深圳市房地产租赁市场研究报告(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告)深圳房屋租赁市场预测

深圳市房屋租赁市场研究报告

一、我市房屋租赁市场基本面分析

（一）宏观经济缓中趋稳

2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。

图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速

从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。

（二）常住人口持续增加

大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。

表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表

常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。

（三）未来建设用地供应紧张

从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。

根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不管是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。

表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）

二、深圳房屋租赁市场基本情况

（一）住宅租赁市场

目前在深圳住宅租赁市场上，房源供给主体可以分为三大类：第一是地方政府建设并管理的公租房、廉租房、人才住房；第二是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房等；第三是个人房源出租。根据发达国家既往发展经验，一个城市经济越发达，房价水平越高，带来的购房压力相应越大，相对而言租赁市场就越庞大。从下表中统计的住宅租赁价格指数来看，早期（1997-2003年）深圳住房租赁价格呈下降趋势，并在03年前后达到最低值，此后一路上扬，到08年受全球金融危机影响，租赁价格又有所回落。

图2.1:1997-2009年深圳经济特区住宅租赁价格指数

备注：数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为37元/平方米/月，指数只统计至2005年）;为保证指数数据可比性，2006-2009年数据由当年全市住宅租赁均价除以基价乘以100得出，仅做参考。

近几年（2010-2016年）深圳住宅租赁价格呈快速上涨

趋势，出现这一情况主要受到以下几个因素的影响：第一，住宅价格上涨速度快，大量购买需求转向租赁市场，国际上常用租售比来衡量一个区域房产运行状况，2016年上半年深圳住宅租赁均价为80元/平方米/月，新房成交均价为51006元/平方米，已经大幅偏离国际合理水平（国际上一般认为1:300-1:200比较合理，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等）；第二，现有住宅租赁市场缺乏一整套完整的监管体系，政府很难进行有效引导，而仅仅依靠市场的自发调节能力很难达到平衡；第三，市区的城中村因交通便利、租金低廉吸引了大量的租客，而近年来因拆迁、旧改、城市更新，低端市场的供应明显萎缩，带来了明显的价格上涨效应（一方面租赁居民短期内涌入周边的租赁市场，造成需求集中释放，另一方面更新后配套设施的完善直接带动了周边房价和租赁价格上涨）；第四，住宅租赁市场结构性矛盾，中低端住房在租赁市场供不应求，存量住房中有大量的房源未得到很好的利用。

表2.1：2010-2016年上半年全市及各区住宅租赁均价

（均价指全年加权平均值，单位：元/平方米/月）

（二）商业租赁市场

深圳商业租赁主要有以下几种模式：业主整体打包出租模式、分层或分片区租赁模式、分散出租模式、层（或片）与散结合出租模式，根据不同的组合，市场上形成了大小不一的商圈体系，从早期（1997-2005年）统计的商业用房价格指数来看，商业用房价格呈下降趋势。

图2.2:1997-2005年深圳商业用房租赁价格指数

备注：数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为37元/平方米/月，指数只统计至2005年）。

深圳商业发展从20世纪80年代人民南商圈起步，到90年代的东门商圈、华强北商圈，以及今天的南山文化中心圈，逐渐完成从单中心城市到一主中心、多副中心的布局。从转变过程来看，深圳商业发展表现了明显的几大特征：一是传统商圈持续升级，朝着城市综合体方向迈进，形成以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率的综合体；二是新兴商圈不断崛起并大量供应，形成了宝安、龙华、龙岗三大

新兴商业组团；三是以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活需要的社区商业逐步推广并进入新的发展阶段。

根据深圳房地产信息网监测数据显示，近几年全市及各区商业租赁价格呈现十分明显的结构性差异：以全市平均水平来看，2013年达到300元/平方米/月后开始逐步回降；各区的商业租金走势各异，其中宝安、龙岗表现非常抢眼，商业租赁均价上涨趋势十分明显；罗湖商业租赁均价忽高忽低跳跃式变动，2014年达到599元/平方米/月的高值后大幅回落；福田、南山在短期回落后又进入一个新的上涨期。

表2.2：2010-2016年上半年全市及各区商业租赁均价

（均价指全年加权平均值，单位：元/平方米/月）

总的来看，深圳商业租赁市场发展潜力仍然十分巨大，但同时也存在着同质化、高成本、网络电商冲击等种种难题。从长远来看，通过引进儿童早教、医疗卫生、生活服务、VR 科技体验馆、购物休闲一体化等业态来营造差异化经营模式将成为未来发展的必然。