滨江豪宅案例

92037 3681
82386 2307
84924 ——
价格统计期间
2009/8-12月 2009/8-12月 2009/8-12月 2010/1-11月 2010/1-11月 10年1月-11年1
月
供应套 数
23 43 20 23 63
172
供应套 数所占
比例 13% 25% 12% 13% 37%
绿城黄埔湾 产品拆分
外立面：
大面积玻璃幕墙
最大限度地将阳光和景 观引入室内。
绿城黄埔湾 产品拆分
景观：由澳大利亚DAHD事务所设计的景观。景观面积达15000㎡城市园林中，设置大 型人工湖景，密林、大树、草坪，亲水平台、湖石驳岸、景观桥。
绿城黄埔湾 产品拆分 户型分析
1~2#楼全部为300~400平方米的大平层设计
主
人
圆
通
厅
道
主卧 套房
四房二厅四卫 面积328㎡
绿城黄埔湾 产品拆分
精装修：奢华风格，多为国际一线装修品牌。
橱柜：德国Poggenpohl博得宝 厨房电器：德国Gaggenau 洗衣机：德国Miele米勒 水槽：Franke弗兰卡 卫浴：Villeroy & Boch唯宝 水龙头：Dornbracht当代 中央空调：大金 新风系统：Honeywell霍尼韦尔 地暖：威能
户型特点： 主卧5.7米、客厅6米超大面宽； 进门设置圆厅； 错层设计，下沉式中庭； 四个卧室全部朝南 中式、西式双厨房； 卧室均配有独立卫生间； 主卧室套房设计，配有卫生间、书
房和步入式更衣室； 超大阳台； 一梯一户，设置有主人通道和佣人
通道。
佣
双厨
人 通
房
道
客厅
绿城黄浦湾 营销推广 媒体策略
报纸投放频次：10年前关键节点新闻晨报结合东方早报联合投放，从2011.02-06月间未有 媒体投放，自11年7月起明显增加《租售情报》专业杂志投放。
绿城黄浦湾 营销推广 推广策略小结
思路梳理： 推广前期：项目始终以“外滩”和“大宅”为核心诉求点； 把项目以外滩为核心价值的标杆影响力建立起来；其高端形象不言自明，为项目 以后蓄客做了良好的铺垫。
精致优雅的生活情调
时尚汇聚，风尚潮流
绿城黄埔湾 营销推广
项目诉求：以外滩和大平层为主诉求点。 以主题捆绑软文辅助推广，主打地段和产品。
绿城黄埔湾 营销推广
投放时间
2009年12月
2010年1月
广告内容
2011年9月
项目诉求
以外滩和大平层为诉 求点，高姿态入市。
结合热销成绩，持续宣传
结合软文及产品实景为表现 突出外滩的同时，渲染产品价 值形象。
形象总结 项目推广前后形象始终以“外滩”和大平层为价值诉求，使其形象高度统一。
绿城黄浦湾 营销推广 媒体策略
绿城黄浦湾媒体投放表
① 媒体排布：线上，主流报纸及杂志均有投放，但投放量均相对较少。 ② 策略观察：从投放结构看媒体主要围绕“外滩”和“大宅”这一核心价值展开诉求，以专
业杂志针 对圈内人士展开宣传攻势。
绿城黄浦湾 基本情况 地段
百年外滩，璀璨浦江
黄浦湾项目位于上海浦西一线滨江地段，与陆家嘴 金融贸易区仅一江之隔。
东临中山南路
西接王家嘴街
南依王家码头路
北ห้องสมุดไป่ตู้紫霞路
项目北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会西 馆约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧与著名的城 隍庙、豫园相邻。以延安高架、内环高架、复兴东 路越江隧道、地铁四号线组成的全方位的都市交通 体系。
其他•物：业白管金理湾公地司处及北管外理滩费中：心春位川置物，业位，于5规.8划元的/㎡滨/月江休闲区内，周边有航运商贸区、现代商务区，配套设施齐全；距离人民 广场商圈约5.1公里，到静安寺商圈约9.1公里，到徐家汇11.7公里，到陆家嘴5.4公里。
白金湾府邸 产品拆分
外立面：现代风格，大面积幕墙。
高区（16-32F）305㎡；四房360㎡ •销售报价：低区13万元/㎡；
高区：12-19万/㎡（精装，装修标准1万元/㎡） •主力成交总价：两房580万；三房1500-2800万；四房4000 万
•去化情况：项目于2008年5月17日推出136套，累计售出71 套，月均去化1.7套。
•开发企业：上海鹏欣（集团）有限公司
绿城黄埔湾 各面积段供求情
况
目前在售的为1号楼，其280㎡户型去化相对较好，280㎡户型总价在2300万
楼栋 2号楼 1号楼
户型
四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房三厅 四房两厅
合计
面积
300 340 327 400 280
销售均
价（元/ ㎡）
总价 （万元）
51111 1533
50602 1720
57352 1875
100%
销售套 数
21 43 20 8 27
119
去化率
91% 100% 100% 35% 43%
69%
绿城黄埔湾 销控表分析
1号楼的销控情况表——中区销售较多，剩余主要分布低区和高区
标准层面积
403平
283平
283平
282平
绿城黄埔湾 营销推广 推广主题
国际一线城市，商业金融中心
兼容并蓄，海纳北 川
推广中期：以好的销售成绩为契机，进一步强化市场影响力。
推广问题： 2011年02-06未投放媒体，造成客群对项目市场信息认知滞后。 推广亮点： 清晰一致的形象/圈层营销/专业媒体圈内口碑建立。
研究对象
汤臣一品 华润外滩九里苑
世茂5号 绿城黄埔湾 白金湾府邸 尚海湾豪庭 国信世纪海景园
白金湾府邸 基本情况
主卧 套房
佣
双厨
人
房
通 道
佣 人 房
主
人
圆
通 道
厅
客厅
四房二厅五卫 面积303 ㎡
户型特点： 主卧5.7米、客厅6米超大面宽； 进门设置圆厅； 中式、西式双厨房； 卧室均配有独立卫生间； 主卧室套房设计，配有卫生间、书 房和步入式更衣室； 超大阳台； 一梯一户，设置有主人通道和佣人 通道。
经济指标
•项目名称：白金湾府邸 •占地面积：5.35万 ㎡ •建筑面积： 4.7万 ㎡（住宅） •容积率： 4.55 •规划户数：136户
客户描述
•客户来源较散； •江浙沪客户相对较多； •部分为境外客户； •以自住为主。
产品及销售情况
•建筑形态：写字楼、住宅为2幢28层高层；超星级酒店悦榕 庄
•主力户型：低区（3-15F）两房128㎡和三房：240㎡，278 ㎡；
白金湾府邸 产品拆分
户型：主仆电梯、玄关入户、舒适套卧
白金湾府邸 产品拆分 精装修