南通商业市场调研报告(2014年12月份)

城镇等级 市城中心城 市
规模等级 >200万人
城镇名称 南通中心城区
城镇个数 1
海门城区
如皋城区 通州城区 40-50(260)
启东城区
海安城区
6
如东城区
长沙镇、长江镇、 吕四 港镇 重点镇 5-15万人 三星镇、包场镇、岔 河 镇、李堡镇、曲塘 镇、 二甲镇、石港镇、 搬经 镇、洋口镇*、 近海镇*、 寅阳镇*、 三余镇* 略 合计 40 15
(濠东路,酒吧茶楼休闲;濠南路,文化休闲博览;濠北 濠西路,艺术市场路、特色商品街。) 双核:两个市级商业中心 (南大街市级商业中心:文峰大世界、八佰 伴、金 鹰等,商业体量在30万方左右;新区市级商 业中心: 以中南世纪城商业为核心。) 五心:五个区域商业中心 (崇川区东片——观音山;港闸开发区——越 江路 口;港闸区工农路口;经济开发区;滨江新城)
镇江
项目双周报 4
城市发展现状分析 南通城市功能定位与发展战略
• 城市功能定位:上海都市圈副中心城市,上海北翼 现 代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域 现代 化物流基地 • • • • 人口发展规划:2010年全市人口418万,市区100 万,2020年全市人口516万,市区人口115万; 经济发展现状:工业化中期、城市化加速期、经 济 国际化提升期; 经济发展战略:实施科教兴市、以港兴城,接轨苏 南, 接轨大上海; 产业发展规划: 大基地; 积极发展机电一体化、制造业、高新技术 产业; 积极吸引上海传统产业转移至南通市。 建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五
南通商业市场调研报告
世茂广场项目组 2014.12.07
项目双周报 1
目 录
南通城市发展研究
城市发展现状分析 城市发展规划分析
南通市场调研分析
商业发展分析 商业规划分析
商业布局(商圈)研究
核心商业区发展现状分析 典型业态发展现状分析 代表性项目分析
南通市场调研总结
项目双周报 2
南通城市发展研究
城市发展现状分析 城市发展规划分析
项目双周报 7
城市发展现状分析 市域空间结构规划
整体构建“一主三副三轴”的空间发展格局
“一主”——即以南通中心城区 及其 辐射影响下的通州城区、海 门城区和 如皋的长江镇为中心的 “南通都市 区”; “三副”——指“掘港—长沙” 城镇 组群、“汇龙—吕四”城镇 组群、 “如皋—海安城镇组群。
南通城市扩容,大南通建设雏形初现,城市化进程必然加速,房地产投资开发空间巨大,为城市居民配套的商 业服务设施也将进入发展快车道。
船舶 制造业
南通船舶加快转型步伐,2012年完成总 产值 1483.4亿元,同比增长5.8%;造船 完工量881.3万 载重吨,占全省的 39.7%,占全国的14.6%,增速分 别高于 全省、全国平均水平15个百分点和16个 百分点
纺织业、建筑业和船舶制造业是南通三大核心支柱产业;今后 一段时间内,劳动密集型产业仍旧是核心产业。
项目双周报 22
核心商业区发展现状分析 主力品牌商户
项目双周报 23
核心商业区发展现状分析
项目名称:八佰伴 地理位置:崇川区人民中路29号 项目面积:62000平方米
经营状况:“南通八佰伴商贸股份有限公司”,是南通市百货大 楼与江苏 华地企业集团合股合作、共同组建的,集时尚休闲、娱 乐消费于一体的 大型现代化商业中心。公司将全面导入华地百货 的现代化管理模式,吸 收华地集团“时尚美学、专家品质”的经 营理念,传承企业“以顾客为 中心”的服务理念,倡导个性化服 务、体验式营销,致力将商场打造成时 尚与经典相映、品质与潮 流生辉的“苏中第一名店”。 目前经营状况 良好。
电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力
电子信息、新材料、生物制药、精密机械、 精细化工 机械、冶金、电子、纺织、服装 纺织、电子信息、船舶制造、精细化工 精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生 物医药、特色冶金、 纺织服装 手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现 代工业 锚链生产、造纸、工程塑料生产
扬州
项目双周报 3
城市发展现状分析 南通及长三角重点城市功能定位与产业特征
城市 上海 杭州 南京 苏州 常州 南通 无锡 城市功能定位 国际经济、贸易、金融及航运中心 长三角地区休闲、会展和旅游中心 长三角中转站 以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。已逐步取代杭州, 成为了长三角副 中心城市 确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标,要 把其建成长三角 地区重要的现代制造业基地 能源、原材料及深加工为主的工业基地 已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全,配 套协作能力较强 的工业体系,成为中国沿海地区具有较大规模、 较高水平的现代工业城市。 力争形成错位竞争的地方产业结构体系,成为泛上海都市圈内的产 业梯度转移承接 基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地 和优质农副产品供应基地。 靠长江岸线资源,积极引进基础原材料工业大项目。以积极的态度 接受上海辐射的 同时,在高新技术产业发展上,另辟奚径将其打造 成国家的光电子产业基地。 支柱产业 金融、贸易、航运、钢铁、汽车 电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、 食品饮料
沙驰,凯撒大帝,老人头,阿德米,塔 西尼,伊斯丹
奴,皮尔卡丹,卡西欧 飞利蒲,松下,长虹,海尔,三星,TCL, 新科,,东芝, 西门子,帅康,林内,美的 联想、松下、夏普、流氓兔、樱 桃小丸子、 雅多,SNOOPY,ELLE
项目双周报 20
核心商业区发展现状分析
项目名称:金鹰国际购物中心
地理位置:崇川区南大街28号 项目面积:10000平方米 经营定位:中高端百货 开业时间:2000年 租金:扣点,平均扣率20%-30%,另据品牌具体定
区60分 钟可达,市域范围至上海中
心 区90分钟可达的目标。
项目双周报 12
南通市场调研分析 商业发展分析
商业规划分析 商业布局(商圈)研究
核心商业区发展现状分析
典型业态发展现状分析 代表性项目分析
项目双周报 13
商业规划分析 商业向南向北发展,逐步向东推进,形成“一圈双核五心”区域商圈格局。
一圈:环濠河特色圈
经营定位:中高端百货
开业时间:2010年恢复营业 租金:扣点,平均扣率20%-25%
项目双周报 24
核心商业区发展现状分析 楼层业态ຫໍສະໝຸດ Baidu局及1F代表性品牌
B1
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F
羽绒服特卖区、羊绒羊毛、大娘水饺
国际精品( Armani Collezioni、ports、pall.shark、ck、dunhill、boss)、滋补品、名表、烟酒、黄 金珠宝、化妆品 精品女装、饰品 时尚女装、饰品、女包、女鞋 少淑女装、内衣、饰品、文胸、彩妆 男装、男鞋、男包、饰品 运动、时尚休闲、团购中心、运动器材、按摩器材 家电、数码、童装、童鞋、童玩、家居、床品 百特喜餐厅、外婆家餐厅、新石器烤肉、豪味家牛排
项目双周报 8
城市发展现状分析 市域空间结构规划
市区规划为“两轴三区四带”的空间结构
“两轴”:长华路—工农路-星湖大道、青年路; “三区”:崇川城区、港闸城区、开发区城区; “四带”:九圩港绿带、通吕运河绿带、狼山风景区 绿色廊道、老洪港风景区绿色廊道。
港闸区 01船舶工业园 02天生港片区 03唐闸片区 04北翼新城
项目双周报 5
城市发展现状分析 南通城市结构
项目双周报 6
城市发展现状分析 南通核心支柱产业及产业结构规划
支柱产业
纺织业
经济产出
2012年南通市纺织业在诸多不利因素影 响下,紧 抓内需市场机遇,全年纺织行业 运行实现稳中有 进,共实现工业总产值 2002亿元,同比增幅 12.55%
建筑业
全年建筑业增加值422.00亿元,增长 13.1%;全市 建筑队伍人数130万人, 建筑队伍遍及22个国家 和地区
经营状况：南京金鹰国际作为江苏省知名商业经营管 理 公司，自2000年进驻后,沿用其一贯做法主要走精品专 卖路线，侧重于发展中高级女性消费者。市场证明 中高
档百货在南通市场需求空间较大，金鹰国际用1年 时间
就占领大部分市场份额 。目前商场经营状况良好，出租 率100。
项目双周报 21
核心商业区发展现状分析 楼层业态布局
项目双周报 16
核心商业区发展现状分析
南大街商圈包括南大街、 八 仙城、人民中路。以南大 街 北段(十字街——中远 桥,长 250米)为核心地 块，南大街 南段(中远桥— —段家坝,长 500米)区 块,八仙城区块,人 民中路 (友谊桥——和平桥, 长 400米)区块，整体上呈 T 型分布。 南大街商圈是南通商业体系 中的核心。日均人流量约为 15万人，节假日甚至可达 20 万人以上，是南通最繁华 的 市中心，也是消费者首先商 圈，根据对部分消费者个人 消费情况问卷调查结果显 示:89%的消费者最常去的商 圈是南大街商圈。
经营状况:文峰集团作为南通当地实力连锁事业公
司,具 有丰富的商业市场运作经验与经济实力。 传统中高档百 货,在经营业态及品牌等方面不占 优势,但在本地消费 具有一定的吸引力。逐渐升 级转型,南大街主力百货商 场,经营效果很好,2012 年全年销售额21.3亿元。
项目双周报 19
核心商业区发展现状分析
项目双周报 14
商业规划分析
随着经济的快速发展及城市化率的提高,城市商业正处于百货向购物中心阶段发展进程中,购
物中 心将取代传统商业的核心地位。
项目双周报 15
商业规划分析
“2+4”商业格局逐步向“2主多副”商业格局转变
“2+4”商业格局
目前,南通商业分布相对零散,从业态完整度和商业供应量角度讲，发展成熟的只有南大街商圈 单 一核心商业圈，其他商圈均由小型街区或一到两个典型项目支撑,或待建设发展中。
5-10(65)
一般镇
≥2万人
105 690
50 72 项目双周报 11
城市发展现状分析 市域综合交通体系 全面融入上海1小时交通圈,增强中心城市辐射力。
加强与周边区域以及“长三 角”地区其他城市的沟通,通 过整 合各类交通资源,多方式 综合协调
发展,加强各交通方 式之间衔接,
实现南通市域范 围内在长三角城 市间一日往返 的快速、便捷交通 出行需求, 中心城区至上海市中心
崇川区 05老城片区 06城市新区 07观音山片区
开发区 08新开镇片区 09开发区北片区 10开发区南片区 11滨江新城片区 12通海港区
项目双周报 9
城市发展现状分析 市域空间结构规划
城市主力发展方向为城东及城南,城东是发展城市纵深;城南随着行政中心的南移,未来发展进 程也将
加快;
发展方向:主要向东、南方向发展,整合西、北方向,优 化沿江,形成带状城市布局形态。 公共服务中心体系:由1个组合型市级中心、2个区级中 心、6个片区级中心。 居住:建设“宜居城市”,构建和谐社区。加强经济适用 住房和廉租房建 设,供地量不小于居住用地供地量的 5%。 工业:规划形成7个工业片区:港闸经济开发区、港闸经 济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发 区南 区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区。 仓储:依托大型港区、骨干航道、铁路、公路,重点建设 南通港综合物流园区,同时配套建设港闸物流中心、运 河 桥物流中心和开发区物流中心。
项目双周报 17
核心商业区发展现状分析
南大街商圈是以百货店 为骨 架支撑,各种业态并 存,集 购物休闲、住宿餐 饮、文化 娱乐为一体。
南大街商圈规模商业体的
商 业业态主要以单体百货、
大 型卖场及专业店为主。
项目双周报 18
核心商业区发展现状分析
项目名称:文峰大世界
地理位置:崇川区南大街3-21号 项目面积:64000平方米 经营定位:中端百货 开业时间:1996年 租金:扣点,平均扣率21%-31%
项目双周报 10
城市发展现状分析 市域城镇体系规划
规划形成市域中心城市——市域二级中心城市——重点镇——一般镇 4级城镇体系 南通市域城镇等级规模结构表:
注:重点镇一栏中带*号的城镇为规划需要重 点培育的城 镇,其余的为省级重点中心镇。
市城二级 中 心城市 40-50 万人 城镇人口规模 ( 万人) 220
楼层业态布局及主力品牌商户
美宝莲,玉兰油,欧莱雅、梅花,西 铁成,雷达,卡 蒂尼、博士伦 花花公子,皮尔卡丹,金利来,苹果, 金利来,达芙 尼,花花公子,梦特娇 阿迪达斯,锐步,NIKE,NIKKO,雅戈 尔 Esprit,简,ELLE,ONLY,OZEERO, 兰爱特,罗得 斯兰,圣凯罗,恒阳,斐 丽慕思