战略规划思路与方法

地区及分项目销售金额增长目标与增长规划 集团利润增长目标及增长规划 人力资源规划
Page 19
4. 确定战略目标
4.3 为实现公司的持续增长并创造价值，公司应该如何进行区域布局、业态布 局、集分权控制。
集团
产业格局
房地产开发
？
？
区域布局
住宅 开发项目 商业 其他 土地储备
万M2
万M2 万M2 万M2
Page 8
2. 环境分析
2.4 市场分析:通过识别市场总量以及区域市场的变化情况来揭示出在变化中 所蕴含的机会与威胁
分析内容
市场总量变化（土地供应，开发面积） 各地区的市场容量及结构变化（城市化及人 口迁移） 客户群的容量及结构变化（老龄化与人口红 利） 客户购买行为的变化（消费偏好） 传统媒体 Internet 专业网站 专项调查报告 投资机构、证券公司
对 项 目 成 本 影 响
?% ?% ?%


?%

经营范围覆盖战略控制点，或与之结成战略
?%
同盟，以此来巩固其在业内的优势地位
?%
Page 11
2. 环境分析
2.6 城市评价:城市房地产市场发展潜力评估
分析内容
资料来源
国家各主管部委、行业协会
城市等级体系 城市房地产市场 供求分析 城市人口迁移
万M2
万M2
万M2 万M2 万M2
万M2 万M2 万M2 万M2
万M2
万M2 万M2
Page 20
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 规划发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
愿景 集 团 层 面 集团战略目标实施指引 业务组合战略·核心能力 集团战略目标
基本战略
发展战略
经营战略 (战术层面)
业务层面 （子公司）
子公司战略 • 使命与目标·发展战略与业务计划
职能战略
Page 3
1. 理论支撑与规划思路
1.3 战略规划模型-规划思路
宏观环境分析、行业分析 业务战略定位 战略规划


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 确定发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
Page 13
3. 标杆经验&战略定位
3.1 标杆经验：分析标杆企业的发展历程，从中寻找经验，寻找适合企业的发 中国的多数大中型地产公司可以按照战略群分析法进行分组： 展道路

布局
市场占有率，区域行业内排名 集团销售金额占有率、利润占有率 企业品牌认同度
根据地城市定义：

市场占有率 单个城市销售规模 有高端定位项目成功案例
Page 18
4. 确定战略目标
4.2 远景目标（2014年）
集团销售金额增长目标与增长规划
产业销售金额增长目标与增长规划
分类维度
1 行业组合
分类
代表性企业
2 价值链选择
3 开发与持有
4 区域布局
5 产品线
Page 14
3. 标杆经验&战略定位
3.2 企业战略定位关键点
4 factors (3)
1
价值链环节选择
2
产品与业态组合
4
集团 战略定位
区域布局
目标客户群
3
Page 15
3. 标杆经验&战略定位
3.3 标杆企业战略定位
2. 战略规划的实施
2.1 明确战略项目的目的，提出准确的问题—做什么？怎么做？ 2.2 围绕项目的目的与问题，进行详细的内外部分析—宏观环境与市场发展，标杆分析。 2.3 根据内外部分析，结合客户实际，制定战略—紧密结合客户实际情况，强调可实施性。 、
3. 战略规划的后续支持
3.1 对客户战略项目实施过程中遇到的问题予以指导并进行相关的培训。
1
1.4 行业竞争态势
6.5 建立HR体系
6.6 支持战略的产品战略
环境分析
3
4
5
6
战略定位
2
确定 战略目标
发展路径
支撑体系 (战略落地)
标杆寻找
3.1 企业战略定位 3.3 产业发展定位 2.1 战略群分析法 5.1 发展路径 5.2 未来三~五年关键战略举措 5.3 区域与产品扩张路径
2.2 按发展阶段寻找对应的标杆
现在
战略发展规划的可操作性？ 如何定位集团与项目各自的角色？ 基于现有资源的战略规划？
时间
Page 28
6. 战略项目的思考
6.2 制定企业发展战略首先必须明确企业未来的业务组合，即回答“公司应该 进入哪些领域？”
业务组合发展战略分析工具
• • • 保持总体地位 获取利润 投资以保持市场地位 • • • 确定增长分区 大量投资 在其它分区保持市场 地位 • • • 增长 寻求垄断 最大限度投资
Page 21
5. 规划发展路径
5.1 发展路径四阶段论(1)
4 资本主导阶段 3 管理主导阶段 2 产品主导阶段 1 投资主导阶段
销售 规模
阶段性 目标

＜50万m2/年
奠定生存发展基础

50-200万m2/年
建立口碑 复制产品

200-800万m2/年
复制公司 快速周转 规模经济 充分发挥规模效益 规范精细的管理 从内部培养人才 资本有限时可通过战略 合作扩张规模
Page 1
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 规划发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
Page 2
1. 理论支撑与规划思路
1.1 与客户沟通企业集团战略内容和架构-四层级战略图

＞ 800万m2/年
资本运营 财务稳健 市场或产品线重构 大力展开并购整合 增持经营性物业 组织瘦身，反官僚





关键 战略 举措
利用关系资源获取相 对廉价、支付条件宽 松的大块土地


招募优秀的关键人才 整合优质供应商 最初产品精雕细琢 之后复制成熟产品 简单有效的管理
战略规划咨询思路与方法
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 规划发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
Page 0
前言
战略规划思路
模板的使用
1. 战略规划的准备
1.1 1.2 了解企业的现状，梳理现有资源、经营现状等。 梳理企业的竞争与成功要素—优劣势分析。
2.3 总结标杆企业发展的经验
Page 5
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 确定发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
Page 6
2. 环境分析
2.1 对企业所处的经济、政策、法律等方面的变化对行业所造成的影响作研究
PEST分析
房地产行 业分析

模式借鉴

房地产业 务在集团 中的定位
战略举措

标杆企业 模式借鉴

房地产业 务定位 战略目标

SWOT分析



战略支撑 体系
内部资源能力分析 公司资源 能力分析


Page 4
1. 理论支撑与规划思路
1.4 战略规划模型-规划要点
1.1 宏观经济趋势 1.2 市场供求趋势 （区域及本地） 1.3 政策格局与趋势 4.1 确定战略目标 4.2 确定战略规划 （未来3~5年） 6.1 企业文化 6.2 融资模式与品牌战略 6.3 符合发展企业战略的组织架构 6.4 建立管控与流程体系
Page 27
6. 战略项目的思考
6.1 可持续的企业发展要有企业愿景(Vision)和具体战略目标(target)作为指导
规模
2014年
愿景(Vision) 5年以后应该是一个什么样的企业？ 应该从事哪些业务领域？ 地产企业？/ 市场竞争地位？ 地产为主的多元化企业？ 企业发展方向？ 目标(target) 未来应该追求什么样的战略目标？ 规划(Plan)
资料来源
行业协会
国家主管部委
Page 9
2. 环境分析
2.5 行业分析:包含集中度分析、价值链分析和成功要素分析等（直接关系到 企业的战略定位）
分析内容 集中度分析 价值链分析：价值链环节选择 目标客户群 产品分析:产品或业态组合 区域布局 传统媒体 Internet 专业网站 专项调查报告 资料来源
第五部分 确定发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
Page 17
4. 确定战略目标
4.1 远景目标（2014年）
2015年远景目标：区域性地产龙头
规模 销售额 净资产 净利润 市值 员工人数 进入产业 进入城市 主导产业与根据地城市 主导产业定义：
Page 7
2. 环境分析
2.2 分析要素:与房地产行业相关的某一特定因素变化所带来的机会与威胁
内容 人口 行业相关因素 人口规模 人口结构 家庭户数 环境 宏观经济趋势 宏观市场供求趋势 变化与发展趋势 机会 威胁 对策
行业竞争态势
经济 政策法规 文化 技术 地区GDP 人均可支配收入 国家发展政策 行业发展政策 客户分析 目标市场分析 产品技术 管理技术
分析内容：PEST分析
资料来源
国家各主管部委、行业协会
S:人口 E:经济 对行业造成 影响的因素分析 S:环境 S:文化 P:政策/法律 T:技术
媒体（传统媒体） Internet
– 国家统计局、专业网站(搜房网等)
– 深交所、上交所、港交所、新交所、纽 交所 – 各地产公司主页 – 国外数据 专业调查报告：投资银行、证券公司
协助企业制定战略实施计划 协助企业进行战略评估 协助企业人才梯队建设，提供人才服务 配合企业战略发展规划，提供专项培训课程 ……
Page 26
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 确定发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考


Page 22
5. 规划发展路径
5.1 发展路径四阶段论(2):各阶段目标、关键战略举措不同，区域布局、产品 构成、组织发展也呈现不同特点。
4 资本主导阶段 3 管理主导阶段 2
产品主导阶段
1 投资主导阶段
区域 布局
产品 构成
组织 发展
Page 23
5. 规划发展路径
5.2 区域与产品扩张路径模型
媒体（传统媒体） Internet
城市房地产市场 宏观分析
对行业造成 影响的因素 分析
– 国家统计局专业网站(各地统计局网 站)
– 国家发改委网站
城市经济基础 政策层面
– 各地房地产交易管理部门 专业调查报告：投资银行、证券公司 … …
城市经济基础 产业层面
Page 12
目录

前言
图41 三种扩张路径 终局 P3 3
Baidu Nhomakorabea
1. 聚焦产品，扩张区域

优点： 缺点： 典型企业：
产品种类
2. 产品与市场扩张平衡进行 P2

优点： 缺点： 典型企业：
2

P1
1
3. 聚焦区域，多业态开发

优点： 缺点： 典型企业：
起点
M1
M2
M3

区域市场
Notes：M=Market，P=Product；
投资机构、证券公司
行业协会 国家主管部委
Page 10
2. 环境分析
2.5 行业分析(1):价值链分析
分析方法
注释 战略控制点

行业价值链
项 目 前 期 项目拓展 项目论证 项目策划 设计 产 品 开 发 成本 采购 工程 销售 售后/物业
利润率

行业价值链分析是将行业价值链各环节展开 后对其利润区分布及战略控制点作深入分析 企业应将其价值链向高利润区进行延伸以获 取更高的盈利能力 而战略控制点是指能对业务利润产生重大影 响的关键环节，如果可能的话，企业应将其
Page 24
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标
第五部分 规划发展路径 第六部分 战略实施辅导与支持 后记 战略项目的思考
Page 25
6. 战略实施辅导与支持
6.1 针对企业3~5年战略发展规划实施，提供辅导与支持。
以下是其他地产商的战略定位描述示范。
战略定位描述
企业 建业地产 HK0832
雅居乐HK3383
深圳控股 HK0604 SOHO中国 HK0410 恒大地产 HK3333
Page 16
目录

前言


第一部分 理论支撑与规划思路
第二部分 环境分析 第三部分 标杆经验&战略定位


第四部分 确定战略目标