房地产企业的竞争战略

近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，整个房地产行业取得了前所未有的巨大成绩。全国房地产行业投资额从1 990年的253亿元上升到200 1年的6245亿元，占全社会固定资产投资的比重也从l990年的5．6％迅速提高到16．9％，房地产业已经成为我国国民经济新的增长点。我国的房地产开发企业也取得了巨大的发展，直接从事房地产开发的企业从1990年4400家发展到2000年的2．7万余家，从业人员从1990年的l4．7万人增加到2000年的97．2万人。经过二十余年的艰苦创业，应该讲我国房地产开发企业的综合实力有了很大的提高，并涌现出诸如中房集团、万科、华远等一批资金实力雄厚、市场反映良好的大型房地产集团企业。但是随着我国房地产业的不断发展，作为产业主体的房地产开发企业其自身存在的种种缺陷也逐渐暴露出来。与国外诸多大型房地产开发商相比，我国现有的房地产开发企业无论在资金实力、企业规模、融资方式，还是品牌的塑造上都存在着较大的问题。

1.开发企业数量过多、规模太小

房地产业作为一个高投入、高风险的行业，特别需要房地产企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。但是由于种种历史的原因，我房地产企业当前最主要的问题恰好就是房地产企业数量过多，规模太小。以上海为例，据统计，全市有资质的房地产开发企业1992年为849家，1995年为2635家，1998年为4038家，2000年到9月份已达4290余家，在规划市区内每平方公里就有5．5家。就全国而言，尽管2000年我国房地产开发企业的数量已达2．7余万家，但平均资产规模仅为4100万元，每年平均开发量不到l万平方米；按开发资质等级划分，属于一级资质的房地产企业只占1．44O／o，二级资质的房地产企业也只有l2．9％，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。同香港l0家大型房地产企业开发全港80％以上的房地产项目正好相反，内地每年房地产开发量的700／0是由三级和三级以下的开发企业来完成的。房地产企业数量多，规模小，不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产企业的公众形象。

二、金融工具缺乏，融资渠道狭窄

目前，由于我国资本市场刚刚起步，房地产企业想通过股票、债券等金融工具从资本市场来直接筹集资金，扩大企业资金实力非常困难。由于历史原因，自1993年起直至2000年上半年，我国股票市场全面禁止房地产企业上市筹集资金，即使从2000年下半年中国证监会解除了对房地产开发企业上市的禁令，允许房地产企业证券市场公开发行股票，虽然其后有天鸿宝业与金地集团的上市，但全行业全年股市融资l lOOtL元，仅占融资总量的80／0'还lzk2000年减少了491亿元。能进入股票市场融资的房地产企业只有极少数的幸运者，大量的中小房地产企业根本不可能通过这种方式途径来进行筹集资金。而就债券市场而言，2001年全国只有6家房地产开发企业发行公司债券，筹资不足200亿元人民币，对于大量中小房地产企业而言，更是难之又难、少之又少。其他融资方式如设立房地产投资基金、吸引保险基金进入、个人住房抵押贷款的证券化等几种方式目前还只在探讨之中。

三、资本结构单一，企业负债比例过高

由于我国目前直接融资规模太小，大量房地产开发企业只能走间接融资道路，向银行申请贷款，由于多数开发商都是中小企业，自有资金不足，整个项目开发资金主要靠银行信贷资金及商品房预售款来解决。据统计，2000年广州市房地产企业投资资金中，银行信贷资金及商品房预售款要占房地产企业资金来源的70％左

右，企业自有资金只占30％左右，由于大量占用银行信贷资金，导致企业资本结构单一，负债率居高不下，全市房地产企业的平均资产负债率达到78％。房地产业发展水平相对较高的广州市尚且如此，内地城市的情况更不容乐观。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21．7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％ (后者的80％也源于银行贷款)。据对重庆、郑州等七个城市的调查，开发企业拖欠工程款占工程款总额的40％，一旦项目销售不畅，将引发连锁反应，隐含着巨大的风险。

四、不少开发企业短期行为严重，不重视品牌的创立

目前我国房地产行业的利润率一般都超过社会其他行业的利润率，同时由于房地产行业的进入壁垒较低，从上世纪90年代后期开始一大批社会游资涌入房地产开发行业。资金的性质决定了这些房地产开发商采取的态度就是捞一把就走，既没有长期的企业发展计划，也无所谓品牌的创立。这些开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，根本不重视自身的信用和品牌。银行业去年对我国30多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。中国诚信证券评估有限公司受银行界委托，近期对上海、福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：在信用较好的上海，受评的238家开发商中，信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37％，2B(有风险但可以贷款)占59％l福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68％。得出的结论是房地产开发企业信用状况普遍较低。

五、房地产开发企业申请银行贷款难度越来越大

近年来，随着我国房地产业逐渐成为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，我国的房地产金融也取得了迅速的发展，已成为各商业银行重点开拓的业务。但由于目前个人信用体系、房地产交易市场等还不完善，再加上商业银行对住房金融缺乏足够的风险意识，在房地产金融业务发展过程中出现了一些新问题，为了防范房地产金融风险，中国人民银行在2001年6月26日发布了(《关于规范住房金融业务的通知)(以下简称通知)。(《通知》规定只有具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业才能申请开发贷款，并且要求开发企业在申请房地产开发贷款时首先应具有不低于开发项目总投资的30*／0的自有资金l其次开发项目必须“四证”齐全，即开发项目应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和(《国有土地使用证》。同时对开发商预售商品房做出了更为严格的规定。开发商只能在其开发的多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2／3的情况下才能申请商品房预售。《通知》下发后，工、农、建、中四大国有独资商业银行纷纷调整了房地产贷款政策，主要放贷行工商银行、建设银行确定今后只对大型、特大型房地产开发企业或20万平米以上的特大型楼盘放贷的新政策。可以预想，随着((关于规范住房金融业务的通知))的贯彻落实，对一些实力弱小、通过银行信贷资金和商品房预售款进行滚动开发的企业而言，打击将是致命的，其结果将是被淘汰出局。

随着我国加入WTO、房地产市场的进一步对外开放，面对国外世界级大型房地产商的进入，我国房地产企业如何在短时期内增强自身的实力，与国外竞争对手相抗衡，已经成为政府有关部门和整个房地产行业必须解决的一个现实问题。纵观我国国民经济中的其他支柱产业如石油化工、电子、汽车等，国家都已投入大量资金，先后组建了大型的企业集团公司，使我国的石油化工、汽车等行业的集中度达到60％以上。而作为国民经济新的增长点和消费热点的房地产业，其产业集中度却低得多，国内最大的房地产企业集团——中房集团其资产规模也不足