土地一级开发审计及相关知识演示文稿
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→ 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全 国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导 意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。 w （管线综合、规划综合）
3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了 《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根 据该文件规定核算工程勘察费用。
特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定 向安置房的供地政策
3.1 “三定”具体内容
ห้องสมุดไป่ตู้.定性：此类定向安置房为普通商品房性质， 土地供应采取定向供应原则；
2.定向：专为上述各类工程、项目需要征收 集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点 搬迁的农（居）民安置使用；
3.定量：严格限定需定向安置的农（居）民 的人数、标准和建设规模，即定向安置房人 均建筑面积按不超过50平方米掌握。
4.1 前期费用
主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性 研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质 灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费 及其它可以计入土地一级开发成本的费用。
主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、 规定、协议约定（后面简单介绍）。
4.1.1前期费取费的相关依据
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改 〔2006〕1009号】
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影 响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共 和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进 行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发 布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计 价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、 环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算 环境影响评价分析费用的依据。
3.2 “三限”具体内容
1.限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关 规定，执行“90/70”的相关标准；
2.限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级 开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价） +类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核 定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁 农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场 过大冲击的原则；
5、交通影响评价分析费用
北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分 新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符 合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北 京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。 进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规 划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告 的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计 咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2 元/平米不等 ）。 （一般为1.0元以下，实施方案会按1元编 制）
6、地震影响评价分析费用
2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公 布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设 工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需 要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的 技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工 程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价 单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后， 应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市 对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依 据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件 《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费： 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目 前期工作咨询收费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［ 1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标 准。
（真正的BT项目） 项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接
委托的具有房地产开发资质的大型国有企业
3. “三定三限三结”合具体含义
（源于奥运工程建设期间）
基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等 基础设施工程、奥运工程 ）、项目的特殊性，特别 是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远 生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公 平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。
3.限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严 格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房 的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场 交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的 有关规定办理。
3.3 三结合具体内容
1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地 拆迁方式相结合；
2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的 征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的 相关政策相结合；
土地一级开发审计及相关知识演示文稿
第一部分 常规知识
1. 实施基本流程
2.土地一级开发的基本内容
土地一级开发实际就是“生地”变“熟地” 的过程（将土体开发成可收状态），主要包括： 人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、
平整及市政配套设施的建设（七通一平） （包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观 及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是 人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85%
3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村 地区拆迁安置用房政策相结合。
4. 土地储备（一级开发）成本构成
总计有9项费用构成。具体为： 1. 前期费用； 2. 征地补偿及相关税费； 3. 收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用； 4. 市政基础设施建设费； 5. 财务费用； 6. 利润或管理费； 7. 两税两费 ； （特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为6%） 8. 其它费用； 9. 审计费等。
◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》 （计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局 联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了 《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根 据该文件规定核算工程勘察费用。
特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定 向安置房的供地政策
3.1 “三定”具体内容
ห้องสมุดไป่ตู้.定性：此类定向安置房为普通商品房性质， 土地供应采取定向供应原则；
2.定向：专为上述各类工程、项目需要征收 集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点 搬迁的农（居）民安置使用；
3.定量：严格限定需定向安置的农（居）民 的人数、标准和建设规模，即定向安置房人 均建筑面积按不超过50平方米掌握。
4.1 前期费用
主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性 研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质 灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费 及其它可以计入土地一级开发成本的费用。
主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、 规定、协议约定（后面简单介绍）。
4.1.1前期费取费的相关依据
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改 〔2006〕1009号】
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影 响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共 和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进 行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发 布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计 价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、 环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算 环境影响评价分析费用的依据。
3.2 “三限”具体内容
1.限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关 规定，执行“90/70”的相关标准；
2.限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级 开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价） +类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核 定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁 农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场 过大冲击的原则；
5、交通影响评价分析费用
北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分 新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符 合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北 京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。 进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规 划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告 的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计 咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2 元/平米不等 ）。 （一般为1.0元以下，实施方案会按1元编 制）
6、地震影响评价分析费用
2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公 布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设 工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需 要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的 技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工 程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价 单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后， 应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市 对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依 据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件 《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费： 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目 前期工作咨询收费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［ 1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标 准。
（真正的BT项目） 项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接
委托的具有房地产开发资质的大型国有企业
3. “三定三限三结”合具体含义
（源于奥运工程建设期间）
基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等 基础设施工程、奥运工程 ）、项目的特殊性，特别 是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远 生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公 平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。
3.限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严 格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房 的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场 交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的 有关规定办理。
3.3 三结合具体内容
1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地 拆迁方式相结合；
2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的 征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的 相关政策相结合；
土地一级开发审计及相关知识演示文稿
第一部分 常规知识
1. 实施基本流程
2.土地一级开发的基本内容
土地一级开发实际就是“生地”变“熟地” 的过程（将土体开发成可收状态），主要包括： 人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、
平整及市政配套设施的建设（七通一平） （包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观 及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是 人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85%
3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村 地区拆迁安置用房政策相结合。
4. 土地储备（一级开发）成本构成
总计有9项费用构成。具体为： 1. 前期费用； 2. 征地补偿及相关税费； 3. 收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用； 4. 市政基础设施建设费； 5. 财务费用； 6. 利润或管理费； 7. 两税两费 ； （特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为6%） 8. 其它费用； 9. 审计费等。
◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》 （计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局 联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。