招商蛇口太湾片区综合开发项目详细蓝图
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专项规划
道路详细规划 市政专项规划 策划研究报告 滨海旅游活动策划 滨海空间景观设计 二层连廊专项研究 公交都市规划方案 蛇口综合交通研究 LID认证专项研究
规划院 规划院 戴德梁行 旅游策划公司 SWA+FO 深圳大学 深圳大学+都市交通院 发展研究中心 奥雅纳
产品功能细化 + 空间布局优化 + 开发管控落实 + 基础设施支撑
60000
50000 44000 6000 15000 30000 7500 1700000
4.12%
2.35%
4.82% 办公36%
24.50%
16.76%
2.94%
13.82%
5.88%
4.71% 公寓17%
2.35%
2.35% 3.53%
居住6%
2.94% 酒店5%
2.59% 0.35% 0.88% 1.76% 0.44%
公寓 居住
人才公寓 商务公寓 ————
酒店
商务酒店 休闲型酒店
文化艺术 ————
仓库 集中式仓储 分散式仓储
国际学校 ———— 国际医院 ———— 公交枢纽 ————
合计
70000 40000 82000 416500 285000 50000 235000 100000 80000 40000 40000
Path of Shekou Development
Special characteristics of Shekou
1低密度城市形态
Low Density Urban Structure
特色化 是蛇口发展的
2山海融城
Mountain & Sea at the City
3国际化成熟社区
International Community
必由之路
Specialization is the necessary path for Shekou’s Development
4丰厚人文积淀
Humanistic Culture
5海港地理标识性
Harbour Geographic Icon
6单一开发运营商
Single Developer
蛇口价值提炼
文化4%
仓库3% 教育1% 医疗2% 交通1%
100%
建立核心价值观的空间布局优化
一
空间布局优化
个
独Biblioteka Baidu
一
“一湾、三坊、花园城”的空间架构。
无 二
的
活
力
湾
区
三 个 标 志 性 的 滨 海 建 筑
复 合 高 效 的 花 园 城 区
五、工作重点 空间布局优化
为城市，为人我们做更多
Shekou Core Values
项目发展概念
Project Development Concept
天人合一
自然、生态、低碳
人文、多元、分享
Combination of Nature & Culture
身心均衡
健康、均衡、和谐
人本，可持续发展
Health, Balance, Harmony, Humanistic, Sustainable
太子湾
Prince Bay
招商蛇口太湾片区综合开发项目详细蓝图
历程回顾
12年历程
2003年
2006年
太子湾概念 规划调整
2012年
太子湾客运枢 纽改造规划
2013年
2009年
太子湾片区详 细蓝图修订
2010年
2011年
1月
委技术会通过容 积率提升方案
12月
招商局签订了土 地出让合同
10月 SOM和 OMA参与概 念方案咨询
2014年
2月
两家单位概念方 案完成并提交
5月
专家评审， 选出OMA
6月~12月 深规院，参与 技术审查，并 明确规划条件
2015年
12月
详细蓝图阶 段开始
4月
形成详细蓝 图成果
5月
向规土委进首 次成果汇报
11月
多轮多科室收 集意见并修改， 提交成果稿。
2月
局计委业务 会审查
8月 图则委上会
我们需要怎样的太子湾？
2003 2010
2006
?
2012
认知太子湾
感受城市的温度
在中国快速城市化的背景下，城市空间以前所未有的速 度不断扩张、消失、重构，经济发展的同时也带来了诸多城 市问题，如文化的同质，环境的破坏，人文的缺失等，许多 城市慢慢丧失了自身特点。城市设计虽然面面俱到，却缺少 城市原本应有的感动和温度，这种城市的温度其实是平常生 活的点滴汇聚，是每天回家林荫小路，也可以是人与人之间 熟络的相处氛围，还可以是家乡特有的美食之味。看似模糊 难言的城市温度却正是城市设计应当珍视的。
功能策划研究： 重新思考自身的功能特征与产品定位，在遵守土地合同条件前提下，完善各功能配置。 空间布局优化： 强调太子湾作为深圳海上门户的价值，强化山海通廊及滨海公共开放空间的连续性。 开发管控落实： 延续规划理念，通过开发单元管控的形式落实土地指标，落实空间控制细则。 基础设施支撑： 增加地下道路、轨道交通、望海路下穿、地下空间、市政管线协调等对本项目的支撑研究
LOHAS
Lifestyles of Health and Sustainability
乐活
城市设计要素影响下的空间可能性
组成
边界 边界 网络
交错 中心
轴线 滨水
规划方案
转译城市价值
规划结构
详细蓝图
保持城市温度 设计的智慧和态度
太子湾片区详细蓝图
东面区域
往惠州 往惠阳
深圳 太子湾
东面滨海地区
蛇口再出发，都市新增长极
深圳未来的海上门户
都市型滨海休闲目的地
融入太子湾
价值研判——把握城市核心价值
基地尺寸
与其它城市尺度的比较 北京紫禁城
基地：自然环境现状
太子湾被天然环境围绕，北面有大南山，东面有微波山，南面临深圳湾。 发展区因此能与天然环境构成独特的关系。
周边土地利用——港口/城市边界
现在
2011年港口/城市边界(400米)
2020年港口/城市边界(1082米)
未来
蛇口具有特殊城市肌理
戴德梁行报告(2012年5月18日)
景观与土地价值
山景
海景
项目发展策略 Project Development Strategy
蛇口发展之路
蛇口特色化之路的优势依托
1984年，邓小平同志首次到访深圳，并亲临蛇口——中国城市模型的测试点，具有重要地位。
深圳改革开放最早开发的地方
思考城市时间沉淀的内涵
伴随着深圳的一起快速成长
思考城市时间沉淀的内涵
一个通山大海体验自然的地方
从普通人的视角看城市
深圳市综合规划(2010-2020)
往东莞 西面滨海地区
深圳经济特区 中央区域
面向开发实施的策划校核功能
在土地合同的指标体系下，深化功能策划研究，提出合理的功 能主题及体量。
类别 商业
小类 大型商业
开发量（m2） 占比 464000 27.29% 378000 22.24%
商业27%
其他类商业
86000
5.06%
608500 35.79%
办公
商务花园 多层办公 超高层办公） 高层办公
专项规划
道路详细规划 市政专项规划 策划研究报告 滨海旅游活动策划 滨海空间景观设计 二层连廊专项研究 公交都市规划方案 蛇口综合交通研究 LID认证专项研究
规划院 规划院 戴德梁行 旅游策划公司 SWA+FO 深圳大学 深圳大学+都市交通院 发展研究中心 奥雅纳
产品功能细化 + 空间布局优化 + 开发管控落实 + 基础设施支撑
60000
50000 44000 6000 15000 30000 7500 1700000
4.12%
2.35%
4.82% 办公36%
24.50%
16.76%
2.94%
13.82%
5.88%
4.71% 公寓17%
2.35%
2.35% 3.53%
居住6%
2.94% 酒店5%
2.59% 0.35% 0.88% 1.76% 0.44%
公寓 居住
人才公寓 商务公寓 ————
酒店
商务酒店 休闲型酒店
文化艺术 ————
仓库 集中式仓储 分散式仓储
国际学校 ———— 国际医院 ———— 公交枢纽 ————
合计
70000 40000 82000 416500 285000 50000 235000 100000 80000 40000 40000
Path of Shekou Development
Special characteristics of Shekou
1低密度城市形态
Low Density Urban Structure
特色化 是蛇口发展的
2山海融城
Mountain & Sea at the City
3国际化成熟社区
International Community
必由之路
Specialization is the necessary path for Shekou’s Development
4丰厚人文积淀
Humanistic Culture
5海港地理标识性
Harbour Geographic Icon
6单一开发运营商
Single Developer
蛇口价值提炼
文化4%
仓库3% 教育1% 医疗2% 交通1%
100%
建立核心价值观的空间布局优化
一
空间布局优化
个
独Biblioteka Baidu
一
“一湾、三坊、花园城”的空间架构。
无 二
的
活
力
湾
区
三 个 标 志 性 的 滨 海 建 筑
复 合 高 效 的 花 园 城 区
五、工作重点 空间布局优化
为城市，为人我们做更多
Shekou Core Values
项目发展概念
Project Development Concept
天人合一
自然、生态、低碳
人文、多元、分享
Combination of Nature & Culture
身心均衡
健康、均衡、和谐
人本，可持续发展
Health, Balance, Harmony, Humanistic, Sustainable
太子湾
Prince Bay
招商蛇口太湾片区综合开发项目详细蓝图
历程回顾
12年历程
2003年
2006年
太子湾概念 规划调整
2012年
太子湾客运枢 纽改造规划
2013年
2009年
太子湾片区详 细蓝图修订
2010年
2011年
1月
委技术会通过容 积率提升方案
12月
招商局签订了土 地出让合同
10月 SOM和 OMA参与概 念方案咨询
2014年
2月
两家单位概念方 案完成并提交
5月
专家评审， 选出OMA
6月~12月 深规院，参与 技术审查，并 明确规划条件
2015年
12月
详细蓝图阶 段开始
4月
形成详细蓝 图成果
5月
向规土委进首 次成果汇报
11月
多轮多科室收 集意见并修改， 提交成果稿。
2月
局计委业务 会审查
8月 图则委上会
我们需要怎样的太子湾？
2003 2010
2006
?
2012
认知太子湾
感受城市的温度
在中国快速城市化的背景下，城市空间以前所未有的速 度不断扩张、消失、重构，经济发展的同时也带来了诸多城 市问题，如文化的同质，环境的破坏，人文的缺失等，许多 城市慢慢丧失了自身特点。城市设计虽然面面俱到，却缺少 城市原本应有的感动和温度，这种城市的温度其实是平常生 活的点滴汇聚，是每天回家林荫小路，也可以是人与人之间 熟络的相处氛围，还可以是家乡特有的美食之味。看似模糊 难言的城市温度却正是城市设计应当珍视的。
功能策划研究： 重新思考自身的功能特征与产品定位，在遵守土地合同条件前提下，完善各功能配置。 空间布局优化： 强调太子湾作为深圳海上门户的价值，强化山海通廊及滨海公共开放空间的连续性。 开发管控落实： 延续规划理念，通过开发单元管控的形式落实土地指标，落实空间控制细则。 基础设施支撑： 增加地下道路、轨道交通、望海路下穿、地下空间、市政管线协调等对本项目的支撑研究
LOHAS
Lifestyles of Health and Sustainability
乐活
城市设计要素影响下的空间可能性
组成
边界 边界 网络
交错 中心
轴线 滨水
规划方案
转译城市价值
规划结构
详细蓝图
保持城市温度 设计的智慧和态度
太子湾片区详细蓝图
东面区域
往惠州 往惠阳
深圳 太子湾
东面滨海地区
蛇口再出发，都市新增长极
深圳未来的海上门户
都市型滨海休闲目的地
融入太子湾
价值研判——把握城市核心价值
基地尺寸
与其它城市尺度的比较 北京紫禁城
基地：自然环境现状
太子湾被天然环境围绕，北面有大南山，东面有微波山，南面临深圳湾。 发展区因此能与天然环境构成独特的关系。
周边土地利用——港口/城市边界
现在
2011年港口/城市边界(400米)
2020年港口/城市边界(1082米)
未来
蛇口具有特殊城市肌理
戴德梁行报告(2012年5月18日)
景观与土地价值
山景
海景
项目发展策略 Project Development Strategy
蛇口发展之路
蛇口特色化之路的优势依托
1984年，邓小平同志首次到访深圳，并亲临蛇口——中国城市模型的测试点，具有重要地位。
深圳改革开放最早开发的地方
思考城市时间沉淀的内涵
伴随着深圳的一起快速成长
思考城市时间沉淀的内涵
一个通山大海体验自然的地方
从普通人的视角看城市
深圳市综合规划(2010-2020)
往东莞 西面滨海地区
深圳经济特区 中央区域
面向开发实施的策划校核功能
在土地合同的指标体系下，深化功能策划研究，提出合理的功 能主题及体量。
类别 商业
小类 大型商业
开发量（m2） 占比 464000 27.29% 378000 22.24%
商业27%
其他类商业
86000
5.06%
608500 35.79%
办公
商务花园 多层办公 超高层办公） 高层办公