房屋抵押合同纠纷案例分析

房屋抵押合同纠纷案例分析

原告中国长城工业总公司，住所地北京市海淀南路30号。

法定代表人张新侠，总裁。

委托代理人巩沙，北京中业律师事务所律师。

委托代理人左权，北京中业律师事务所律师。

被告中国光大银行，住所地北京市复兴门外大街6号。

法定代表人刘明康，董事长。

委托代理人李爱文，国浩律师集团(北京)事务所律师。

委托代理人李钧，国浩律师集团(北京)事务所律师。

第三人海南华侨投资股份有限公司，住所地海口市南航路28号。

法定代表人孙小刚，董事长。

委托代理人刘建析，海南华侨投资股份有限公司法律顾问。

第三人北京金都侨业实业有限责任公司，住所地北京市海淀区知春路56号。

法定代表人孙小刚，董事长。

委托代理人段刚，北京金都侨业实业有限责任公司职员。

委托代理人刘建析，北京金都侨业实业有限责任公司法律顾问。

第三人北京金马长城房产建设有限责任公司，住所地北京市朝阳区安立路68号阳光广场。

法定代表人仇福宪，董事长。

委托代理人王家路，北京中伦律师事务所律师。

委托代理人黄兴，北京中伦律师事务所律师。

原告中国长城工业总公司(以下简称长城公司)诉被告中国光大银行(以下简称光大银行)、第三人海南华侨投资股份有限公司(以下简称海南华侨)、第三人北京金都侨业实业有限责任公司(以下简称金都侨业)、第三人北京金马长城房产建设有限责任公司(以下筒称金马房产)委托贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托代理人巩沙、左权，被告光大银行的委托代理人李爱文、李钧，第三人金都侨业的委托代理人刘建析、段刚，第三人金马房产的委托代理人王家路、黄兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告长城公司诉称，1995年底，我公司和中国投资银行总行营业部(以下简称投行营业部，现已被光大银行兼并)、第三人海南华侨签订了委托贷款协议,约定，由我公司委托投行营业部贷放给海南华侨美元1000万元，期限1年，年利率9%。贷款到期后，海南华侨仅在1996年12月31日支付我公司750万元外，其余贷款本息一直未能归还。截止到1999年7月，其共拖欠本金美元1000万元、利息约美元194万元。另，我公司曾要求海南华侨提供借款担保。海南华侨同意用其子公司—金都侨业在北京阳光广场项目上享有的房产权益做抵押。在实际办理手续过程中，海南华侨提出其在北京阳光广场所享有的只是预售权益，所以只能用其和阳光广场的开发商签订预售合同的方式办理抵押手续。我公司同意上述做法，并和阳光广场的开发商金马房产签署了房屋预售合同和相关的文件。在这些文件中，金马房产确认我公司已向其支付美元1000万元的房款，并已一次付清，其用意是证明一旦海南华侨未能偿还美元1000万元的贷款本息，我公司则可享有预售合同项下的房产权益。在委托贷款到期后，我公司多次向金马房产主张预售合同项下的房产权益，但金马房产一直以合同已作废为由不予理睬。1998年4月，金都侨业承诺在同年6月底之前归还委贷的本息。综上，我公司认为我公司和海南华侨借款事实清楚，法律关系明确。金马房产和我公

司以签订预售方式的抵押合同，由于未能办理抵押手续，金马房产应该承担因抵押无效而导致的过错赔偿责任。故我公司诉至法院，请求判令海南华侨、金都侨业、金马房产偿还上述欠款本息、罚息及本案的诉讼费用。

被告光大银行辩称，投行营业部作为委贷合同的受托方，已完成了委托方委托的事项。现贷款方未依约偿还贷款本息，与我投行营业部未有任何连带关系。因投行营业部和我行合并，故我行作为本案的被告，但依约不应承担偿还贷款本息的义务。

第三人海南华侨辩称，我公司对委贷事实及还款、欠款数额无异议。但认为，该笔债务已转让给了其汇国际投资(香港)有限公司(以下简称其汇公司)。其理由是1997年7月20日就我公司向长城公司还款事宜，双方作出明确的约定，即乙方(即我公司)原用甲方(其汇公司)物业抵押向长城公司借款美元1000万元已从甲方应付款中扣除，此款由甲方偿还本息，乙方配合收回抵押物。据此，双方就此部分债务进行了转让，即我公司将对长城公司的美元1000万元的贷款本息的债务通过1997年7月20日的协议已转让。我公司又认为，金马房产是本案重要的一方当事人。长城公司的诉称反映了当时各方真实的意思表示和实际情况。我公司认为，金都侨业已向金马房产付清了全部房款，原因很简单，因为我公司对阳光广场项目有美元1300多万元的权益，而其汇公司无法向我公司履行还款义务，故用其汇公司可以支配和处分的阳光广场8399平方米的房产抵偿美元1000多万元的权益。因此才有了金都侨业的房屋预售合同。该房产至今仍在金马房产的名下。综上，我公司认为，本案中首先应该由其汇公司承担债务，金马房产对其汇的债务承担连带保证义务，我公司和金都侨业对上述两方还款不能之部分承担赔偿责任。

第三人金马长城辩称，长城公司以金都侨业为海南华侨的子公司，且在阳光广场项目上享有房产权益为由，推定房屋预售合同即为金马房产与长城公司之间签定的抵押合同，无事实和法律依据。其理由：(1)金都侨业既不是金马房产的股东，更未与金马房产签订过任何已发生法律效力的房屋预售合同，其对阳光广场项目不享有任何股东权益或房产权益。(2)长城公司在起诉时未提供任何证明金马房产认可金都侨业或海南华侨对阳光广场项目享有房产权益的证明材料。(3)金马房产与

长城公司签订房屋预售合同时，从未明示或默示该房屋预售合同作为长城公司向海南华侨提供委托贷款的抵押担保。(4)依据法律规定，以房地产做抵押担保，抵押人与抵押权人须签订书面的抵押合同，并应到房地产的房屋管理部门办理抵押登记方为有效。房屋预售合同无论从形式或内容，均不能成为双方签订抵押合同的依据，更不能成为认定金马房产为海南华侨委托贷款提供担保的事实依据。综上，长城公司在无任何事实依据的前提下，认定金都侨业在阳光广场项目上享有房产权益，从而推断房屋预售合同即为金马房产与其签订的预售方式的抵押合同的行为，是长城公司单方面的错误推测和过失，对此金马房产不应承担任何责任。

经审理查明，1995年12月11日，长城公司、投行营业部、海南华侨签订委托贷款协议。约定，长城公司委托投行营业部贷放给海南华侨美元1000万元，期限1年，年利率9%。委托贷款合同签订后，长城公司支付给投行营业部，投行营业部依约给付了海南华侨。贷款到期后，海南华侨仅在1996年12月13日支付利息750万元外，其余贷款本息未付。截止到1999年7月，其共拖欠本金美元1000万元、利息约美元194万元。另长城公司要求海南华侨就该笔贷款提供担保。海南华侨同意用其子公司—金都侨业在北京阳光广场项目上享有的房产权益做抵押。1995年1月9日金马房产与金都侨业签订房屋预售合同。约定，金马房产将阳光广场的8399.01平方米房屋预售给金都侨业，总价款为美元13942356、60元，合同上同时注明房款已付清。1995年12月，金都侨业向金马房产作出转售申请书和抛弃书，同意将其在阳光广场的8399.01平方米房屋的预售权转让给长城公司。同年同月，长城公司与金马房产签订房屋预售合同。合同内容与金马房产和金都侨业签订的房屋预售合同相同。上述房屋预售合同，长城公司、金都侨业均未提供购买房屋的

资金付款凭证。金马房产表示不明知以预售房屋做抵押的担保事实。1998年4月17日，金都侨业承诺于同年6月底之前将委贷的美元1000万元的本息还清。

另查，投行营业部现已由光大银行兼并。