03龙湖构架-商业部分

二期开发（规模）
扩大商业规模，扩充商业类型，提高商 业档次，形成完整商业步行系统，完成区 域型商圈打造。
三期开发（完善）
五星级酒店契合政府意愿，提升大盘 价值，完善地块形象，但成本回收时间周 期长，末位开发。
商业流线分析
15 515 15 15m 易买得
商业内街
易买得
易买得
15 20 15 5 15m 单侧临街商铺结合小型内 街式MALL，集休闲体验、便捷特征于 一体。商铺进深15米，满足常规商铺 尺度需求。
1.开发顺序应以B地块由东向西，转折向南 A地块逆时针开发
4F
2.项目设定为lsc购物街，以低姿态营造气 氛的方式赢得启动期的生存。
3.高层位置建议环抱超市设置，酒店占据 临街起到形象地标作用，soho部分：A地 块东西向看景观，B地块南向有足够采光
花园洋房 Soho公寓 酒店 商业街
18F 规 划 道 路 25F
合作（区域性商圈）
串联商业街和原有超市，打造区 域性商圈。初期商业街利用超市现有 人流优势改善生存环境，成熟后超市 利用综合体影响力增加消费人流，达 到2+1＞3的的设计目的。
得出规划基本配比 面积分配
商业面积
Soho面积 酒店面积
5.5万方
4万方 3.5万方
比例分配 持有部分
商业
5.5万+酒店3.5万
三里屯Village
业态分配图
影院 6% 酒店 11%
北京三里屯Village，
由19座建筑组成，
分为南北两个部分 设零售商店及 99间客房的都会风尚酒店。 酒店
购物零售 影院 1700 座8屏美嘉欢乐影城。
购物零售 83%
占地53000平方米 总建筑面积13.5万平方米
总用地面积 总建筑面积 停车位 主要业态 （平方米） 酒店 购物零售 250间零售商 店 南区 北区
尺度
商业街入口一层大楼梯、 扶梯引导人流上行，二层地面化。连 接临街商铺及MALL，形成循环消费流 线，避讳商业死角产生。
1.停车数和停车流线的便捷程度决定了基本 购物意愿。 2.消费流线简明扼要，可识别度高，并且必须做 到环形密闭流线，避免人流出逃和重复经过。 3.地上二层的地面化是规定动作。 4.根据区域划分主题，且相互呼应，保证消费中持 续的兴奋点不间断。 5.空间立面造型趣味性与广告位的统筹考虑。
商业部分总图
4.商业气氛逐渐由B-A形成，投资强度度与 业态升级程逐渐强的趋势。
城市主干道
已建住宅 商业内街
商业正题开发策略
商业街一（5.5万平方米）
商业街二 （8.5万平方米）
易买得
商业综合体（17.8万平方米） 易买得
（3万平方米）
抗衡（社区型商业）
商业街自成体系，独立运营，与 原有超市争夺商机，相互抗衡。
开发意愿
以房养商？（卖预期） 以商提房？（卖成熟） 做领头羊or分一杯羹？ A.高起高打，做商业制高点，高资金 压力做大做规模,押宝一锤定音. B.低开细作，做商业的差异化，低成本 运作做小做情调，赚短期快速回报.后 续升级业态
2.商业模式的选择（选择题）
城市百货（全租不售 久光百货）
lsc（半租半售 金桥国际埃蒙顿）
类型：城市综合体
特点：城市核心地段，较小地块高强度开发 难度：
可选度：城市综合体体量较大，单块投资压力 较大，属于多个中型商业体块的组合，购物流 线比较零散容易丢客，属于第三代更大规模的 超级CSC以及广域型购物中心RSC(Regional Shopping Center)建造周期和运营成本都比 较高，故不建议采用
项目总建筑面积3.4万平方米，
影响定位的要素（判断题）
商业模式的选择（选择题）
城市百货（全租不售 久光百货）
区域环境（人口密度大消费能力低） 同业现状（同业密度大重复率高） 开发规模（区域级能量级别） 开发商意愿（假定B保守策略）
lsc（半租半售 金桥国际埃蒙顿）
城市综合体（半租半售 大连万达） 商业群落（全租不售 表参道 ）
城市综合体（半租半售 大连万达）
上海五角场万达广场，总建筑 面积40万平米，其中商业建 筑面积26万平米。 主力店：沃尔玛购物广场， 2.8万平米；巴黎春天百货： 建筑面积4.3万平米；第一食 品广场：建筑面积2.1万平米； 万达国际影城：面积3.75万平 米；和乐国际家居广场：3.3 万平方米；地下一层休闲购物 广场：4万平米
区域环境
锡山区，现有户籍人口：40.1573万 以电子信息与新材料、精密机械与车辆以及高特 纺织与服装为主导工业。农业以太湖水产为主导。 东亭镇房价6500－12000元/平方米。
同业现状
周边商业项目名称数量时间进度
项目名称 项目商业 面积 项目产品 花园洋房 高层公寓 欧式风情 街区住宅 花园洋房 高层公寓 购物中心 block街区 办公楼 酒店式公寓 购物中心 酒店式公寓 项目进度 2010 032009 09 -2010 12 2010 07/ 2010 07 / 金科东方王谢 22万平米 御苑 中大诺卡小镇 11万平米 首创悦府 哥伦布广场 23万平米 20万平米
集中+开放
Mall高开，购物 街补充
开放+集中
购物街低开， Mall升级
集中+集中
全盘高端Mall
半开放+半开放
混合购物街开， 模式不变，业态 升级
多业态比较
1MALL
1购物街
1MALL
1购物街
2购物街 超市
2MALL
超市
2MALL
超市
2购物街
超市
先持有mall 赚取后续购物 街出售溢价
先出售购物 街部分街铺 盈利后升级 为Mall
持有最大化
灵活销售与持有 后续升级经营业 态
怎样得出业态类型配比
3-4F 20F
剩余 面积
3-4F 20F
剩余面 积
3-4F 20F 20F
剩余 面积 剩余面 积
20F
剩余 面积
25F
酒店
1.根据分析定位和基本覆盖 率算出纯商业基本面积
A.定位体验式购物公园则平均层数 在5层以下
B.基本覆盖率情况下一层建筑面积 约1.1万左右
百货零售
百货零售 20%
2公里步行街，
1300个停车位。
餐饮/娱乐 文化/教育 停车&公共区域 地下停车
总用地面积 总建筑面积
5.5万平方米 25万平方米
酒店/公寓式酒店 办公 百货零售 餐饮/娱乐 文化/教育 停车&公共区域 地下停车
停车位
主要业态 （平方米）
1300辆 30000 39000 50000 45000 15000 21000 50000
晶石国际中心 9.5万平米 名品城2期 10万平米
开发规模
图表5万-10万-15万-更高所代表的能量级别
商业服务能量模拟
区域级 10000 10000 9000 8000 7000 服务半径（米） 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 5万平米以上 10万平米以上 商业总建筑面积 15万平米以上 社区级 1000 街区级 3000
2.得出总规模下剩余业态建 筑面积
A.40万*40%=16万（总量）
B.16万-3万底商=13万 C.13万-5.5万=7.5万
3. 剩余太多鸡肋销售面积
（soho),转化一栋酒店？
B.一般5星酒店3.5-4万 A.拔高项目品质的措施—5星酒店
C.7.5-3.5酒店=4万SOHO
得出结果： 纯商业：5.5万 底商：3万 酒店：3.5万 soho:4万
3.商业核心问题是定位 和模式------
销售的比例。
持有和
17.8万方
商业规划基础推导
我们将沿着影响商业项目判断的两个 方面进行竖向推导，试图遵循两条线
索得出本项目的假设依据.
定位,对项目本身做出最初的性质框
架判断。
模式,商业项目操作方式的常规分类。
1.影响定位的要素（判断题）
区域环境（人口密度大消费能力低） 同业现状（同业密度大重复率高） 开发规模（规模影响商业能量级别） 开发商意愿（持有比例vs变现比例）
C.则5*1.1=5.5万平米
剩余建筑面积约7.5万方
怎样判断启动区域 顺时针
原有商业
逆时针
原有商业
开 发 方 向
易买得
城 市 次 干 道
or
开 发 方 向
易买得
城 市 次 干 道
城市主干道
城市主干道
A:城市主干道界面为先
优点：先期开发临城市主干道商业，便于 打造大盘商业城市形象，带动后期商业综合体 开发。 缺点：临城市主干道商业人气缺失，不利 于前期商业存活，运作风险大。
低开 高走
选择低投入方式入手，业态 逐渐升级强调资金的wk.baidu.com作周 转，结合市场变化，逐渐走 强
复合 变通
lsc的起点，城市综合体的收 官
持有比例最高&持有风险最低
寻找安全球
销售价格最高&销售影响最少
多模式比较
1MALL
1购物街
1MALL
1购物街
2购物街 超市
2MALL
超市
2MALL
超市
2购物街
超市
5.3万平方米 13.5万平方米
890辆 15000 72000 48000 120000
150m
170m
分析计算基本要素得出判断.
数据推导
得出假设依据.
对本项目商业部分的初步理解
1.超市（约3.8万方）是我 们的一家大的 应统筹考虑。
主力店,
2.总建面40万*40%=16万， 其中 16万-2万（底商）=14万 14万+3.8万 =17.8万 则本项目商业主题约有
商业篇
商业篇
maybe
熟悉尺度规模对比.
案例比较
借鉴既有经验.
大宁国际
业态分配图
酒店/公寓式酒店 地下停车 12% 20% 停车&公共区域 8% 文化/教育 6% 餐饮/娱乐 18% 办公 16%
上海大宁国际广场
由15座建筑组成，
酒店/公寓式酒店 总用地 5.5 万平方米， 办公
总建筑面积25万平方米， 11个大小广场和庭院，
B:城市次干道界面为先
优点：先期开发临城市次干道商业，便于 借用城市次干道原有商业人气，并与原有商业 形成价格、商业类型互补，改善商业综合体生 存环境 ，利于商业前期存活。 缺点：形成城市主界面商业形象周期长。
得出规划基本模式 lsc购物街 逆时针
河道 2F 3F 3F 3F 18F 规划道路 3F 4F 开发顺序
9万
持有部分
销售部分
56.3%
43.7%
销售部分
soho
4万+底商3万
7万
目录
一、 商业总平面图
技术 图纸
二、 空间分析 三、 商业整体开发策略 四、 商业分期开发策略
五、 商业流线分析
六、 沿街商铺销售模式比较 七、 商业剖面分析 八、 综合交通分析 九、 分层交通分析 十、 商业综合业态示意
我们认为现代 商业所必须具 备的几点：
城市综合体（半租半售 大连万达） 商业群落（全租不售 表参道 ）
城市百货（全租不售 久光百货）
上海久光百货：用地面积
1.7万平方米，建筑 总面积 9.1万平方米。地下一层，
类型：大型城市百货
地上九层，建筑总高53米， 机动停车位200辆
特点：城市核心地段，较小地块高强度开发 难度：
可选度：城市百货（集中mall)投资压力较大， 对招商和租金要求很高，与本项目启动初期降 低风险的要求不符，故不建议以城市百货形态 开始。
LSC（半租半售 金桥国际埃蒙顿）
金桥商业广场由11座商 业楼宇通过连廊连接组 成，其中一座10F办公 楼，其余十座为2-4F商 铺。总用地约6万平方 米，总建筑面积约
类型：LSC 购物公园
Lifestyle Shopping Center
特点：第四代区域中心商业体 难度：
可选度：位于密度较高的住宅区域，迎合本商 圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追 求，具有露天开放及良好环境的特征。购物中 心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功 能，给消费者创造一个新的生活空间 。此种 类型市场成活率高，投资成本可控也容易形成 气氛，非常有利于后期业态升级。建议采用。
16.4万平方米。商业
楼宇进深30-50米，均 围绕内街线性排布。
商业群落（全租不售 表参道 ）
表参道OMOTESANDO是 东京的特色街头时装店聚集 地，云集欧洲、日本等顶级 设计师的作品 。。 商业面积10万平方米 。
类型：精品店的组合版
特点：往往是逐渐形成，以街道名字命名 难度：
可选度：商业群落多是重要地段重要品牌扎堆 形成的地方，如同香榭丽大街的品牌级别，需 要前期招商运作落实，对品牌店量身定做，单 独打造，其投入成本可控，但对地段和消费能 力要求非常高
商业：54160平米 Soho:39840平米 酒店：36000平米 停车数：710个
功能示意
酒店：36000平米 soho：39840平米 商业：54160平米
空间分析
商业分期流线策略
公寓
公寓
公寓
公寓 易买得 易买得
公寓 易买得 酒店
一期开发（生存）
借用周边商业人气，引导人流进 入。区分已有商业类型，形成价格差 异，完成商业布局。