房地产开发成本控制

房地产开发成本控制

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房地产开发成本控制

第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制

关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

第二部分勘察设计和前期工程费的控制

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低;

勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定,通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价。

工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力,积极推行价值工程管理。

设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用,也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设,一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本。

第三部分建安工程费的全程控制

一、决策阶段的难题和对策：

1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。

2、推行价值工程管理，“用最少的投资,争取最大的效益”：

1)保持项目功能不变，降低项目投资；

2)投资不变，提高项目功能;

3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；

４)降低一些次要功能，使成本大幅度降低;

5)运用新科技、新技术,既提高功能，又降低项目投资；

3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学,尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。

二、规划设计阶段的成本控制要点:

研究表明,房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为２5~３5％,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

1、成立成本评估审核部门：

公司内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

１)通过招标和方案竞赛,缩短设计周期和优化设计方案；

２)按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计;

3)通过合同对勘察设计单位明确规定责任;

4）加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。

２、对设计单位限额设计:

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”,加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理,浪费极大。

在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏(节约)罚（超支）。

3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。

4、尽量避免设计变更带来的成本增加。

三、招标阶段的成本控制：

通过施工招投标,促进公平竞争,降低工程造价,缩短工期,提高工程质量。

四、施工阶段的成本控制：

1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理,安排施工全过程的材料和质量监理。

2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情,在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料;或者当条件成熟,达到一定的开发规模的时候,采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。

3、处理好质量与成本的关系,质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来,研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。

4、保证工程进度。

第四部分基础设施建设费

建设单位应主动为各专业部门提供技术支持,充分发挥规模优势，统筹协调,降低造价。

第五部分管理费用

根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模,降低单位管理费用水平。

一、定岗定员，精简机构,减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务,尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。

二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。

三、由于目前房地产专业分工越来越细,拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍,可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。

四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。

第六部分财务费用的全面控制

首先是建立科学的财务管理体系,算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少,运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制,其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期,降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

一、安排合理的融资方案:贷款金融机构的选择;融资方式的选择；贷款额度的合理确定,利率的谈判；筹资费用的节约,进度的合理安排等。