富力集团-宁波江北项目考察分析报告

目录

一、宁波概况 (1)

1．政治经济状况 (1)

2．交通状况 (5)

3．未来规划及定位 (6)

二、江北概况 (7)

1．政治经济状况 (7)

2．交通状况 (8)

3．未来规划及定位 (9)

三、区域房地产市场 (10)

1．供给量 (10)

2．需求量 (11)

3．成交价格 (12)

四、目标区块分析 (13)

五、总结与建议 (14)

宁波江北项目考察分析报告

本次考察应宁波市江北区政府邀请，对宁波江北区近年经济发展及未来规划进行了解。区政府拟推出部分地块，邀请知名开发商投资建设。本次报告对宁波经济状况、交通区位、房地产市场发展、拟出让区块等进行解析，并给出投资建议。

一、宁波概况

1．政治经济状况

宁波简称甬，为浙江副省级城市。东部为舟山群岛，有较长海岸线，北濒杭州湾，西接绍兴，南邻台州三门湾。宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，集装箱吞吐量列全国第四。

宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区“三江口”汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。

宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积2462公里。全市总人口564.56万，市区人口218.89万。2008年，全市国内生产总值3964.1亿元，人均GDP10079

美元，市区居民人均可支

配收入25304元，农村

居民人均纯收入11450

元。

被定为为长三角南

翼经济中心和浙江省经

济中心。在中国城市经济

实力、中国城市综合竞争

力、中国城市生活质量等

排名中均名列前十位。

宁波下辖6区，2县，3个县级市。

海曙区

海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。全区面积 29.4 平方公里，常住人口 30 .66万，辖 8 个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。

海曙区历史悠久。境内有始建于唐长庆元年的鼓楼 - 海曙楼，海曙区因此而得名。区内有全国重点文物保护单位天一阁藏书楼，省级文物保护单位明末清初大思想家黄宗羲讲学旧址白云庄，有建于唐代的天封塔、咸通塔，建于明朝的宁波城隍庙等等。

海曙区基础设施完善，交通便捷。辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅 8 公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。

海曙区地处宁波市最繁华的地段。宁波银泰百货、新世界百货新华联商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，南苑、新园、华侨、富邦等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、

欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。

江东区

江东区地处宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市高新技术产业园区，南接市高教园区。江东区总面积37.66平方公里，辖8个街道，下设74个社区，常住人口36.2万。沪杭甬高速公路和沿海大通道在区内交汇，是中心城区通往北仑港、宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区的主要通道，是联结宁波空港和海港的枢纽性区域，更是宁波市重点建设的核心城区和未来的行政服务中心，宁波的城市资源正不断向江东聚集。

江北区

全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。江北位于宁波市区西北侧，东南临甬江与江东区相望，南濒姚江，与海曙区、鄞州区连接，东北毗邻镇海区，西接余姚市。

北仑区

北仑位于宁波市东部，濒临东海，三面环

海，北临杭州湾，南临象山港。1984年建区，

陆域面积585平方公里，海域面积258平方公

里，北仑区辖6街道2镇1乡，有215个行政

村和34个社区居委会，现有常住人口70万，

其中户籍人口35万。

北仑境内设有北仑区一个行政区和宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区、宁波梅山保税港区5个国家级开发区，是浙江省、宁波市对外开放时间最早、程度最高、国家级开发开放功能区最为集中的区域。

镇海区

镇海北面与上海浦东新区一衣带水，东面和舟山群岛隔海相望。2008年，镇海人均GDP达15000美元，财政收入人均超过1.3万元，城镇居民人均可支配收入25400元，农民人均纯收入11910元，成为浙江省经济最发达的县(市)区之

一。

鄞州区

鄞州区西北与西部与余姚接壤，南部紧邻奉化，东南临象山港与象山隔水相望。版图轮廓呈蝴蝶状,紧依宁波东、南、西三面。全区总面积1346平方公里，现有17个镇、1个乡、6个街道办事处，441个村委会，66个社区居委会。2008年末全区总户数32.4万户，户籍总人口79.6万。

余姚市

余姚市位于浙东宁波平原，东与宁波市江北区、鄞县相邻，南枕四明山，与奉化、嵊县接壤，西连上虞县，北毗慈溪县，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。东西极距58.5公里，南北极距79公里。总面积1526.86平方公里.

慈溪市

慈溪位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，区位和交通优势十分明显。特别是杭州湾跨海大桥的建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。2008年建成后，一座比旧金山金门跨海大桥长15倍的双塔钢筋混凝土斜拉桥将横跨广袤而汹涌的杭州湾海域，从此慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。全市行政区域面积1154平方公里，年末耕地面积65.28万亩，户籍总人口103.1万，辖15个镇、5个街道，共297个行政村、28个居委会、48个社区。市政府驻地浒山街道。

奉化市

奉化市位于浙江省东部，宁波市区南面。总面积1349平方千米，其中陆地面积1253平方千米。2005年底，户籍人口47.88万人。2009年，初步测算，全市实现生产总值196.83亿元。2009年，市城镇居民人均可支配收入25882元。

象山县

象山县居长三角地区南缘、浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。全县由象山半岛东部和沿海608个岛礁组成，总面积6510平方公里，其中，陆地面积1175平方公里，海域面积5335平方公里。南北长90公里，东西宽70公里，海岸线长800公里，占全省八分之一，素有“海山仙