房地产成本控制论文

房地产成本控制论文

加强全过程管理做好房地产成本控制

摘要：在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对项目开发的成败至关重要。工程设计是具体实现技术与经济对立统一的过程，拟建项目一经决策确定后，设计就成为了工程建设和控制工程造价的关键。施工阶段即产品的生产阶段，根据工程施工阶段工序复杂、生产周期长等特点，主要从招投标工作方面、合同管理、工程变更洽商控制、甲方供应材料设备的采购管理等方面讨论工程造价的控制。竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。本文从项目决策、设计、施工和竣工结算四方面，阐述如何进行工程成本的控制。

关键词：项目决策阶段项目设计阶段项目施工阶段竣工结算阶段成本控制

面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控，房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题，而其中成本控制显得尤为重要，已成为各房地产企业在竞争中取得比较优势，形成核心竞争力，实现可持续发展的重要保障。

房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所

支出的全部费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。

房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。

一、项目决策阶段成本控制

在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对项目开发的成败至关重要。实践证明，一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握,依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制。做好投资决策需要注意以下四个方面：

1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视，只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。

2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。例如我们开发的某住宅小区项目，在预测项目成本时，对当地市政工程及当地建设环境了解不够充分，在实际施工时强电工程从幺六桥变电站至项目红线约6公里（经由政府门口、航油管道、园林绿化带、村庄门面房等）的路由协调费约40万元，由于路线长，协调困难，从而造成延期交房引起业主索赔费用约150万元。因此在选择项目之前，对上述各成本因素

必须进行认真的市场调研，掌握准确详实的第一手资料，才能更有效的控制成本。

3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料，对项目进行成本费用估算，分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况，力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况，采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议。

4、集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。

二、项目设计阶段成本控制

开发项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键，在设计阶段, 由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定,其影响项目成本在90%以上，因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段，开发公司抓住了设计这个关键,就能取得事半功倍的效果。

1、优化设计方案。优秀的项目设计方案是项目盈利的保障。在设计过程中，要进行方案优化，应从技术、经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和设备选用等多方面进行对比，尽量采用标准化和系列化的设计，充分考虑施工的可能性和经济性。通过方案优化，做到在满足使用功能的前提下，尽量节约投资。

2、加强技术沟通、实行限额设计。要按照批准的投资估算控制初步设计，用批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，严格控制不合理变更，以保证总投资不被突破。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。

3、加强图纸审核，控制设计变更。开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核，提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。例如某住宅小区项目，设计在每个单元顶层设计了一个弧形钢筋混凝土飘板，由于本小区均为12层左右的小高层，从仰视的角度看，人们很难看到这个造型，经过我提议工程部研究后取消了弧形飘板，不仅此项工程节约费用约250万元，而且还避免了屋面造型给屋面防水带来隐患。因此设计图纸的不足或缺陷在出图前加

以克服，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程各实施过程中，设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。

三、项目施工阶段成本控制

施工阶段的成本控制应该注意以下四个方面：

1、认真做好招投标工作。招投标是项目成本控制的重要环节。通过选择多家资质高、信誉好、业绩优的施工单位进行竞标，不仅有利于确保工程质量和工期，更有利于降低工程成本。对项目各承包单位的选择要慎重,因为施工队伍的优劣关系到开发企业工程成本控制的成败，在招标过程中对承包单位要严格进行资格审查，认真考察施工企业的业绩、资质、信誉和技术装备等。在报价过程中，应采用实物工程量清单报价方式。首先开发单位必须最大限度做到清单工程量准确，清单内工程特征描述清楚明确；其次招标单位对所有投标单位提供明确的工程量，由企业自主报价。这样就会使有实力的企业进一步完善内部管理机制，将技术优势、管理优势转化为价格优势，通过竞争确定招投标双方可接受的承包价格。另外在合同签订前，开发单位一定要清标，避免投标单位不平衡报价引起的后续矛盾。这样既控制了工程成本，又符合市场经济规律。

2、加强合同管理，避免工程索赔。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承