如何加强物业企业成本管理

如何加强物业企业成本管理

◆蔡海东　广东工业大学

【摘　要】物业管理是一个实行企业化的管理,独立核算、自负盈亏的新兴产业,虽然起步较晚,但其发展势头迅猛,完全有可能在未来几年内成为房地产行业中的最大分支。物业管理企业的经营收入构成主要是向住户收取物业管理费,而在传统的物业成本管理中,主要侧重于对产品的成本核算和分析,以降低消耗、节约费用为成本管理的主要手段。本文通过比较系统地分析了物业管理成本费用的构成及物业管理企业成本管理的现状和存在的不足,在此基础上提出了完善物业管理企业成本管控的对策,运用追踪作业成本、完善细节管理、降低组织成本、提升科技含量、发挥集中优势等。

【关键词】物业企业　成本管理

一个企业所具有的比较优势最终取决于其能在多大程度上对成本进行有效的管理,这一竞争中的核心因素也使成本管理成为企业经营中的主要内容之一。在传统的成本管理中,主要侧重于对产品的成本核算和分析,以降低消耗、节约费用为成本管理的主要手段,这一管理手段在极长一段时间内主导着企业成本管理并产生着积极的影响。

一般而言,成本费用是指全部生产费用,即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。表面上看来,物业企业不直接从事具体产品的生产,但由于其提供的物业管理服务,如物业的维修、清洁和保养等是房地产企业生产活动的自然延伸,从性质上看,这些活动也属于生产活动。企业产品的生产过程,同时也是生产的耗费过程。因而,物业管理企业要提供物业管理服务,就会发生各种生产耗费。这些生产耗费包括生产资料中的劳动手段,如物业维修用的机器设备等、劳动对象如维修用材料以及劳动力如人工费等方面的耗费。物业企业在一定时期内发生的、用货币额表现的生产费用,称为物业管理企业的生产费用。物业企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和,就是这些物业的管理成本。一定时期内,物业企业为受托物业提供管理服务而发生的物业管理成本,称为物业企业的营业成本。此外,物业企业为组织和管理物业服务活动而发生的管理费用,为筹措资金而发生的财务费用,由于大多数按时期发生,难以按受托物业进行归集,为了简化成本核算,都作为期间费用处理。这些管理费用和财务费用也可称为企业的营业成本。综合上所述,物业企业的成本费用,就是指在从事物业经营管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。根据国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知(发改价格[2003]1864号),物业管理费的成本构成包括以下项目:

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;费用构成:这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分,一是管理人员,二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流,而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。其工资也从1000元到4000元不等,一般而言,技术人员工资在2000-4000元左右,管理人员2000 -4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10-20人,管理人员10人。

除工资外,社会保险大概占工资额的40%,比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用,这部分浮动范围较大,没有硬性规定。

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;费用构成:物业共用部位指的是:小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括:护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。

3.物业管理区域绿化养护费用;费用构成:绿化养护费用主要包括:购买苗木的成本,日常护理用药费用,日常护理用具费用,冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大,但在高档公寓和别墅住区,绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。

4.物业管理区域清洁卫生费用;费用构成:该部分费用主要包括:保洁人员工资,一般在每人600-800元左右;清洁用品费用;垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化,很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式,由专门的保洁公司负责。

5.物业管理区域秩序维护费用;费用构成:物业管理区域秩序维护费用主要包括:安保人员工资一般在1000-1800元不等,服装费用及安保器具费用,此外还包括消防用具的检验维护费用等。

6.办公费用指物业企业的办公费用,它所占比例不大。主要包括办公用品成本,其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧,一般按5年期进行折旧。

7.物业管理企业固定资产折旧。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费。

9.物业管理费中还应包括物业管理公司的利润及经业主同意的其他费用,如组织各类活动所需的费用等。

在《物业服务收费管理办法》中,指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式:包干制和酬金制。所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。通常,实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。目前广州市的住宅小区主要采取的是包干制,因此,在经营收入基本既定的情况下,加强物业成本控制是企业增加利润的最主要途径之一。

一、现阶段物业企业的成本管理

物业管理企业利润薄、劳动密集型的特点,使物业管理企业更注重统筹人财物等各类资本的投入,加之,多数物业管理的服务领域还处于单项或浅层次服务阶段,致使大多数的物业管理企业忙于规模扩张和市场份额的争夺,而无暇顾及“物业经营”的深入探讨。因而,物业公司仍处在资本原始积累阶段。成本管理首先要从成本的构成进行分析,就物业管理企业而言,成本的构成从严格意义上来讲主要有二大部分,一是管理成本,一是经营成本。前者主要包含管理人员的工资及福利等等;后者指按《物业管理服务合同》的约定,在物业管理区域内开展各类服务活动所需各项开支的总和。相对于其它行业,物业管理企业成本的构成显得简单明了。在传统成本管理模式下,多数物业管理企业走着一条以“降低成本”为核心的成本管理之路,节约是其基本的手段。这其实也未尝不可,但仔细分析,他的局限性便显露无遗了,因为成本的降低是有条件和有限度的,在某些情况下,对成本的控制会导致物业管理服务质量的下降,最终会影响物业管理企业的声誉和经济效益。

成本管理本身是一件复杂而繁琐的事情,它的操作与实现涉及众多的人员与学科,尤其在新的经济环境下,传统的物业成本管理日渐显露出它的缺陷与不足。现阶段物业成本管理存在以下特点:

1.成本管理介入项目的滞后性?即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后,成本管理起点的滞后性,严重影响了物业管理企业的成本?实际运作上,为有利于物业各项功能的完善和今后管理工作的开展,物业管理企业需在项目的规划、设计、施工、竣工验收阶段参与或派驻工程技术、管理人员对项目实施早期管理,站在物业建设单位的角度和今后使用管理的角度对项目的使用功能、工程质量、今后的维护保养等方面提出合理化建议,制定可操作性强的物业管理方案,合理配置管理设备,培训管理人员达到入住使用条件等?因此,物业管理企业成本管理的介入应该是物业的规划设计阶段,而不是物业接管验收以后。

2.成本管理结构的矛盾性?物业管理企业的成本管理结构存在集中核算与分级核算的两难选择?目前大部分物业管理企业的成本管理结构是直线式管理,实行财务一支笔,会计全部集中在公司总部,下属各项目中心只设出纳,以强化总部对下属各项目的直接成本管理?这一般适用于只有一个项目或几个项目的物业管理企业。但对于一些大的物业管理公司,下属项目较多且处于分散状态,则会对各项目的日常管理带来一定影响,因为各项目每发生一笔费用都要到总部各职能部门及公司领导哪里去报批,导致业务处理效率低下,相应的,同时也增

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