４ ，高 于 商 品住 宅 市 场 下 降 幅 度 ８９ ％
（ 期 商 品 住 宅 成 交 套 数 、 面 积 同 比分 别 下 降 同
２ ．９ ｎ ４ ４ ％ ） 从 别 墅 成 交 占商 品住 宅 比 ４ ４ ％￣ ２ ６ 。
通 住 宅 、公 寓 、别 墅 ） 比 重来 看 ，２ １ 年 上 海 的 ０ １ 别 墅 累计 新增 供 应 占比高 达 １ ．％ ，其 中６ ３６ 月单 月
新 增 供 应 占 比就 高达 ２ ％ ，￣ ０ 年 以来 单 月 占 ２６ ｌ９ Ｊ
比最 高点 。
２ 市场 供 应 不足 、政 策 调控 等 因 素导 致 ． 别 墅 需 求 萎 缩 ，上 半 年 成 交 套数 同 比降 幅 达
中 国主 要城市 别 墅市场形势分 析
比重 为５．６ ）。 ８％
升 ， 回升 幅 度 略 高 于 同 期 住 宅市 场 。从 别 墅 占商 品 住 宅 比 重来 看 ，２ １ 年上 半 年 别 墅 成 交 占 比 为 ０ １ ５９ ％， 同比 略 有 上 升 （ ０ ０ 上 半 年 别 墅 成 交 １ ２ １年
应 １ ７ 套 。创 单 月 供 应 历 史 高 点 ，使 得 ２ １ 年 ６３ ０ １
１ ６ 供 应 套 数 同 比大 幅增 长 ３ ．４ —月 ０１ ％，累计 供 应 套 数 为５ ７ 套 。 从 上 海 别 墅 占商 品住 宅 （ ６４ 包括 普
创新联排别墅项目产品整理集与专题研究报告_52页
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
自然资源，拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境，就得人工堆砌 假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。
因借资源，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其 它旅游购物场所、城市配套设施资源等。
联排别墅的优缺点
一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率
联排别墅户型的的地域差异
北京
“类独栋”产品/中高端定位/面积大，面宽大，起居室 活动室等活动区域面积大/地下空间利用/视听室功能的增加 /两层/注重社区内部景观环境营造
深圳
山海景观/注重社区周边自然景观/大型纯联排社区少， 有“独栋”情结/喜好邻水而建/250-300平方米/进深相对较 长/功能区域独立性强
一层
一层
面积更小，由“经济”变“精简”
建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米； 布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅； 二层，采用户外停车； 保证客厅和主卧南向； 采用”L”形布局。
二层 建筑面积165平方米
联排别墅的变迁——时间
早期阶段
最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价 格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。 代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
3
视线通廊
规划合理的视线通廊，将室内空间与室外景观有 机融合，实现居住环境与自然环境的互动。
装修标准与品质要求
装修风格
根据建筑风格和市场定位，确定室内装修风格，注重色彩搭配和 材质选择。
装修品质
选用高品质的装修材料和设备，注重施工质量和细节处理，打造 高品质的居住环境。
智能家居
引入智能家居系统，提高居住的便捷性和舒适度，满足现代人对 科技生活的需求。
风格定位
根据目标客户群体和市场需求， 确定建筑风格，如现代简约、欧
式古典、中式传统等。
立面设计
注重建筑立面的比例、线条和材质 搭配，营造出高端、舒适的视觉效 果。
细节处理
关注建筑细节的刻画，如门窗、栏 杆、花饰等，提升建筑整体的精致 感和品质感。
空间规划与布局优化
功能分区
01
合理规划空间功能分区，实现动静分离、洁污分离，提高居住
洋房特点
低密度、高绿化率、宽敞的居住 空间、优质的建筑材料、注重居 住体验。
类别墅产品定义及特点
类别墅产品定义
类别墅产品是指在建筑形态、居住环 境和配套设施等方面与别墅相似，但 又不完全具备别墅独立性的住宅产品 。
类别墅产品特点
建筑风格多样、居住环境较好、配套 设施相对完善、价格相对别墅更为亲 民。
提供多种装修风格供客户选择，满足不同客户的 个性化需求。
景观资源优化方案
绿化景观升级
增加绿化面积，优化植物配置，营造宜居的生态环境。
水景设计
运用水景元素，如小溪、池塘等，提升景观的灵动性和美 感。
视野开阔性
利用地形地势，打造开阔的视野，增加居住者的舒适感和 愉悦感。
智能化科技应用前景
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
0012015年10月8日住宅示范区研究★★★★★★★★天华
住宅示范区研究2015.09.目录CONTENT一. 示范区概述1. 示范区定义2. 示范区作用三.示范区投标模板经典案例——世茂•九溪墅二. 示范区设计要点1. 规划设计1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线2. 建筑设计2.1 售楼处2.2 样板房3.景观设计3.1 发展历程3.2 策划概念3.3 设计内容3.4 设计手法3.5 设计要点第一部分示范区概述1.示范区定义2.示范区作用所谓示范区，是由建筑形象、景观示范、户型展示、销售中心等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。
对开发商而言：•促进楼盘销售，吸引客户，激发购买欲；•了解购房者对产品的真实感受，从而完善不足并对成功之处加以发扬。
对客户而言：•真实的感受到社区整体布局和未来的生活场景；•体察到开发商的建设能力和水准。
示范区具有促进销售及工程示范的双重功效。
第二部分示范区设计要点1.规划设计2.建筑设计3.景观设计示范区规划设计Planning and design1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线1.4 重要节点示范区规模的影响因素: 开发进度/整体定位/市场营销策略/前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，以便快速进入销售模式，从而节约工期、控制成本。
结论：示范区面积一般占项目用地面积的15-20%。
通常情况下，示范区面积占项目用地面积的15-20%。
大盘或特殊项目（如位置偏远、环境资源有限的项目），可适当增减示范区范围。
vanke万科•杭州西溪蝶园Ⅱ示范区研究·示范区设计要点·规划设计交通便捷形象展示客户体验与驻留选址三原则1.规划设计1.2示范区选址镜湖生态公园商业水街世茂•张家港暨阳湖九溪墅示范区的参观流线是指从客户进入楼盘现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。
入口接待（停车场）形象入口售楼处示范区样板房示范区售楼处流线设计目的：展现楼盘特质打动参观客户作出购房决定流线设计要点：便捷闭合精心包装注重客户体验7大重要节点停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点停车场设计入口停车场停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处1.规划设计1.4示范区重要节点精神堡垒入口区停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处世茂•九溪墅华润•南通停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入户门门厅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入口1.规划设计 1.4示范区重要节点银亿•甬江东岸停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处样板房1.规划设计1.4示范区重要节点S 专题研究——住宅示范区研究银亿•甬江东岸世茂•九溪墅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点示范区建筑设计Architectural design2.1 售楼处2.1.1 选址2.1.2 规模层数2.1.3 类型2.1.4 四大特性2.1.5 流线设计2.1.6 面积配比2.1.7 功能布局2.1.8 角色转换2.1.9 建筑风格2.1.0 扩展案例2.2 样板房2.2.1 类型2.2.2 数量选型2.2.3 位置要求2.2.4 装修要点2.2.5 销售方式售楼处作为楼盘形象展示的主要场所不仅仅是接待、洽谈业务的地方还是现场广告宣传的平台售楼处2.建筑设计2.1售楼处选址把握两个原则：①离项目工地近，以方便客户现场看楼；②选择人流集中，醒目的位置做售楼处。
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
叠墅产品专题性研究.202000730
区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
洋房及类别墅产品专题研究
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
• 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙， 每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
•三层露台 •二层露台入户 •首层情景房
PPT文档演模板
•首层情景房
•首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
• 洋房的特征——品质提升关键词： • 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 • 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台 等），住宅与景观的结合更加紧密。 • 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
•错层
最全的花园洋房规划及产品专题研究
Thanks !
40
9
花园洋房的发展变迁——时间
2000年~2002年
•花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 •代表作品：万科四季花城、城市花园 •具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主
2003 ~2005年
2006 ~2008年
•花园洋房的成长，稳定期 •代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇 •具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积 等
南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的 差异、地区需求的差异，消费习惯的差异……决定了房地产开发必 然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关 政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。
北京 深圳 上海 成渝
U型布局
对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正， 大面宽，建筑面积较大
首层
完善的主
上层 卧系列
户型赏析
C户型
总建面153.41，花园露台26.83，3居
卖点：
户型总面积经济合理，低总价， 高品质。
流动起居 空间
电梯+花园入户。
首层起居系列完善，餐厨布局 合理，形成开敞流动大空间，适 合派对及家庭聚会休闲。
拥有超大南向露台和阳台。
主卧系列完善，纯南向大面宽，
狭义的花园洋房（花园别墅）：大堡—独栋全庭院别墅实景
17
大堡——全庭院独栋别墅
18
叠拼产品规划——多层或小高层中实现一梯一户
用不同颜色纵向分隔，增强 专属感。
建筑底部适当使用文化石， 近人尺度精细设计。
层层退台，弱化建筑整体高 度压迫感，体现低密度居住品 质。
19
创新的入户方式
A、B户型独门独院入户。
规划专题研究 容积率2.5-4.5
社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；
上海房地产专题研究研究报告
上海房地产专题研究报告目录一、TOWN HOUSE的发展演化二、当前上海TOWN HOUSE市场简述三、上海TOWN HOUSE市场发展状况分析(一)初始阶段市场状况(二)发展阶段市场状况(三)趋向成熟阶段市场状况四、TOWN HOUSE 消费者特征分析五、TOWN HOUSE 产品特征分析（一）区域特征分析（二）档次划分（三）类别划分（四）小区规划、式样风格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来一、TOWN HOUSE的发展演化TOWN HOUSE的起源TOWN HOUSE起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积式多高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。
18世纪末的贝德福特广场、柯本特花园、19世纪初的那莫德理大街等处，TOWN HOUSE组成了壮丽的街区，住宅由此形成了永恒的艺术。
后来TOWN HOUSE在美国得到了兴旺发展，特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。
它是由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库。
离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。
上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。
这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。
代表建筑有兴仁里，敦仁更具现代TOWNHOUSE里棉阳里等。
与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是色彩的一个变种。
朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。
在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。
上海金地艺华年项目研究报告
绿化率
35%
物业费
3.6元/㎡/月
所属板块
航头
建筑类别
小高层（7-8F）、叠拼 、大平层
物业公司
上海金地物业服务有限公 司
别墅成交总价 别墅成交均价
440-530/套 24592元/㎡
户型面积
大平层：176-198平米 叠加：187-209平米 小高层：90平米
装修标准
叠加：4500-5000元/㎡；大平层：3500元/㎡;多层：2500元/㎡
2011年下半年上海住宅成交排名
序号编 号
名称
1
金地艺境
2 万科清林径
3 新城尚上城
4
保利叶语
5
万科尚园
6 龙湖好望山
7 仁恒森兰雅苑
8 中海御景熙岸
9 珊瑚湾雅园
10 龙湖郦城
区域
宝山 南汇 嘉定 宝山 青浦 松江 浦东 南汇 奉贤 嘉定
成交面积 总套数
146761 73958 66431 52801 47476 42476 42435 40420 38878 38017
中央十字景观轴，点缀美式风情雕塑，由50%的常 绿植物和50%的落叶植物搭配组成，随季节变化， 演绎不同景致。
产品研究·整体规划
产品塑造以低密度叠加别墅为主，平层及小高层产品为增加容积，外部打造风情街区。
• 别墅、大平层、公馆三类物业类型，满足各层次需求； • 采用棋盘式布局，部分错落分布； • 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质； • 商业与住宅分区明确，商业开放，商业集中布置在基地东
开发商
金地集团，上海航金房地产开发有限公司
产品研究·整体规划
景观设计运用了波士顿Back Bay East街区的规划理念，追求 宜居与融合，打造街区住宅模式
花园洋房专题研究
之间的距离，更具人文气息；
同时，别墅大多处C于H郊EN区L，I 住花园洋房的生活便利性要优于别墅。
7
花园洋房概念与特点
花园洋房VS多层
本质区别：花园洋房能提供住户与外 界接触和与自然交流更大的空间，创 造了一种新的城市生活状态
花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的
升级产品。
广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden
House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅
和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建
筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中
西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率
比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。
一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。
花园洋房的优点
一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；
外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；
花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，
其他楼层赠送露台，景观性更好
花园洋房的缺点
由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大
层数一般在四~五层，容积率做不高，一般在0.8~1.0之间（对于开发商而言）
错——动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感
退——退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与
室外空间的接触面
露——更多的C室HE内N空LI间暴露给自然
13
花园洋房户型的演变
花园洋房户型的发展演变
舒适度、私密性、景观性、奢侈度升级。
形态功能
地下空间的利用——金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧——金地格林郡 顶层三跃层复式——苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房——上海万科白马花园
上海·九间堂
（３）创造不可复制的个性
为了达到不可复制的特性，以增加其收藏和增值的价值，九间堂汇聚了一大批海内建筑学和
40 《决策情报》总第 ５ ８ 期
上海·九间堂
现代中式园林大宅
园林学的大师级精英，其中有这些设计师包 括：２０年来香港最成功建筑师之一的严迅奇， 他是半岛酒店、香港新机场、花期银行大厦的 创建者；开始寻找表现主义建筑潜在的东方 内涵的矶崎新，是日本上世纪六十年代“新陈 代谢”和八十年代“后现代”建筑运动发起人， 正因为九间堂不仅仅满足了置业、投资的简 单要求，更进一步在文化和艺术性上达到了 前所未有的高度，才能在今年的上海别墅市场上，吸引了真正鉴赏家的眼球，开创了收藏中式园 林大宅别墅的第一典范。
上海·九间堂
——现代中式园林大宅
■编辑：张斌
追溯中国建筑，承载了千年渊源与沿袭，也经历了百余 年的断层。在清个园、寄畅园、南浔小莲庄的惊叹之后， 东方私家园林大宅偃旗息鼓，让位与“欧美风情”。在此 背景下，上海证大三角洲置业有限公司（《决策情报》会 员单位）大手笔打造现代中式园林大宅“九间堂”别墅， 云集国际顶尖设计大师，从不同角度诠释中式建筑文化。 项目以东方风云人物之大家心态为核心，将传统生活审 美意境与现代生活方式有机结合。继承了中国传统全院 的空间精髓，重新建构现代家庭文明，打造鲜明汉文化特 色大宅，开创了现代中式别墅的里程碑。九间堂体现的是 现代中式风格，以现代手法演绎中国传统住宅的精髓。采 用全院式空间布局，也是中式建筑的一大特色，在资本集 中的上海可谓一个独特的亮点，它满足了一些喜欢中国 文化的超级富豪的需求。
地块名称
基地面积 总建筑面积 会所 别墅 容积率 建筑覆盖率 居住户数 户均人口 居住总人口 建筑高度 绿化覆盖率 集中绿地率 停车位 其中户外停车位 均价
为了达到不可复制的特性，以增加其收藏和增值的价值，九间堂汇聚了一大批海内建筑学和
40 《决策情报》总第 ５ ８ 期
上海·九间堂
现代中式园林大宅
园林学的大师级精英，其中有这些设计师包 括：２０年来香港最成功建筑师之一的严迅奇， 他是半岛酒店、香港新机场、花期银行大厦的 创建者；开始寻找表现主义建筑潜在的东方 内涵的矶崎新，是日本上世纪六十年代“新陈 代谢”和八十年代“后现代”建筑运动发起人， 正因为九间堂不仅仅满足了置业、投资的简 单要求，更进一步在文化和艺术性上达到了 前所未有的高度，才能在今年的上海别墅市场上，吸引了真正鉴赏家的眼球，开创了收藏中式园 林大宅别墅的第一典范。
上海·九间堂
——现代中式园林大宅
■编辑：张斌
追溯中国建筑，承载了千年渊源与沿袭，也经历了百余 年的断层。在清个园、寄畅园、南浔小莲庄的惊叹之后， 东方私家园林大宅偃旗息鼓，让位与“欧美风情”。在此 背景下，上海证大三角洲置业有限公司（《决策情报》会 员单位）大手笔打造现代中式园林大宅“九间堂”别墅， 云集国际顶尖设计大师，从不同角度诠释中式建筑文化。 项目以东方风云人物之大家心态为核心，将传统生活审 美意境与现代生活方式有机结合。继承了中国传统全院 的空间精髓，重新建构现代家庭文明，打造鲜明汉文化特 色大宅，开创了现代中式别墅的里程碑。九间堂体现的是 现代中式风格，以现代手法演绎中国传统住宅的精髓。采 用全院式空间布局，也是中式建筑的一大特色，在资本集 中的上海可谓一个独特的亮点，它满足了一些喜欢中国 文化的超级富豪的需求。
地块名称
基地面积 总建筑面积 会所 别墅 容积率 建筑覆盖率 居住户数 户均人口 居住总人口 建筑高度 绿化覆盖率 集中绿地率 停车位 其中户外停车位 均价
专题九 乡村和城镇 第1节 城乡内部空间结构
【解析】根据图示可知，该地位于山区,两河交汇处的上游地区河流水量较小，受洪水威胁较小,早期铁索桥位置选择在两河交汇处上游利于保障铁索桥的安全，B正确;两河交汇处的上游与下游距离村寨差异较小，A错误;两河交汇处的上游与下游地形坡度差异较小,C错误;农田和果园主要分布在村寨周围，铁索桥位置对方便劳作的影响较小，D错误。
乡村土地利用中，耕地、林地、草地、水域等占较大比重，居民点和工矿用地相对分散。乡村功能区的概念、特点及分布位置如下：
功能区
概念
特点
ห้องสมุดไป่ตู้分布位置
公共用地区
村民进行各种活动和交流的场所，具有公共性、文化性、多样性的特征
规模相对较小
常分布在乡村中心，距村民居住区相对较近，道路的通达度较高
功能区
概念
特点
分布位置
[人教必修2-P24导入变式，2023江苏卷]古村落的研究与保护既有利于传统文化的传承，又有利于我国乡村振兴战略的实施。下图为我国中部山区某传统村寨土地利用结构示意图。据此完成4—6题。
5.早期风雨桥成为村寨重要公共建筑空间的原因是( )
A
A.日常使用频率高 B.远离村民的住宅 C.便于接待外村人 D.建筑成本比较低
区位选择原因
最大限度接近消费人群
既有利于工人上下班，又方便购物
工业生产占地空间较大，付租能力差
（2）其他因素——使得功能区空间布局更加复杂经济因素奠定了城镇功能区的基本结构，但是当新的[10]________形成，周边新的城镇发展会使基本结构发生“变形”。行政、历史、社会、文化、自然等因素叠加，往往使得城镇功能区的划分更加复杂。
C
A.文化底蕴 B.村民喜好C.政府政策 D.经济水平
【解析】材料“该地设计规划新农村建设区，区内房屋建筑风格整齐划一”说明新农村建设区是政府统一规划建设的，因此主导因素是政策，C正确；文化底蕴会使农村建筑景观多呈现独特建筑样式，且不统一，排除A；村民喜好和经济水平会使农村建筑多样，排除B、D。
乡村土地利用中，耕地、林地、草地、水域等占较大比重，居民点和工矿用地相对分散。乡村功能区的概念、特点及分布位置如下：
功能区
概念
特点
ห้องสมุดไป่ตู้分布位置
公共用地区
村民进行各种活动和交流的场所，具有公共性、文化性、多样性的特征
规模相对较小
常分布在乡村中心，距村民居住区相对较近，道路的通达度较高
功能区
概念
特点
分布位置
[人教必修2-P24导入变式，2023江苏卷]古村落的研究与保护既有利于传统文化的传承，又有利于我国乡村振兴战略的实施。下图为我国中部山区某传统村寨土地利用结构示意图。据此完成4—6题。
5.早期风雨桥成为村寨重要公共建筑空间的原因是( )
A
A.日常使用频率高 B.远离村民的住宅 C.便于接待外村人 D.建筑成本比较低
区位选择原因
最大限度接近消费人群
既有利于工人上下班，又方便购物
工业生产占地空间较大，付租能力差
（2）其他因素——使得功能区空间布局更加复杂经济因素奠定了城镇功能区的基本结构，但是当新的[10]________形成，周边新的城镇发展会使基本结构发生“变形”。行政、历史、社会、文化、自然等因素叠加，往往使得城镇功能区的划分更加复杂。
C
A.文化底蕴 B.村民喜好C.政府政策 D.经济水平
【解析】材料“该地设计规划新农村建设区，区内房屋建筑风格整齐划一”说明新农村建设区是政府统一规划建设的，因此主导因素是政策，C正确；文化底蕴会使农村建筑景观多呈现独特建筑样式，且不统一，排除A；村民喜好和经济水平会使农村建筑多样，排除B、D。
城市豪宅特性
清晨在25米室内恒温泳池或健身中心唤醒沉睡的四肢 屋后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致 随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事 晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐… —————CULB DU CASA 私人 会所
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DU CASA 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。 24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等） 贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）
项目名称：汤臣一品
开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司
建筑设计：台湾GDG建筑设计
物业管理：上海大峰物业管理
精装修“豪华空中别墅”
总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和
一座高级会所组成。
上海最大面积的公寓406——1240平米，完全按照别
墅尺度来进行规划。
专属电梯，掌纹门禁，一层一户——“家”就是
汤臣一品：一线江景资源，外滩尽收眼底
城市豪宅的产品要素
会所服务
•品牌物业管理，奢华定制服务，一对一私人助理 •超豪华会所，六星级酒店式服务
翠湖天地
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墙地面采用进口大理石及木饰面
墙地面采用进口大理石 永大日式喷淋 头及自救式不锈钢消防箱
天花和墙身 窗户 阳台 门扇及窗套线 分户门 室内楼梯
轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆 铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固 力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘轨道 墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆 实木花饰门和实木窗套 德国Noblesse手工雕花铜门 金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步 日本大金VRV2户式中央空调 墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器 挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶 主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫 采用Roca浴缸和Bellavista洁具 意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 德国汉斯格雅HANSGROHE 日本Yoshitake 日本Ebara 开能（Canature） 冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管 采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管 德国威能燃气壁挂采暖锅炉 法国海格住户配电箱 采用德国ABB公司EIB系统 美国BEAM中央系统 美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲 系统
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1700万左右
22％ 0.2套/月
1000-1400万
13% 1.2套/月
1600万-2500万
1500-1800万左 右
67％ 56％
1套/月 3.6套/月
4000-5000万
0
0
独立别墅总价主要 分布在2000万左右 的水平上。
从其去化速度来看 总价在2000万左右 的高品质楼盘去化 较快。
市场结 论
销售率 平均去化速度
叠加别墅
27340
12281 123
51
41.5％ 3.05套/月
联体别墅
209254.92
82311.4 6
989
374
37.8％ 4.14套/月
独立别墅
79943.44
24199.5 4
239
80
33.5％ 1.58套/月
合计
316538.36
118792. 9
1351
505
38.4% 46%
700万左右 8.88套/月 78%
400万左右 2.6套/月 20%
320-400万 600万
11.6套/月 1.9套/月
39% 27%
500-600万 0.33套/月 7%
城市联排及双 拼别墅总价在 400-700万之 间。
以万科金色里程为代
表的高品质产品及长
城中环墅的低总价产
纯别墅、小面 积
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——万科金色
分析
里程
概况
位于浦东新区三林地区 整盘占地面积:70000平方米 整盘建筑面积:104119平方米 容积率：1.5 产品包括：公寓、联排别墅 联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。 停车： 别墅均为独立地下车库停车，附送一 个地面停车位，地面人车混行
421 492-539
套数
21 12 9 77 32 32 10 7 12
所占比 重
58% 33% 100% 100% 63% 37% 71% 35% 60%
面积段划分及供应套数
300平米以下
32套
300-340平米
130套
370-430平米
19套
490-530平米
21套
城市独立别墅面积范围较大从245平米到 538平米。主力供应面积在300-340平米, 属于相对大面积别墅。
分布：中环线附近，集中于大华、三林、东郊板块。
物业类型包括独立、联体、叠拼，供应量以联体别 墅为主。 物业类型销售速度联体别墅>叠拼别墅>独立别墅。
210平米以下的联体别墅是市场供应的主流产品。
230-270平米的联体别墅是市场去化的主流产品。
联体别墅产品总价集中在400-700万，独立在2000 万左右。
1026.26 3162 0
总套 数
15
42 77 118 9 82 20
去化套 数
10
31 43 36 2 11 0
去化 率
去化速 度
67％ 1套/月
74％ 56％ 31％
3.9套/月 3.6套/月 3.6套/月
22％ 0.2套/月
13% 1.2套/月
0
0
物业类型
新增供应
去化面积
总套数
去化套 数
上海城市别墅市场表现——结构与
去化
联体及叠拼别
墅
160-210平米
230-270平米
供应套数：628套
供应套数：453套
去化套数：220套
去化套数：248套
去 化 率：35%
去 化 率：55%
独立别墅
300-340平米 供应套数：130套 去化套数：58套 去 化 率：44.6%
去化速度：2.6套/ 月
产 品
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——长城中
分 析概况
环墅
位于浦东新区孙桥镇 总占地面积约11.9万平方米 总建筑面积约7.74万平方米 容积率0.65 产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街 联排别墅以4-7联为主，地面（就近停车）和地下结合的停车方式，地面人车混 行。
上海城市别墅个案产品 08热销城市别墅——长城中
上海城市别墅专题研究
研展部 纪美莹 马宁
导 言
城市别墅诞生 背景
别墅产 品 ＋
城镇发 展
别墅土地资源日益稀缺和国家政策 的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发 展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质 的需求
城市别墅界 定
何为 城市 别墅
位于城市主要区域或者快速发展区域。 周边交通便捷、配套齐全 ，与市中心联系方 便。 满足第一居所应具备的居住功能。 自然资源依托性一般，注重内部景观打造。 物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。 客群一般为提升中的主流群体。
至今
上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于 1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新
市场
上海城市别墅分布 情况
城市别墅楼盘
橡树湾
上海城市别墅主
梧桐墅 联排：3万
叠拼：3.8万/平
要分布中环线附近。 联体别墅集中在
大华蓝郡 联排：2.6万
森林都市 联排：4万/平
水岸蓝桥
大华、三林板块。 独立别墅主要集中
提香湾 联排：2万/平
联排：2.6-2.9万
中鹰黑森林 叠拼：3.5-4万
九间堂 独栋：6-10万/平米 东郊华品园
独栋：9万/平米
在东郊板块。
梵高
从其均价来看，
御翠园
独栋：3.5-4.5万/平米
独立别墅售价在59万元/平，联体别 墅在2-3万元之间，
锦绣江南 独栋：6.5-7万/平 万源城
10975 5756
53
联排
23109.42
82
阳光花城
25
独栋
3591.91
7
万科金色里 程
联排
5589.5
22
九间堂
独栋
3504.38
8
浦发博园
联排
14732.6
85
锦秋花园
联排
25582.51
128
大华梧桐墅
联排/双 拼
11590
57
东郊华品 园
独栋
9750
20
长城中环墅
联排/双 拼
35609
上海城市别墅市场表现——结构
项目
主力面积
金地湾流域
恒盛提香湾 大华蓝郡 万科金色里 程 浦发博园
长城中环墅
大华梧桐墅
235-250 181-191
227-241 229 252-256 200-210 185-195 189-211 154-167 193-204 232-267
供应套 数
所占比 重
半地下层
一层
二层
三层
上海城市别墅个案产品 分析
产品总结
08热销城市别墅——长城中 环墅
城市纯别墅项目，产品力一般。 双拼和联排的面积较小，联排别墅170 平方米左右、双拼别墅210平方米左右。 户型内部空间设计较为单一，联排别 墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。 以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空 作为主要附加值。
201
水岸蓝桥三 期
联排
7162
39
梵高
独栋
22117
75
叠加别墅
15079.51
72
联体别墅
148913.62
743
华润橡树湾
叠加
12360.5 1
61
独立别墅
60848
176
万源城
独栋
8239.09
22
协和紫薇园
独栋
1696
5
合计
224841.13
991
联排市场存量大概需要18个月消化完毕
独栋市场存量大概需要13个月消化完毕
82
100%
58
67%
21
24%
81
82%
102
100%
24
23%
70
66%
145
44%
184
56%
28
36%
47
60%
项目 阳光花城
主力面积 202-205 256-268
供应套 数
所占比 重
38
30%
28
18%
森林都市
230-268
31
水岸蓝桥三
期
180-204
28
中鹰黑森林
240-270
33
70% 67% 77%
80
78%
8.88套/ 月
5
浦发博园
联排
08年8月 20242.6 5510
106
21
20% 2.6套/月
6
大华梧桐墅
联排/双 拼
08年4月
17474
5884
78
21
27% 1.9套/月
7
长城中环墅
联排/双 拼
08年5月
58366
22757
329
128
39%
11.6套/ 月
8
水岸蓝桥三 期
联排
08年5月
品去化较快。
高性价比产品 去化较快。
上海城市别墅市场表现——总价
项目
主力面积
万源城
阳光花城 梵高 协和紫薇园 御翠园 东郊华品园
300-340
370-420 513 245-289 319-348 331-521 295-318 421 492-539
总价 2100-3000万
销售 率