房产营销策略方案
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主要以项目周边3个竞争楼盘为主要分析对象： 1、新城新世界 2、芒果天地 3、英郡年华
竞品个案：新城新世界
项目基本概况
项目基本概况
项目规划 户型面积
项目总建筑面积120万方。一期总建筑面积为30 万平方米，目前基本已经交房。二期总占地面积 65435.90平米，总建筑面积为229601.48平米 ，容积率为3.22，绿化率为40.2%，规划总户数 1646户。正在建设的是项目三期，总建筑面积 为约12万平米，容积率为3.73，规划总户数 1280户。
户型劣势： 1. 2梯9户，部分 2、一卧室朝北 采光略显不足； 3、90㎡二房设 品同面积段比较 明显
112㎡，紧凑实用3房设 2卫，带空中花园（开间 做客房或书房），南北阳 卧室带飘窗，该户型最为
竞品个案：芒果天地
推广渠道分析
芒果的幸福生活
工地围墙
广场
网络论坛
该项目凭借良好的地理位置，充分利用营销中心周边人流量大的特点，建立形象鲜明的导师系统 广告、道旗、横幅）等，吸引客户上门
同时该项目启用的推广渠道：短信+活动+现场包装+网络论坛
客户分析
客户年龄层次分析，客户年龄主要集中于30-40岁，偏向于年轻 化，主要为刚需群体；
客户关注点分析，客户最多的还是关注价格，其次是地段、户型 、周边环境等。
市场分析
市场分析：最新楼市调控政策
1、严格执行楼市限购政策，确认扩大房地产税试点范围； 2、中央再令各地公布控房价目标，”国五条“遏制楼市； 3、住房公积金政策收紧，门槛提高。
➢来电客户认知途径主要以网络、短信、路过客户、朋友介绍为 主，外展点、派单、夹报、报广也带来一定来电。
客户分析
1、来访客户分析（认知途径及客户区域分布）：
➢来访客户绝大部分以周边客户为主，其次是通过网络 来访，路过、朋友介绍客户也较多。
客户分析
2、来访客户分析（年龄）：
➢来访客户涵盖各个年龄段，30-40岁之间客户所在比例较大。其次 是25-30岁以及40-45岁，45-55岁客户也占有一定比例，整体来说客 户涵盖各个年龄段，但稍偏年轻。
产品分析
4#
1#
项目鸟瞰图
1#：90㎡左右复式 适2房，在目前市场 缺产品
4#：89-125㎡左右 ，多为2+1,3+1产 设计较好 1#栋靠近铁路及劳 道，噪音污染严重 项目楼王产品，私 等都优于起它项目
1#户型解析
2室2厅1厨2卫户型：90.35㎡
下层
上层
户型优势： 1.阔卓性2房，时 ； 2.二层空间、动 私密性极强 3. 大尺度客厅、 户型劣势： 4.整体赠送面积
竞品个案：新城新世界
推广渠道分析
2012年该项目以网络为主要推广阵地，在各大房地产门户网站（0731房地产网、搜房网、新浪乐 、搜狐焦点）均有网络广告投放，并与搜房网合作，成了“新世界”网销中心，进行网上推广销 同时该项目启用的推广渠道：户外+报纸+短信+活动
竞品个案：新城新世界
总结
新城新世界目前在售户型为90-94㎡两房，2+1小三房，在产品线上与 本案存在重叠竞争，但在整盘素质和价格比较上，本案毫无优势可言！
2012年6月30日第一次开盘，推出8#.9#栋176 套房源
近期营销动 态
成交价格
利用春节促销，100万返乡大礼包，购房优惠2 万元/套
近期成交价格在7400元/㎡
目前优惠折 扣
VIP99折，5天内签约99折，万人团购98折，按 揭99折，一次性97折，再送25800元健康礼包 （格力柜式空调、飞利浦空气净化器、格力壁挂 式空调、宜乐泉净水器、水戏饮水机及空中阳台 封闭）
房产营销策略方案
目录
客户分析 市场分析 竞品分析 产品分析 营销策略及渠道
客户分析
2012年客户总结与分析
客户分析样本：今年截止目前，即2012年1-12月份来电来访成交客户数据；
数据统计：1月-12月份 来电客户：1205组 来访客户：965组
客户分析
1、来电客户分析（认知ห้องสมุดไป่ตู้径及客户区域分布） ：
按揭97，一次性95折，特价房6500元/㎡
竞品个案：新城新世界
竞争户型分析
94㎡，2+1户型，2梯4户，户型紧凑实 用，客厅带阳台，2卧室均带飘窗，该 户型目前最为畅销，报价在7400元/㎡ 左右
90㎡，纯2房设计，2梯4户，设计中规 中矩，无特色亮点，由于积较大，不实 用，该房型销售不理想，做特惠房销售 ，价格在6500元/㎡左右
目前主推92-94㎡ 2房及 2+1小三房，刚需产品
近期推出货 源
近期营销动 态
成交价格
2012年12月初推出A12栋，256套房源，2013 年1月中旬推出A11栋，共256套
推出购房置业基金8888元，一口价特惠房（90 ㎡纯2房），新春购房5重礼，最高优惠3.7万
成交价格在7000元/㎡左右
优惠折扣
市场分析
土地市场呈现全国性回升，未来市场预期看好。
整体行业预期看好，土 地储备成为各家房企工 作重心。
市场分析
2012年回暖态势势必推动价格小幅攀升，但在中央整体调控基调及长沙庞 的库存消化要求下预计价格将在波动中走稳，不会出现大幅飙升现象。
市场分析
市场预判
供应量大 去库存为主 价格稳中有升
竞品分析
竞品个案：芒果天地
竞争户型分析
70㎡，小2房紧凑设计，客厅带北向阳 台，2卧室均朝北，餐厅利用度不高， 过道面积浪费， 2梯6户设计，整体朝 北，采光通风略显不足，该户型目前为 特价房6700起，不畅销。
88㎡，2+1户型，户型紧凑实用， 客厅带阳台，2卧室均带飘窗，入户 花园设计，2梯4户设计，户型方正 ，采光通风好
推广借鉴：瞄准刚需年轻人群，以网络为主要推广阵地。
竞品个案：芒果天地
项目基本概况
项目基本概况
项目规划
项目总建筑面积近23万平米，绿化率高达 40.34%，容积率4.5；规划布局：由9栋26-33 层的高层住宅，1栋30000㎡的国际星级酒店。
户型面积
近期推出货 源
70—77㎡ 2房（ 2梯6户）；88—112㎡ 小3房 ，2梯4户设计
竞品个案：新城新世界
总结
目前在售户型为70—77㎡纯两房，86-88㎡2+1户型，112㎡实用性小 房设计，未来在产品线上与本案存在严重竞争，本案与之比较，价格有 一定的优势，但在地理位置、配套方面劣势明显！
推广借鉴：充分利用其地理位置，通过建立导视系统，鲜明的现场包装 ，促进销售！
产品分析
竞品个案：新城新世界
项目基本概况
项目基本概况
项目规划 户型面积
项目总建筑面积120万方。一期总建筑面积为30 万平方米，目前基本已经交房。二期总占地面积 65435.90平米，总建筑面积为229601.48平米 ，容积率为3.22，绿化率为40.2%，规划总户数 1646户。正在建设的是项目三期，总建筑面积 为约12万平米，容积率为3.73，规划总户数 1280户。
户型劣势： 1. 2梯9户，部分 2、一卧室朝北 采光略显不足； 3、90㎡二房设 品同面积段比较 明显
112㎡，紧凑实用3房设 2卫，带空中花园（开间 做客房或书房），南北阳 卧室带飘窗，该户型最为
竞品个案：芒果天地
推广渠道分析
芒果的幸福生活
工地围墙
广场
网络论坛
该项目凭借良好的地理位置，充分利用营销中心周边人流量大的特点，建立形象鲜明的导师系统 广告、道旗、横幅）等，吸引客户上门
同时该项目启用的推广渠道：短信+活动+现场包装+网络论坛
客户分析
客户年龄层次分析，客户年龄主要集中于30-40岁，偏向于年轻 化，主要为刚需群体；
客户关注点分析，客户最多的还是关注价格，其次是地段、户型 、周边环境等。
市场分析
市场分析：最新楼市调控政策
1、严格执行楼市限购政策，确认扩大房地产税试点范围； 2、中央再令各地公布控房价目标，”国五条“遏制楼市； 3、住房公积金政策收紧，门槛提高。
➢来电客户认知途径主要以网络、短信、路过客户、朋友介绍为 主，外展点、派单、夹报、报广也带来一定来电。
客户分析
1、来访客户分析（认知途径及客户区域分布）：
➢来访客户绝大部分以周边客户为主，其次是通过网络 来访，路过、朋友介绍客户也较多。
客户分析
2、来访客户分析（年龄）：
➢来访客户涵盖各个年龄段，30-40岁之间客户所在比例较大。其次 是25-30岁以及40-45岁，45-55岁客户也占有一定比例，整体来说客 户涵盖各个年龄段，但稍偏年轻。
产品分析
4#
1#
项目鸟瞰图
1#：90㎡左右复式 适2房，在目前市场 缺产品
4#：89-125㎡左右 ，多为2+1,3+1产 设计较好 1#栋靠近铁路及劳 道，噪音污染严重 项目楼王产品，私 等都优于起它项目
1#户型解析
2室2厅1厨2卫户型：90.35㎡
下层
上层
户型优势： 1.阔卓性2房，时 ； 2.二层空间、动 私密性极强 3. 大尺度客厅、 户型劣势： 4.整体赠送面积
竞品个案：新城新世界
推广渠道分析
2012年该项目以网络为主要推广阵地，在各大房地产门户网站（0731房地产网、搜房网、新浪乐 、搜狐焦点）均有网络广告投放，并与搜房网合作，成了“新世界”网销中心，进行网上推广销 同时该项目启用的推广渠道：户外+报纸+短信+活动
竞品个案：新城新世界
总结
新城新世界目前在售户型为90-94㎡两房，2+1小三房，在产品线上与 本案存在重叠竞争，但在整盘素质和价格比较上，本案毫无优势可言！
2012年6月30日第一次开盘，推出8#.9#栋176 套房源
近期营销动 态
成交价格
利用春节促销，100万返乡大礼包，购房优惠2 万元/套
近期成交价格在7400元/㎡
目前优惠折 扣
VIP99折，5天内签约99折，万人团购98折，按 揭99折，一次性97折，再送25800元健康礼包 （格力柜式空调、飞利浦空气净化器、格力壁挂 式空调、宜乐泉净水器、水戏饮水机及空中阳台 封闭）
房产营销策略方案
目录
客户分析 市场分析 竞品分析 产品分析 营销策略及渠道
客户分析
2012年客户总结与分析
客户分析样本：今年截止目前，即2012年1-12月份来电来访成交客户数据；
数据统计：1月-12月份 来电客户：1205组 来访客户：965组
客户分析
1、来电客户分析（认知ห้องสมุดไป่ตู้径及客户区域分布） ：
按揭97，一次性95折，特价房6500元/㎡
竞品个案：新城新世界
竞争户型分析
94㎡，2+1户型，2梯4户，户型紧凑实 用，客厅带阳台，2卧室均带飘窗，该 户型目前最为畅销，报价在7400元/㎡ 左右
90㎡，纯2房设计，2梯4户，设计中规 中矩，无特色亮点，由于积较大，不实 用，该房型销售不理想，做特惠房销售 ，价格在6500元/㎡左右
目前主推92-94㎡ 2房及 2+1小三房，刚需产品
近期推出货 源
近期营销动 态
成交价格
2012年12月初推出A12栋，256套房源，2013 年1月中旬推出A11栋，共256套
推出购房置业基金8888元，一口价特惠房（90 ㎡纯2房），新春购房5重礼，最高优惠3.7万
成交价格在7000元/㎡左右
优惠折扣
市场分析
土地市场呈现全国性回升，未来市场预期看好。
整体行业预期看好，土 地储备成为各家房企工 作重心。
市场分析
2012年回暖态势势必推动价格小幅攀升，但在中央整体调控基调及长沙庞 的库存消化要求下预计价格将在波动中走稳，不会出现大幅飙升现象。
市场分析
市场预判
供应量大 去库存为主 价格稳中有升
竞品分析
竞品个案：芒果天地
竞争户型分析
70㎡，小2房紧凑设计，客厅带北向阳 台，2卧室均朝北，餐厅利用度不高， 过道面积浪费， 2梯6户设计，整体朝 北，采光通风略显不足，该户型目前为 特价房6700起，不畅销。
88㎡，2+1户型，户型紧凑实用， 客厅带阳台，2卧室均带飘窗，入户 花园设计，2梯4户设计，户型方正 ，采光通风好
推广借鉴：瞄准刚需年轻人群，以网络为主要推广阵地。
竞品个案：芒果天地
项目基本概况
项目基本概况
项目规划
项目总建筑面积近23万平米，绿化率高达 40.34%，容积率4.5；规划布局：由9栋26-33 层的高层住宅，1栋30000㎡的国际星级酒店。
户型面积
近期推出货 源
70—77㎡ 2房（ 2梯6户）；88—112㎡ 小3房 ，2梯4户设计
竞品个案：新城新世界
总结
目前在售户型为70—77㎡纯两房，86-88㎡2+1户型，112㎡实用性小 房设计，未来在产品线上与本案存在严重竞争，本案与之比较，价格有 一定的优势，但在地理位置、配套方面劣势明显！
推广借鉴：充分利用其地理位置，通过建立导视系统，鲜明的现场包装 ，促进销售！
产品分析