房产基本知识

房地产:房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：

1、土地

2、建筑物及地上附着物

3、房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

房产:是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。

地产:是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。

房产、地产两者间的关系

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

1、实物形态上看，房产与地产密不可分

2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格

3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性

2、使用的耐久性

3、资源的有限性

4、物业的差异性房地产的经济特性

1、生产周期长

2、资金密集性

3、相互影响性

4、易受政策限制性

5、房地产的保值增值性

房地产业:以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发:房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

房地产市场分类:

一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）

二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）

三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）

房地产价格

房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。

房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。

房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格

楼面地价= 土地总价格/总建筑面积

= 土地单价/容积率

房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。

集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

我国的土地制度

土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。

土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。

城市用地可以分为九类：

1、居住用地5、对外交通用地