青岛万科25平米“米公寓”研究分析

——青岛万科25m2“米公寓”

产品研发中心2014年11月

2、万科25m 2“米公寓”项目概况

3、万科25m 2“米公寓”特征分析

4、万科25m 2“米公寓”实景展示

5、万科25m 2“米公寓”功能研究

1、国内小户型公寓背景研究

研究思路:

7、小户型公寓的市场发展空间

6、小户型公寓的功能完善建议

一、小户型公寓起源

二、小户型公寓特点分析

三、国内市场发展背景

小户型公寓起源：

国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型公寓住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。

新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。

国内小户型公寓背景研究1

小户型公寓特点分析：

小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。物业费、公摊、采暖费等的后期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。甚至在前期的购房契、契税、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的。从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求. 综合特点分析如下：国内小户型公寓背景研究1123总价低、首付低、月供较少。小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少。

投资回报率和增值潜力较高。小户型与较大户型的

租金相比，单位租金更高。因此，小户型投资者可

以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。投资

小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更

小、收益更稳定。小户型楼盘的位置均靠近市中心，

配套设施完善，其位置的无可复制性将带动楼盘本

身的增值。

区位条件好，交通方便。多数小户型项目的区位条

件比较好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和

城市轻轨站比较近。因为小户型的潜在需求客户多

是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大。单价低总价低月供较少投资回报率及增值潜力高区位条件好交通方便

小户型公寓特点

国内市场发展背景：

与此同时随着国内土地价格上涨导致住房价格越来越高，而北、上、

广这些一线大城市的房价更让许多打工一族望而却步。为了能“留在”大

城市，购房者只能购买相对较小的房子，而对于开发商来说，降低每套住

房的总价、降低购房“门槛”的超小户型无疑是最有效的办法。在整体房

价攀升的现状下，房价已经处于相当高的位置，如果把户型做小，确实是

未来的房地产发展方向。就目前国情而言，自住需求成为市场绝对主力，

而未来随着保障体系的完善，房屋会向居住价值回归，另外根据中国户籍

制度要求，外来务工人员子女在城市公立学校就读，需要有房才能入户，

这种小单位户型迎合了这部分需要，所以从理论上说小户型公寓成为未来

城市发展的趋势.

目前国家对房地产市场住宅产品供应结构进行调整的趋势日渐明朗，尤其是2006年6月国务院出台《关

于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即在新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到70%以上。在此背景下，对一系列新政策下的小户型的设计研发与工程实践，探寻既符合国家和地方政策又适应近期和远期房地产市场需求，并同时具有超值性和竞争优势的户型产品的

设计方向。国内小户型公寓背景研究

1 国务院出台《关于调整住房供应结

构稳定住房价格的意见》

O2万科25m2“米公寓”项目概况

一、项目市场背景分析

二、设计理念

三、项目简介

四、项目客户群分析

项目市场背景分析：

万科25m 2“米公寓”项目概况

2青岛万科米公寓—作为万科成立三十周年献礼之作而打造出的前所未有的新一代

极小型公寓，首发站在北京、青岛、深圳。该项目坐落青岛北门户—城阳，作为新

一轮经济浪潮发源地的，蕴藏无数投资机遇。

青岛是中国最美丽的海滨旅游城市之一，发达的旅游业已成为青岛市经济发展的

支柱产业.2013年，青岛旅游人次达到6000万，旅游产业产值达到950亿。6000万旅

游人次，4128家酒店都供不应求。2016年，青岛旅游产业产值会达到1400亿，而

2020年，旅游产业产值将达到2470亿。而恰逢好处的万科米公寓，以媲美酒店式公

寓的品质，毗邻流亭国际机场的畅达交通，届时将海纳八方来客，在高效租赁中赚

取青岛旅游产业的一杯羹。

同时，万科米公寓立足城阳核心，依托青岛国家广告产业园，是国家工商行政管

理总局首批的9个广告产业园之一，是青岛唯一的市管委参与运营的产业园区。它

远非普通产业园区，办公与居住，商务与休闲在企业独栋、SOHO 、LOFT 、写字楼

、商铺五大产品组合中绽放创意生活的全景。同时，53万㎡产业园区里120家企业

入驻，数万办公人员汇集，各种配套资源完善。园区的聚集作用，引发万千客群的

租房需求与投资愿景，也成为企业解决员工住宿需求的最佳方案。且万科米公寓是

集睡眠、办公与聚会等多种使用方式于一体，因此也成为多数青年人作为创业的平

台，2-3人的办公区域，依托广告产业园资源利好，尽享其优质配套，潜力升值无

限。 图中黄色区域代表公寓项目所在地