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古北水镇规划方案

项目名称：古北水镇

项目区位：北京市密云区精品文档，超值下载

古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的

司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然

古村落。与河北交界，距离北京市 1.5小时，距离承德市约45分钟车程。

一、项目规划

拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，

含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。

项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而

居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重

点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混

合在一起的历史人文风景区。

二、项目定位

“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。

三、业态规划

以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务

会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。

文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等;

特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房;

商务会议：预计建设两个大型会议中心;

日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、

快递、书店、干洗店等。

三、营销策划

以北京、华北地区为主，全球营销。

四、开发基础

开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇

项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承

德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近

郊旅游基本的观光及度假元素。

市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次

/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。

政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公

司。

渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客，

中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。

五、开发模式

借鉴“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运营、度假

商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票

与经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目的地的建设与运

营。

依“乌镇模式”而建的古北水镇主要有以下三个方面的明显

优势：

1、规划和产品优势：

古北水镇在开发时全资买断所有商铺和住家的产权，由乌镇

专业化运作团队运作，借鉴乌镇模式，对景区统一开发、设计规

划。

在基础设施方面——古北水镇以近项目总投入的1/3用于生态环保建设。为了较完整地保存古朴原貌，使地面免遭破坏，度

假区的街道全部采用长条青石板铺设，并在地下设有长 1.7km、高 2.5m、宽 2.6m的综合管廊，将热力管道、中水管道、直饮水

管道等均埋于地下，不仅有效地保护了地面，对于建设原汁原味

的历史文化旅游目的地也起到了重要作用。

在外部整治方面——古北水镇是在原司马台三个自然古村落

的基础上聚合而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和

独特的文化资源。在古北水镇的开发建设过程中，始终将文物保

护、古建筑修缮和基础设施的重建列为首要任务。为了保护原有

古建筑，不破坏原始风貌，本着“修旧如故，整修如故”的原则，

采用了大量的古建材料和传统修缮手法，力求真实还原一个长城

小镇的繁华旧貌。

在内部改造方面——“外形传统风貌，内核现代功能”。在保留原貌的同时大胆创新，对修复后的民居建筑进行内、外特色装

饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用，

使得改造好的古建筑更适合现代城市人的居住。

在社区配套方面——古北水镇按照现代居住社区的标准，配

套包括公共场所、社区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套

设施，涵盖食、住、行、游、购、娱旅游六要素，不用出景区就

几乎能够满足游客的所有需求。建立了戏楼、祠堂、书院、镖局

等等，激活古镇生活文化，让游客体验真实的古镇生活。

2、产权和社区优势

吸取其它古镇开发的经验教训，在开发时采取了全资买断所

有原商铺和住家的房屋产权，在此基础上实现整个景区开发的主

体一元化，从而使得对古镇的统一规划和统一经营管理成为了可

能。

此外，古北水镇改变了一般古镇开发中的社区关系：对于一

般古镇而言是外来者的游客在古北水镇是真正的“镇民”，原来的居民却成为进入景区务工的外来者，原住居民通过承租景区公司

的房屋进行经营。正是这种颠覆式的社区重构，给游客带来了对

古镇的深度感受和极佳的旅游体验。

3、经营和管理优势

古镇管理行家与旅行社业巨头强强联手的专业化运行团队是

古北水镇的制胜法宝。项目由中青旅集团与乌镇联合打造，在水

镇始建之初，他们就将方便游客、人性化服务等理念融入其中，

避免了规划建设与经营管理两层皮的现象，保证了景区的品质。

对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括

餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力，这会使得

收入的增长幅度远大于游客量的增速。在业态上实施复合经营的

基础上，古北水镇在管理上实施统一管理