盐城商业地产调研报告

盐城商业地产调研报告

前言

“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”——王健林

商业地产一些心得

1、解决资金

在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求开发商要有一定的经济实力

2、找到人才

人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，

找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。

3、只租不售

主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

一、目前盐城市场主力商业项目调研

据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺

➢购物+餐饮+娱乐

1、金鹰奥莱城

✓地址：人民南路

✓开业时间：2012年5月18日

✓主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达斯、匡威

✓定位：

第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策

略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。

✓主要支撑点

外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔

品牌效应：金鹰旗下打折店铺

主力店面跟随：一线品牌提前签订

✓业态分布

专业店面+娱乐场所

✓物业管理

统一有金鹰有限公司进行管理

✓目前经营情况

客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少，

2、业态分布比较单一，吸引点较少

3、下线店面比较少，交通不方便

➢销售价格

自持物业

商铺有商家进行返点15-25%

2、金鹰购物中心

金鹰国际购物中心项目外立面

金鹰国际购物中心项目概况

投资公司●金鹰商贸集团有限公司

经营公司●盐城金鹰国际购物中心有限公司

基本情况●盐城最高档购物中心

●总建筑面积62000平方米●开业当天销售额400万●停车位120个+100

功能定位●高级时尚百货店，突出生活时尚

开业时间●2009年1月16日

✓业态分布以及分配比

✓项目优势

1、位于市中心最繁华的地段

2、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良

3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响

✓项目劣势

1、主干道比较比较拥堵

2、车位配比不够

3、餐饮比较少，比较缺乏！

✓经营与管理

1、人员都有金鹰公司内部招聘

2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系

3、物业都有金鹰有限公司持有

4、租金在销售商营业额中返点15%-25%

✓目前经营情况

随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行

业的投入，在地下负一层，做了临时小

吃，效果不错。增加了营业额度。

在盐城高端产品市场做的比较好

3、五洲国际广场

✓开发商：五洲置业有限公司

✓建筑面积:约3万平方米

✓定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。

✓业态分布

一楼：品牌服饰店面为主+饭店

二楼：餐饮

三楼：餐饮

四楼：电影院+游戏厅

主要以购物休息为主

✓项目优势

1、位于市中心最繁华的地段

2、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米

3、拥有自己的一批跟随店面

4、招商程度较好

✓项目劣势

1、主干道比较比较拥堵

✓销售价格

1F- 销售价格内街36000元/每平方米外街50000元/每平方米（反点之后的价格）优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除。

2F--销售价格25000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除

3F--销售价格18000元/每平方米，优惠3年反房价24%，在房价中一次性扣除

4F-- 自持物业

✓目前经营情况

目前经营良好，特别是餐饮这个区域。

4、宝龙城市广场

✓开发商：盐城宝龙置业发展有限公司

✓建筑面积：3万平方米

✓定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体一楼：百货+超市（永辉）

二楼：餐饮+服饰店铺

三楼：餐饮

四楼：电影院+游戏厅

主要以购物休息为主

✓项目优势

1、位于老城区和新城区结合点位置独特，

2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。

3、拥有自己的一批跟随店面

4、招商程度较好

✓项目劣势

服饰店铺经营不成规模，没有竞争优势。

✓目前经营情况

目前经营良好，特别是餐饮这个区域。

5、先锋岛国际广场

✓开发商：盐城国投置业

✓建筑面积：3万平方米

✓定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体