宅基地使用权有偿设立问题探析
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他 物权 的取得 一般是 基 于所有 人 的授 权 或是基 于 所
合 同 ） 有 效 实 现 财 产 在 不 同 主 体 之 间 的 自 由流 能 动， 从而 实现 资源 的优化 配置 ， 因此 物权 变动规 则对 维护 交易 安全 、 护 市场 主体 利 益关 系 大 保 财
产权 利 的 自由行 使 、 处分是 市场 经济 的基础 ， 究 原
市 场化 的总体 要求 。
一
离 出来设 定 他 物 权 ， 过 将 他 物 权 设 定 给 他 人 （ 通 包
括 本村村 民和 其 他 主体 ） 获 得 相 关 利 益 ， 是 宅 而 这
基 地所 有人 的重要 权利 ， 是宅 基 地所有 人行使 、 现 实 其 土地 所有 权 的重 要方 式 。 在农 村 集体宅 基地 所有 权上设 立宅 基地使 用权
来自百度文库
和宅基 地逐 步 由私 有 变 成 了集体 所 有 。１６ ９２年通 过 的《 村人 民公社 工作 条例 修 正草 案》 农 明确规 定 ：
事 实证 明 ， 市场机 制是 配置 资源 的有效 手段 ， 而 改革开放 以来 我 国国有 土地 使用 权和集 体农 地使 用 权 市场化 改 革 的经 验也 表 明土地 资源也 应 实行市 场 化 配置 。这 种经验 对农 村宅 基地 改革 同样适 用 。但 遗憾 的是 ， 我 国国有 土地 使 用 权 和集 体 农 地 使 用 在 权 市场 化改革 轰轰 烈 烈 进 行 的时 候 ， 国农 村 宅 基 我 地 使用权 制度 却鲜有 作 为 ， 然坚 持无偿 、 分 的行 仍 均 政 配置方 式 。随着 我 国 社 会经 济 的转 型 ， 偿 使 用 无 宅 基地 的方式 已经 与 市 场 经 济背 道 而驰 ， 要 在 宅 需 基 地使用 权设 立 问题 上采 取灵 活 多样 的方式 以适应
有权 人与他 物权 人 订 立 的合 同 ， 物 权 的产 生 要体 他
现所 有人 的意 志 和利 益 。 同样 ， 村 集 体作 为 土 农
地所 有人 ， 叮以 自己依 法 对 宅 基 地 进 行 占用 、 既 使
用、 收益 ， 可 以将集 体土 地所有 权 中的部 分权 能分 也
阒 ， 权利 人角度 而 言 ， 律通过 赋予 权利 人 自由设 从 法 立、 使、 行 转让 等权 利 ， 权 利人 能 自主 根 据市 场 需 使
河南省政法管理干部学院学报
２１ ００年第３ 总第 １０ 期（ ２ 期）
宅 基 地 使 用权 有 偿 设 立 问题 探 析
唐 俐
（ 海南 大学 法 学 院 ， 海南 海 口 ５ ０ ２ ） ７ ２ ８ 摘 要： 宅基地 使 用权设 立本是 一 种 民事行 为 ， 设立 采取 有偿 还 是无偿 方式本是 权利 人 的 自由。但 由 其
这 一过 程 ， 宅基地 所 有人角 度而 言 ， 之为宅 基地 从 称
使 用权 的设立 ， 而从 宅基 地使 用权人 的角度而 言 ， 也 可 以称为 宅基 地 使 用权 的取 得 。所 谓 物权 的设 立 ，
是 指 当事 人依 据法 律 规 定 的条 件 ， 过 法 律 行 为或 通 其 他方式 创 设 某 项 法 定 物 权 。物 权 的 设 立 是 物
权从 无 到有 的发 生 过 程 ， 于物 权 变 动 的范 畴 。总 属
、
宅基地 使用 权设 立的 应有 之义
体 而言 ， 权 变动是 市场 交易 的基本 表现形 式 ， 物 通过
物权 变动 （ 常 见基 于 法律 行 为 的 物权 变 动 ， 最 比如
宅基地 使用 权属 于他 物权 的范 畴 。他 物权 是 由 所 有权 派生 出来 的权 利 ， 以所有权 的存 在为 前 提 。 它
资源 能根据市 场价 格信 号 进行 配 置 ， 有利 于 实 现资 源 的优 化 配置 。 因此 ， 物 权 变 动 规则 上 （ 文 主 在 本
要讨论 基于 法 律 行 为 的物 权 变 动 ） 尽 管 当事 人 在 ， 设 立和变 动物权 时必 须 符合 物权 法 定 的要 求 ， 有 要
于历 史原 因， 国宅基地使 用权制 度采取 了 申请—— 审批 的行 政许 可设 立 方式 ， 一 直无 偿使 用 ， 我 并 导致 宅基
地使 用权 设立行 为被 异化 ， 限制 了集体 和 农 民 的 土地 权 利 ， 造 成 了土地 资 源 的严 重 浪 费。在 我 国市场 既 又 化 、 市化 进 程加速 的推 动 下 ， 城 宅基 地利 用 必须符 合效 率原 则 和城 乡平等 原 则 ， 恢 复 宅基 地使 用权 设 立行 应
为 的私 法性质 ， 步推行 宅基地 使 用权有 偿使 用 制度 ， 逐 实现 宅基 地 的市场 化 配置 ， 而保 护 农 村 土地 资 源 以 从
及 维护 集体和 农 民的土地 权益 。
关键词 ： 宅基地使 用权 ； 权 变动 ； 偿使 用 物 有
中图分 类号 ： ９ ３ ２ 文 献标 识码 ： 文 章编 号 ：０ ８— ９ １ ２ １ ）３— １７— ６ Ｄ２． Ａ １０ ６ ５ （０ ０ ０ ０ ４ ０
ｌ７ ４
要 行使 、 分其财 产 ， 而实 现其 利 益 ； 处 从 从社 会 整 体
角度 而言 ， 过赋 予 市场 主 体 的独立 、 通 自主 地位 ， 使
屋买卖 、 出租 、 押等 ， 抵 兼顾 了公 平与效 率 ， 取得 了 良
好 的制度 绩效 。但 ２ ０世 纪 ５ ０年代 中期 开始 ， 国 我 开展 了大规模 的生产 资 料社 会 主义 改 造运 动 ， 地 农
收 稿 日期 ：０ ９—１ —１ ２０ １ １
基金项 目： 本文是冈家礼 科基金项 “ 、项课题 “ 农村宅基地使Ｊ 制度 的现代化构建研究” Ｌ ｝ ｊ 的阶段性成果之一（ 目批准号 ：９ Ｆ ０ ８ 。 项 ０ Ｂ Ｘ ２ ） 作者简介 ： 唐例（ ９ ５ １７ 一 ）女 ， ， 四川蓬溪 人， 海南大学法学院讲师 ， 主要研究方 向： 民商法学 。
合 同 ） 有 效 实 现 财 产 在 不 同 主 体 之 间 的 自 由流 能 动， 从而 实现 资源 的优化 配置 ， 因此 物权 变动规 则对 维护 交易 安全 、 护 市场 主体 利 益关 系 大 保 财
产权 利 的 自由行 使 、 处分是 市场 经济 的基础 ， 究 原
市 场化 的总体 要求 。
一
离 出来设 定 他 物 权 ， 过 将 他 物 权 设 定 给 他 人 （ 通 包
括 本村村 民和 其 他 主体 ） 获 得 相 关 利 益 ， 是 宅 而 这
基 地所 有人 的重要 权利 ， 是宅 基 地所有 人行使 、 现 实 其 土地 所有 权 的重 要方 式 。 在农 村 集体宅 基地 所有 权上设 立宅 基地使 用权
来自百度文库
和宅基 地逐 步 由私 有 变 成 了集体 所 有 。１６ ９２年通 过 的《 村人 民公社 工作 条例 修 正草 案》 农 明确规 定 ：
事 实证 明 ， 市场机 制是 配置 资源 的有效 手段 ， 而 改革开放 以来 我 国国有 土地 使用 权和集 体农 地使 用 权 市场化 改 革 的经 验也 表 明土地 资源也 应 实行市 场 化 配置 。这 种经验 对农 村宅 基地 改革 同样适 用 。但 遗憾 的是 ， 我 国国有 土地 使 用 权 和集 体 农 地 使 用 在 权 市场 化改革 轰轰 烈 烈 进 行 的时 候 ， 国农 村 宅 基 我 地 使用权 制度 却鲜有 作 为 ， 然坚 持无偿 、 分 的行 仍 均 政 配置方 式 。随着 我 国 社 会经 济 的转 型 ， 偿 使 用 无 宅 基地 的方式 已经 与 市 场 经 济背 道 而驰 ， 要 在 宅 需 基 地使用 权设 立 问题 上采 取灵 活 多样 的方式 以适应
有权 人与他 物权 人 订 立 的合 同 ， 物 权 的产 生 要体 他
现所 有人 的意 志 和利 益 。 同样 ， 村 集 体作 为 土 农
地所 有人 ， 叮以 自己依 法 对 宅 基 地 进 行 占用 、 既 使
用、 收益 ， 可 以将集 体土 地所有 权 中的部 分权 能分 也
阒 ， 权利 人角度 而 言 ， 律通过 赋予 权利 人 自由设 从 法 立、 使、 行 转让 等权 利 ， 权 利人 能 自主 根 据市 场 需 使
河南省政法管理干部学院学报
２１ ００年第３ 总第 １０ 期（ ２ 期）
宅 基 地 使 用权 有 偿 设 立 问题 探 析
唐 俐
（ 海南 大学 法 学 院 ， 海南 海 口 ５ ０ ２ ） ７ ２ ８ 摘 要： 宅基地 使 用权设 立本是 一 种 民事行 为 ， 设立 采取 有偿 还 是无偿 方式本是 权利 人 的 自由。但 由 其
这 一过 程 ， 宅基地 所 有人角 度而 言 ， 之为宅 基地 从 称
使 用权 的设立 ， 而从 宅基 地使 用权人 的角度而 言 ， 也 可 以称为 宅基 地 使 用权 的取 得 。所 谓 物权 的设 立 ，
是 指 当事 人依 据法 律 规 定 的条 件 ， 过 法 律 行 为或 通 其 他方式 创 设 某 项 法 定 物 权 。物 权 的 设 立 是 物
权从 无 到有 的发 生 过 程 ， 于物 权 变 动 的范 畴 。总 属
、
宅基地 使用 权设 立的 应有 之义
体 而言 ， 权 变动是 市场 交易 的基本 表现形 式 ， 物 通过
物权 变动 （ 常 见基 于 法律 行 为 的 物权 变 动 ， 最 比如
宅基地 使用 权属 于他 物权 的范 畴 。他 物权 是 由 所 有权 派生 出来 的权 利 ， 以所有权 的存 在为 前 提 。 它
资源 能根据市 场价 格信 号 进行 配 置 ， 有利 于 实 现资 源 的优 化 配置 。 因此 ， 物 权 变 动 规则 上 （ 文 主 在 本
要讨论 基于 法 律 行 为 的物 权 变 动 ） 尽 管 当事 人 在 ， 设 立和变 动物权 时必 须 符合 物权 法 定 的要 求 ， 有 要
于历 史原 因， 国宅基地使 用权制 度采取 了 申请—— 审批 的行 政许 可设 立 方式 ， 一 直无 偿使 用 ， 我 并 导致 宅基
地使 用权 设立行 为被 异化 ， 限制 了集体 和 农 民 的 土地 权 利 ， 造 成 了土地 资 源 的严 重 浪 费。在 我 国市场 既 又 化 、 市化 进 程加速 的推 动 下 ， 城 宅基 地利 用 必须符 合效 率原 则 和城 乡平等 原 则 ， 恢 复 宅基 地使 用权 设 立行 应
为 的私 法性质 ， 步推行 宅基地 使 用权有 偿使 用 制度 ， 逐 实现 宅基 地 的市场 化 配置 ， 而保 护 农 村 土地 资 源 以 从
及 维护 集体和 农 民的土地 权益 。
关键词 ： 宅基地使 用权 ； 权 变动 ； 偿使 用 物 有
中图分 类号 ： ９ ３ ２ 文 献标 识码 ： 文 章编 号 ：０ ８— ９ １ ２ １ ）３— １７— ６ Ｄ２． Ａ １０ ６ ５ （０ ０ ０ ０ ４ ０
ｌ７ ４
要 行使 、 分其财 产 ， 而实 现其 利 益 ； 处 从 从社 会 整 体
角度 而言 ， 过赋 予 市场 主 体 的独立 、 通 自主 地位 ， 使
屋买卖 、 出租 、 押等 ， 抵 兼顾 了公 平与效 率 ， 取得 了 良
好 的制度 绩效 。但 ２ ０世 纪 ５ ０年代 中期 开始 ， 国 我 开展 了大规模 的生产 资 料社 会 主义 改 造运 动 ， 地 农
收 稿 日期 ：０ ９—１ —１ ２０ １ １
基金项 目： 本文是冈家礼 科基金项 “ 、项课题 “ 农村宅基地使Ｊ 制度 的现代化构建研究” Ｌ ｝ ｊ 的阶段性成果之一（ 目批准号 ：９ Ｆ ０ ８ 。 项 ０ Ｂ Ｘ ２ ） 作者简介 ： 唐例（ ９ ５ １７ 一 ）女 ， ， 四川蓬溪 人， 海南大学法学院讲师 ， 主要研究方 向： 民商法学 。