土地一级开发与一、二级联动大纲

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础

Part 01：土地开发流程与一、二级开发：

1、土地生命周期；

2、土地开发的几个环节

✧城市进入性；

✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划；

✧区域运作策略与土地营销；

✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；

✧国家对土地开发的法律规定；

✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；

✧相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例

Part 02：一级开发模式分析

1、全程运营模式

✧模式解析；

✧全程运营模式的要点；

✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；

2、主导整合模式：

✧模式解析；

✧操作要点与成功要素；

✧案例研究：海南清水湾一级开发浅析；

3、一级主导开发模式：

✧模式解析；

✧操作要点与成功要素；

✧案例研究：天津泰达城一级开发浅析；

4、一二级联动开发模式：

✧模式解析；

✧操作要点与成功要素；

✧案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；

5、公建代建开发模式：

✧模式解析；

✧操作要点与成功要素；

✧案例研究：阜阳一级开发浅析；

Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：

1、成功案例标准；

2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解

✧发展定位与规划调整；

✧合作方式；

✧排他性土地控制策略；

✧土地获取方式；

✧启动策略；

✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；

✧发展历程讲解；

✧定位思考与功能确定；

✧历史文化名城与区域开发的价值结合；

✧一级开发中的政企合作；

✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；

✧发展历程讲解

✧开发企业介入机会与土地获取条件；

✧定位与规划调整策略（及效果分析）；

✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；

✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；

✧一级开发控制二级土地的措施；

✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

✧政府对一级开发的支持。

第三部分：一级开发、一二级联动问题解析

Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题

1、土地流转方式。

✧土地性质、土地指标；

✧土地流转进程安排；

✧土地流转中的成本概算。

2、资金流转方式

✧合作投资方式；

✧投资概算；

✧投资计划（年度、季度）；

✧投资与收益关系概算（年度、季度）；

✧资金监控方式。

3、合作方式（合作协议中明确）。

✧合作方的权利；

✧合作方的责任（各方干什么）；

✧合作决策机制。

✧土地增值收益分成方式与核算机制。

Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析

1、项目情况（城市／区位／用地指标等）

2、项目利益相关者目标要求分析（政府／企业／市场消费者／投资者等）；

3、土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题

✧产业用地（含产业、物流、专业市场等）的处理方式及关键问题；

✧商业用地（含商业用地、商务用地、综合体用地等）的处理方式及关键问题；

✧其他用地（旅游用地等）的处理；

✧公共设施的建设、运营特征；

✧一级开发中公共设施处理建议。

4、项目商业模式简析（相关利益者的关系）

✧项目平台价值分析：

土地升值价值；

市场二级开发价值

✧规划的多维度分析：

多目标实现分析；

开发空间或资源的平衡性分析；

市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析

✧项目风险控制点分析：

拆迁分析；

规划变更分析；融资渠道及成本分析；

政府信约束分析（政府领导变更／供地指标计划／拆迁进度控制／供地价格变更等）

✧基于项目规划定位的目标实施策略：

举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏／规模

／质量）；关键品牌资源的整合开发（酒店／高尔夫等）／经济分析

✧商业模式构建：

企业：主体开发权／规划控制权／开发控地权（指标供应／土地上市价格／优先取地／开发时间

和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例／资金流转方式和时间节点效率／）；政府责任（审

批和办证等／主导拆迁／外围基础设施建设／区域价值营销等）

第四部分：一级开发与一、二级联动中的成本、风险

Part 06：一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素。

2、总的成本构成

3、各成本项的构成与比例关系；

4、各成本项的影响因素；

5、各成本项对一级开发总成本的影响。

Part 07：土地一级开发中的融资模式

1、土地一级开发融资特征

2、土地一级开发的主要融资模式；

3、政府、国企、土地储备中心等融资方式：特征、运作方式；

✧传统方式：贷款、银信政诚品等；

✧新型方式：土地储备基金、债券等

4、企业融资方式：运作、特征：

✧贷款、企业债、票据等；

✧基金、信托等

5、融资发展新特点。

Part 08：（结合案例）土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素；

2、影响一级开发收益因素：

✧收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险；

✧拆迁成本的不可控；

✧政府成本的不可控（管理成本的不可控）；

✧关键设施的假设成本不可控；

✧开发周期的不可控。

4、规划实现的风险。

✧商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险；

✧政府换届导致的剔出风险；

✧土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题；

✧拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；

✧拆迁的成本、变化；

✧拆迁风险及控制。

7、增值收益分成实现风险

✧土地财务管理制度；

✧制度导致的企业财务风险；