商品房预售制度
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指房地产开发商在房屋尚未完工之前进行销售的一种制度。
预售制度是我国房地产市场发展的一个重要特征，也是房地产行业的一种常见现象。
商品房预售制度对于房地产市场的发展和稳定起着至关重要的作用。
本文将从商品房预售制度的概念、发展历程、意义和影响等方面进行阐述，以便更好地了解和认识商品房预售制度。
一、概念商品房预售制度是指开发商在房地产项目尚未竣工，开发商为了融资等目的，有时需要提前进行房屋销售，这种销售方式即为预售。
预售制度是指在开发商获得相应房地产权属证书前进行的销售行为。
在商品房预售制度下，购房者可以在开发商获得预售许可证后进行购房。
预售制度是房地产市场的一种重要销售方式，也是房地产项目开发的常见模式。
二、发展历程商品房预售制度起源于上世纪70年代中国房地产市场的发展。
在改革开放之初，我国房地产市场处于起步阶段，房地产行业需求量大，但房地产企业的资金短缺，在这种情况下，商品房预售制度应运而生。
预售制度为房地产企业提供了一种资金来源，开发商可以通过预售房屋的方式来获取资金，从而实现项目的顺利进行。
随着房地产市场的不断发展，预售制度逐渐成为了房地产市场的一种常见销售模式。
三、意义和影响1. 为开发商提供了融资渠道。
商品房预售制度为房地产开发商提供了一种融资渠道，开发商可以通过预售房屋来获取资金，从而支持项目的顺利进行。
2. 促进了房地产市场的发展。
商品房预售制度为房地产市场的发展提供了良好的保障，开发商可以通过预售的方式来推动项目的进展，从而促进了房地产市场的发展。
3. 为购房者提供了更多选择。
商品房预售制度可以让购房者在开发商获得预售许可证后进行购房，购房者可以提前选择心仪的房屋并进行购买，为购房者提供了更多的选择。
四、存在的问题和建议1. 建议加强监管。
对于商品房预售制度，需要加强监管，避免出现一些违规的操作，保护购房者的合法权益。
2. 建议完善法律法规。
在商品房预售制度方面，需要不断完善相关的法律法规，保障购房者的权益，促进商品房预售制度的健康发展。
商品房预售资金制度范本
商品房预售资金监管制度范本第一条总则第一条为加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照预售合同或者认购协议约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
第三条商品房预售资金的监管原则：（一）政府指导：各级人民政府应当加强对商品房预售资金监管的领导，确保预售资金的安全、合规使用。
（二）银行监管：房地产开发企业应当与银行签订商品房预售资金监管协议，设立资金监管账户，确保预售资金的专款专用。
（三）多方监督：各级房地产管理部门、审计部门、监察部门等应当按照职责分工，加强对商品房预售资金的监督和管理。
（四）专款专用：房地产开发企业应当将预售资金存入监管账户，专项用于商品房的开发建设，不得挪作他用。
第四条房地产开发企业在申请预售许可之前，应当与银行签订商品房预售资金监管协议，并在购房人支付房价款时，将预售资金存入监管账户。
第五条银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的收存、支取、使用进行监管，确保预售资金的安全、合规使用。
第六条房地产开发企业应当在销售现场公示商品房预售资金监管制度、监管账户等信息，接受购房人和社会的监督。
第七条购房人应当按照预售合同或者认购协议的约定支付房价款，并将房价款存入监管账户。
第八条预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理商品房屋所有权首次登记后终止。
第二章监管协议签订与账户设立第九条房地产开发企业应当在取得预售许可之后，与银行签订商品房预售资金监管协议，并设立资金监管账户。
第十条监管协议应当包括但不限于以下内容：（一）监管账户的开户银行、账号、名称等基本信息；（二）预售资金的收存、支取、使用规则；（三）监管责任的划分和履行；（四）违约责任及处理方式；（五）其他需要约定的内容。
商品房预售制
弊处
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理 等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管 理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要 件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明 所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求， 也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
预售程序
预售程序
从主体上看，商品房预售方应当是依法成立的各类从事房地产开发经营的企业，买受人可以是境内外的自然 人或法人。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活 动。
商品房预售制的弊端二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》 的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预 购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开 发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋 竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用 在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方 依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债 权。
商品房预售现售法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产行业成为国民经济的重要支柱产业。
商品房预售和现售作为房地产市场的两种主要销售方式，对房地产市场的稳定和发展具有重要意义。
为了规范商品房预售和现售行为，保障购房者的合法权益，我国制定了相关法律法规。
本文将对商品房预售现售法律规定进行详细阐述。
二、商品房预售法律制度（一）商品房预售的定义商品房预售是指房地产开发企业（以下简称“开发商”）在取得土地使用权后，尚未竣工的商品房，按照国家有关规定，与购房者签订商品房预售合同，约定购房者预付购房款，待商品房竣工后，购房者按合同约定支付剩余房款并取得房屋所有权的销售行为。
（二）商品房预售的法律依据1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）2. 《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》（以下简称《转让管理规定》）3. 《商品房预售管理办法》（以下简称《预售管理办法》）（三）商品房预售的条件1. 开发商已依法取得土地使用权；2. 开发商已取得建设工程规划许可证；3. 开发商已取得建筑工程施工许可证；4. 开发商已取得商品房预售许可证。
（四）商品房预售合同的主要内容1. 预售商品房的基本情况，包括房屋位置、面积、结构等；2. 预售价格及支付方式；3. 预售款的支付时间及比例；4. 商品房交付时间及条件；5. 违约责任；6. 争议解决方式。
（五）商品房预售的法律责任1. 开发商未取得预售许可证预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以罚款；2. 开发商未按合同约定交付商品房的，应承担违约责任，支付违约金；3. 购房者未按合同约定支付购房款的，应承担违约责任，支付违约金。
三、商品房现售法律制度（一）商品房现售的定义商品房现售是指房地产开发企业在取得土地使用权后，已经竣工的商品房，按照国家有关规定，与购房者签订商品房现售合同，约定购房者支付购房款并取得房屋所有权的销售行为。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度【天津市商品房预售制度：深度评析与探讨】序近年来，随着市场经济的快速发展，我国房地产市场持续升温。
在这背景下，商品房预售制度作为我国房地产市场的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
作为天津市民，我们对于天津市商品房预售制度是否能够确保购房者的权益和房地产市场的稳定运行一直存有疑虑。
本文将从深度和广度两个方面对天津市商品房预售制度进行全面评估，并探讨其优势、问题及对策，以期为我们更好地理解和把握该制度提供参考。
一、天津市商品房预售制度概述1.1 什么是商品房预售制度？商品房预售制度是指房地产开发商在开发商品房时，在房产未建成之前，提前向购房者销售房屋并签订预售合同的一种制度。
1.2 天津市商品房预售制度的文化特点天津市商品房预售制度在传承和发扬天津市的传统文化中具有独特的特点。
天津自古以来就是北方的商贸中心，商人的精神文化深植于人们的血脉之中。
这种商贸文化的特点也深刻影响了天津市商品房预售制度的运行和发展。
二、天津市商品房预售制度的优势与问题2.1 优势2.1.1 可以提前满足购房者的购房需求商品房预售制度能够让购房者提前购买到心仪的房屋，满足其正常居住和投资需求。
这对于那些急需购房的人来说，具有非常重要的意义。
2.1.2 有助于房地产市场的稳定运行商品房预售制度可以有效调控房地产市场，减少因房屋供应不足而导致的房价上涨。
通过提前预售商品房，开发商可以根据市场需求合理安排开发计划，保持房屋供应与购买需求的平衡。
2.1.3 有利于促进房地产开发的资金链稳定商品房预售制度通过提前预售房屋，可以为房地产开发商提供资金支持。
这种预售方式使得房地产开发商能够以较低的成本进行开发，从而减轻了其资金压力，有利于开发商的资金链稳定。
2.2 问题2.2.1 预售合同条款不规范天津市商品房预售合同的条款往往存在不规范的情况。
部分开发商在合同中存在诸如“一切以政府政策为准”等模糊条款，这给购房者的权益保护带来了一定的困扰。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指国家或地方政府规定的一种房地产销售管理制度，主要适用于商品房的销售。
该制度的出现，旨在保护购房者的权益，规范房地产市场，促进房地产行业的健康有序发展。
商品房是指由开发商按照规划、设计、建设、管理与销售的要求，开发建造并在市场上销售的新建住宅及相关建筑物。
商品房预售制度适用于新建住宅、商业用房、公寓等不动产的销售活动。
商品房预售制度的核心内容包括以下几个方面：1. 预售许可证管理商品房预售的第一步是获得房地产预售许可证。
在商品房开发商得到相关国家或地方主管部门颁发的房地产预售许可证后，才有资格开展预售活动。
预售许可证是商品房开发商合法进行预售的凭证，也是购房者的保障。
2. 项目前期工作商品房预售前，开发商需要进行项目前期工作，包括土地开发、规划设计、建设施工等环节。
还需要编制商品房的预售方案，明确房屋建筑面积、户型布局、装修标准、售价等相关信息，并经相关部门审核批准。
3. 预售合同签订商品房预售制度要求开发商在开始预售前，签订书面的商品房预售合同。
预售合同内容包括商品房的详细信息、价格、付款方式、交房时间、装修标准、保修服务等内容，购房者需在签订合同时认真阅读并确认相关条款。
4. 预售资金监管在商品房预售过程中，购房者支付的首付款和房款应当由开发商存入专用账户，并接受国家或地方监管部门监管。
这样做有利于保障购房者的资金安全，防范开发商挪用资金和违规操作。
5. 房屋质量保证商品房预售也包括了商品房的质量保证。
开发商应当在预售合同中明确商品房的质量保修标准和期限，购房者有权根据有关法律法规对房屋的质量进行验收，对于验收中出现的问题，要求开发商及时进行整改。
6. 监督检查商品房预售制度要求政府主管部门加强对商品房预售活动的监督检查，防止房地产开发商违法违规操作，保障购房者的合法权益。
监督检查的内容包括房地产开发商的资质、预售合同的合法性、资金监管情况等方面。
1. 部分房地产开发商存在违规操作一些房地产开发商在房地产预售过程中存在土地规划不清晰、资金挪用等违规操作，导致购房者的权益受损。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度天津市商品房预售制度是指在商品房销售过程中，开发商在取得商品房预售许可证后，按照一定程序和规定，提前向购房者出售尚未建成的商品房的一种制度。
这种制度是为了调节房地产市场，保护购房者权益，规范开发商行为而实行的。
天津市商品房预售制度的主要内容包括以下几个方面。
首先，商品房预售需要取得商品房预售许可证。
开发商需要向房地产主管部门提出申请，并按照相关要求提交资料，经审核合格后方可获得预售许可证。
凭借此许可证，开发商才能合法地进行商品房预售活动。
其次，商品房预售需要明确预售条件和方式。
开发商在预售过程中需要明确商品房的价格、面积、装修标准等基本信息，并将其公示到社会。
购房者可以据此了解到物业的基本情况及购买条件，从而做出更准确的购房决策。
同时，开发商需要明确预售方式，通常采取竞价、摇号或者协商定价等方式进行。
第三，商品房预售需要履行交付义务。
开发商在预售阶段需要明确房屋的交付时间，并在合同中约定明确的交付日期。
一旦开发商推迟交付，需要按照合同约定支付违约金或者进行其他补偿措施。
购房者也可提前了解到交付时间，从而更好地安排自己的购房计划。
第四，商品房预售需要保护购房者权益。
天津市商品房预售制度规定，购房者在购房过程中享有一定的权益保护。
例如，购房者可以根据合同约定，要求开发商提供合格的过户房屋，并要求开发商提供房屋质量及相关手续等方面的相关证明文件。
购房者也可以通过相关部门进行投诉，维护自身权益。
最后，商品房预售需要建立相应的监管机制。
天津市商品房预售制度要求建立完善的监管制度，加强对商品房预售过程中各方的监管。
例如，房地产主管部门会对开发商的资质、合同、销售方式等进行严格审核，确保其合法经营；同时，也对购房者的权益保护提供相应的监督。
总体来说，天津市商品房预售制度是为了保护购房者权益，规范开发商行为的重要制度。
通过建立预售许可证、明确预售条件和方式、履行交付义务、保护购房者权益以及建立监管机制等措施，有效地维护了市场的秩序，保障了购房者的利益，同时也促进了商品房市场的健康发展。
商品房预销售安全管理制度
一、总则为加强商品房预销售管理，规范预销售行为，保障购房者和房地产开发企业的合法权益，维护房地产市场的稳定，根据国家有关法律法规，结合我国房地产市场实际情况，特制定本制度。
二、预销售范围本制度适用于我国境内所有房地产开发企业（以下简称“企业”）在取得商品房预售许可证后，对新建商品房进行的预销售活动。
三、预销售管理职责1. 企业应设立专门的预销售管理部门，负责预销售活动的组织实施和监督管理。
2. 预销售管理部门应配备具备相关资质和经验的专业人员，确保预销售活动的合规性。
3. 企业应建立健全预销售管理制度，明确各部门、各岗位的职责，确保预销售活动有序进行。
四、预销售管理内容1. 预销售前准备（1）企业应取得商品房预售许可证，并按照规定公示相关内容。
（2）企业应制定详细的预销售方案，包括销售价格、销售方式、销售时间等。
（3）企业应提前做好广告宣传、营销策划等工作，确保预销售活动顺利开展。
2. 预销售过程中管理（1）企业应严格执行预售资金监管制度，确保预售资金安全。
（2）企业应如实向购房者提供商品房信息，不得虚假宣传、误导消费者。
（3）企业应设立专门的预售合同签订场所，确保购房者签订合同的真实性和合法性。
（4）企业应建立健全售后服务体系，及时解决购房者提出的问题。
3. 预销售结束后管理（1）企业应按照预售许可证规定的时间节点，向购房者交付商品房。
（2）企业应确保商品房质量，对购房者提出的质量问题及时处理。
（3）企业应按照合同约定，向购房者提供物业管理等相关服务。
五、预销售监督检查1. 企业应主动接受政府相关部门的监督检查，积极配合政府部门开展预销售管理工作。
2. 企业应定期对预销售活动进行自查，发现问题及时整改。
3. 企业应建立健全预销售投诉处理机制，及时解决购房者投诉。
六、附则1. 本制度自发布之日起施行。
2. 本制度未尽事宜，按照国家有关法律法规执行。
3. 企业应根据本制度制定具体的预销售管理办法，并报相关部门备案。
香港商品房预售制度
香港商品房预售制度1. 介绍香港商品房预售制度是指在香港购买商品房时，开发商在房屋项目尚未建成之前，通过预售的方式向购房者出售房屋。
这种制度在香港房地产市场中非常常见，对于购房者和开发商都具有重要意义。
2. 香港商品房预售制度的流程2.1 开发商规划与申请在商品房项目启动之前，开发商需要进行规划和申请。
规划包括确定房屋的类型、数量、面积等，同时需要获得相关的建筑许可证和规划许可证。
这些程序需要经过政府的审批，确保项目符合香港的建筑规范和法律法规。
2.2 开发商预售计划一旦开发商获得了相应的许可证，他们就可以开始制定预售计划。
预售计划包括确定预售的房屋数量、分布、价格和销售方式等。
开发商可以选择通过拍卖、抽签或者直接协商的方式进行销售。
2.3 开发商进行预售一旦预售计划确定，开发商就可以开始向购房者进行预售。
购房者可以通过购买预售合同来预订房屋。
预售合同中包括了房屋的详细信息、价格、付款方式、交房时间等。
购房者需要在一定的时间内完成付款，并在房屋建成后办理过户手续。
2.4 开发商建设房屋在预售过程中，开发商需要按照规划和预售计划进行房屋的建设。
他们需要与承建商合作，确保房屋能够按时建成，并符合相关的质量标准。
开发商还需要与政府部门进行沟通，确保建设过程中的合规性。
2.5 购房者办理过户手续一旦房屋建成，购房者需要办理过户手续，将房屋的所有权转移到自己名下。
购房者需要支付相关的税费和手续费，并与开发商签署正式的买卖合同。
过户手续完成后，购房者就正式成为房屋的合法所有人。
3. 香港商品房预售制度的优势3.1 提前购买香港商品房预售制度允许购房者在房屋建成之前就可以购买房屋。
这使得购房者可以提前规划自己的住房需求，避免了房屋供应紧张时的抢购和竞争。
3.2 价格透明在预售过程中，开发商需要公开房屋的价格和销售方式。
这使得购房者可以清楚地了解到房屋的价格，并可以做出相应的决策。
同时，开发商也需要按照预售合同的约定进行销售，确保价格的公正和透明。
商品房预售管理制度
商品房预售管理制度为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,《城市商品房预售管理办法》制定本制度。
一、本制度所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
二、符合下列条件的可申请商品房预售许可：地上建筑设计层数三层以下的建筑主体完工;地上建筑设计层数四层以上七层以下的完成建筑主体的三分之二；地上建筑设计层数八层以上的完成建筑主体的二分之一的。
三、申请商品房预售许可时应当向市建设局提出申请。
经局领导批示后5日内，工作人员现场查看工程进度，符合预售条件的,通知市行政审批中心受理并查阅相关资料。
10个工作日内办理《商品房预售许可证》.四、申请办理商品房预售许可证须提交如下资料(办理时须提交原件，待审核和现场勘查通过后，存留盖章后的复印件，并依顺序装订成册）1、申请预售商品房的请示或文件。
2、开发企业营业执照和资质证书,法人身份证（委托他人办理的需提供法人委托书和委托人身份证）。
3、商品房预售方案，方案包括项目基本情况（预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等)、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
并附预售商品房分层平面图和分户平面图。
预售方案主要内容发生变更的，报我局备案并公示。
4、立项批复文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、市发改委出具的商品房预售成本审核认证结论书、商品房建筑面积计算书、《商品房预售款专用帐户监管协议书》、确定预售商品房施工进度和竣工交付时间、确定并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划、从业人员养老金缴存证明。
5、配套设施招投标证明以及纳入基本建设程序证明，供水、供暖、供电、排水、天燃气管理单位前期介入证明。
香港商品房预售制度
香港商品房预售制度引言香港商品房预售制度是香港房地产市场中一项重要的规定，它涉及到房地产开发商预售房屋、消费者购房、楼市平稳发展等多个方面。
本文将对香港商品房预售制度进行详细介绍，内容包括制度背景、主要内容及其作用等。
制度背景香港商品房预售制度是为了保障购房者权益和维持香港房地产市场的稳定发展而制定的。
房地产市场的稳定对于香港经济的发展具有重要意义，因此政府需要确保购房者在购房过程中能够获得足够的保障和信息透明度。
主要内容1.预售许可证：香港房地产开发商在开始销售之前，必须先获得预售许可证。
该许可证由政府相关部门颁发，开发商需提交相关资料，包括工程计划、销售价格、房屋面积等。
预售许可证的颁发需要符合一定的规定和程序，确保开发商的资质和项目的合法性。
2.预售合约：购房者在购买商品房之前，与开发商签订预售合约。
该合约包括了房屋的基本信息、销售价格、付款方式、相关费用等条款，以及双方的权益和责任。
预售合约的签订为购房者提供了一定的法律保障，确保其在购房过程中的权益。
3.违约处罚：预售合约中通常包含了双方违约的条款。
如果购房者或开发商违约，将根据合约的规定进行相应的惩罚。
这一条款的存在可以对购房者和开发商起到一定的约束作用，减少违约的发生，维护市场的秩序和稳定。
4.预售信息公开：为了提高市场透明度，香港政府要求开发商将预售信息进行公开。
包括销售价格、房屋面积、售楼处活动等信息必须向公众公开。
这样一来，购房者可以更好地了解项目的情况，做出更加明智的购房决策。
制度作用香港商品房预售制度的实施有以下几个作用：1.保护购房者权益：预售许可证要求开发商在销售之前提交相关资料，确保项目的合法性和可行性。
预售合约则明确双方的权益和责任，为购房者提供了一定的法律保障。
2.维护市场秩序：预售合约中的违约处罚条款和预售信息公开要求，可以对购房者和开发商起到一定的约束作用，减少违约的发生，维护市场的正常秩序和稳定。
3.提高市场透明度：预售信息公开的要求使得购房者可以更加全面地了解项目的情况，从而做出更为明智的购房决策。
商品房预售制度
商品房预售制度1. 简介商品房预售制度是指开发商在房产项目建设之前，向购房者提前进行房屋销售的一种制度。
根据该制度，开发商可以在房屋项目建设前开始预售商品房，并通过签订预售合同的方式向购房者收取定金或者全款。
商品房预售制度的实施，旨在调节房地产市场供需关系，促进经济发展，保障购房者权益。
2. 商品房预售合同商品房预售合同是双方在商品房预售过程中签订的合同，合同内容包括房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。
购房者在签订预售合同前应仔细阅读合同条款，确保自身权益。
开发商在合同中应明确履行责任和违约责任，并提供相关证明文件。
3. 预售证书和预售许可证开发商在进行商品房预售前，需要办理预售证书和预售许可证。
预售证书是商品房预售的准入条件，开发商只有获得预售证书才可以开展预售活动。
预售许可证是商品房预售过程中的重要凭证，购房者可以通过该证书查证开发商的合法身份和项目信息。
4. 购房者权益保障为保障购房者的权益，商品房预售制度规定了一些保障措施： - 购房者可以通过法律途径解决因开发商违约造成的纠纷； - 购房者在签订预售合同时有权向开发商查询和要求提供相关资质证明文件； - 购房者在合同履行过程中，有权利查询开发商的工程进度和质量； - 购房者在房屋交付前对房屋进行验收，如发现质量问题可以要求开发商进行整改。
5. 商品房预售制度的优缺点5.1 优点•商品房预售制度可以提前锁定购房需求，降低市场供需失衡的风险；•开发商可以通过预售活动获得资金支持，提前进行项目建设；•购房者可以提前选择心仪的房屋，并将其作为投资或自住的安排。
5.2 缺点•商品房预售制度容易导致价格虚高，房价过快上涨；•预售活动存在信息不对称的问题，购房者容易被误导；•部分不良开发商可能存在违法行为，损害购房者权益。
6. 监管与改革为了加强商品房预售制度的监管，保护消费者权益，相关部门采取了一系列监督措施： - 加强预售证书和预售许可证的监管，严格审查开发商的资质； - 提升司法保障能力，加大对开发商违法行为的打击力度； - 完善房地产市场调控政策，稳定市场价格。
杭州市预售管理制度
杭州市预售管理制度摘要：一、杭州市预售管理制度概述二、商品房预售的条件三、商品房预售的办理程序四、商品房预售许可证的作用五、违反预售管理制度的后果正文：杭州市预售管理制度概述杭州市预售管理制度是指对杭州市商品房预售行为进行规范和管理的各项措施。
该制度旨在保障购房者的合法权益，确保商品房开发建设的合法性和合规性，维护房地产市场秩序。
在杭州市，预售商品房应当符合一定的条件，并按照规定的程序办理预售许可证。
商品房预售的条件根据杭州市的规定，商品房预售应当具备以下条件：1.已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.根据商品房预售情况，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25% 以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。
商品房预售的办理程序杭州市商品房预售的办理程序如下：1.开发商向管理房产部门申请预售许可证；2.提交相关资料，包括《商品房预售许可证申请表》、《营业执照》及开发企业资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金占项目总投资比例符合规定条件的证明、工程施工合同及施工进度说明、商品房预售方案等；3.管理部门审核资料，并现场勘查；4.符合条件的，发放《商品房预售许可证》。
商品房预售许可证的作用《商品房预售许可证》是商品房预售的合法凭证，是开发商进行商品房预售的准入门槛。
购房者在购买预售商品房时，应当查看开发商是否具备《商品房预售许可证》，以保障自己的合法权益。
违反预售管理制度的后果违反杭州市预售管理制度的行为，将受到相应的处罚。
对于未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，管理部门将责令停止违法行为，没收违法所得，并处以罚款。
对于开发商提交虚假材料骗取预售许可证的，也将受到相应的处罚。
总之，杭州市预售管理制度对商品房预售行为进行了严格规范，旨在保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序。
商品房预售制度
期房制度在我国产生与动摇的原因
产生原因：
众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法 满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度 上满足了社会的需求。
开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消
费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发， 取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国 家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个 社会发展的精英阶层。
2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者 的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的 动荡，取消预售有利于减少这些纠纷
3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风 险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的 贷款风险。
（二）对政府
降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、 浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低 银行贷款风险。
法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动
雷兴虎 蔡科云
《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》
现房的优势
（一）对购房者
1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力 加大，急于出售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。
式对楼花预售进行规范管理。
1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张 和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。
20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台
1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度 以立法的形式确定。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指房地产开发企业通过向购房者销售尚未建成的商品房，并提前收取相应款项的一种销售模式。
该制度的实施，旨在规范商品房市场秩序，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定发展。
商品房预售制度的背景可以追溯到20世纪90年代初的中国。
当时，由于国有建设用地和住房资源相对紧缺，市场对住房的需求大于供应，导致商品房供不应求，购房者往往需要排队等待多年才能购买到住房。
为了满足购房者的需求，并刺激经济发展，商品房预售制度应运而生。
商品房预售制度的实施流程一般包括以下几个步骤：房地产开发企业向房地产行政主管部门申请预售许可证，提交项目规划、设计、资金等相关材料。
房地产行政主管部门对申请材料进行审查，并按照相关法律法规和政策规定，对开发企业进行审批。
一旦获得预售许可证，房地产开发企业即可开始向购房者进行预售。
购房者根据房地产开发企业提供的预售合同和相关文件，选择购买合适的商品房，并按照规定支付首付款和尾款。
商品房预售制度在一定程度上解决了购房者排队等待的问题，提供了更多的购房选择。
该制度还具有以下几个特点和优势：商品房预售使购房者能够提前选择心仪的住房，并根据自身需求进行选购。
购房者在购买商品房时可以分期付款，减轻了购房者的经济压力。
房地产开发企业通过预售可以提前收取资金，提高了资金的周转效率。
商品房预售制度还具有促进房地产市场稳定发展的作用，对于控制市场波动和防范楼市风险意义重大。
商品房预售制度也存在一些问题和挑战。
由于商品房的预售期比较长，购房者存在一定的风险，例如开发商不能按时交付房屋、房屋面积与合同不符等。
由于购房者对未来的房屋质量和周边环境无法准确了解，存在信息不对称的问题。
一些不良开发商利用预售制度进行虚假宣传、损害购房者权益的行为时有发生。
商品房预售制度也容易造成市场投机和炒房行为，甚至引发楼市过热等问题。
商品房预售制度在促进房地产市场稳定发展，满足购房者需求方面起到了重要作用。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度主要包括以下内容：
1. 房地产开发企业在销售商品房之前必须进行预售许可申请，并由相关部门进行审核和批准。
2. 商品房预售价格由房地产开发企业按照市场价格形成，并在预售许可证上公布。
3. 商品房预售需提供相关的销售资料和信息，包括建筑规划、用地情况、建筑施工标准等。
4. 房地产开发企业需按照一定的比例将销售款项存入专用账户，并由监管机构进行监督。
5. 商品房预售期限一般不得超过2年，预售期满后，开发企业需办理商品房销售许可。
6. 在商品房预售期间，企业不得以任何理由拒绝买方支付房款，也不得以任何方式变相涨价。
7. 商品房买卖合同需严格按照法定程序签订，并在法定期限内办理相关的产权过户手续。
8. 商品房预售过程中，存在虚假宣传、捆绑销售等不合法行为的，相关部门有权进行查处和处罚。
以上是对天津市商品房预售制度的一般介绍，具体政策和规定可能随时发生变化，建议关注相关部门的最新公告和通知。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
城市商品房预售管理制度
城市商品房预售管理制度第一，商品房预售的管理机构和责任。
城市商品房预售管理制度明确了商品房预售的管理机构，一般由城市房地产主管部门负责组织实施，同时也会明确各个相关部门的职责，如财政部门、价格主管部门等。
这样一来，各个部门之间可以形成合理的协作机制，确保商品房预售管理工作的顺利进行。
第二，商品房预售的准备工作和条件。
城市商品房预售管理制度对商品房预售前的准备工作和条件有明确规定。
例如，房地产开发企业在进行商品房预售前，需要提交相关资料和证明材料，证明其项目符合相关规定和标准，确保房屋的质量和安全。
同时，商品房预售前还需要进行严格的审批和备案手续，确保商品房预售的合法性和规范性。
第三，商品房预售的申报和审批程序。
城市商品房预售管理制度规定了商品房预售的申报和审批程序，包括开发企业提交预售申请、管理部门审核和批准、备案等环节。
这样一来，可以有效避免一些不合法和不规范的房地产项目进入市场，保护购房者的合法权益，维护市场秩序。
第四，商品房预售的时间和方式。
城市商品房预售管理制度规定了商品房预售的时间和方式，包括预售开始时间、预售房源数量、预售价格等。
这样一来，可以确保商品房预售的公平性和公正性，防止一些开发企业操纵市场价格，损害购房者的利益。
同时，规定了商品房预售的方式，如公开竞买、摇号、签约等，确保购房者的选择权和公平竞争。
第五，商品房预售的监管和违规处理。
城市商品房预售管理制度规定了对商品房预售过程中的违规行为的监管和处理措施，包括对不合法房地产开发企业的处罚和责任追究、对商品房预售价格违规行为的处罚和纠正等。
这样一来，可以有效预防和打击一些不合法和不规范的房地产经营行为，保护购房者的合法权益。
总之，城市商品房预售管理制度是推动房地产市场健康发展的一项重要举措。
通过规范商品房预售行为，保护购房者的权益，可以有效维护市场秩序，促进房地产市场的稳定和健康发展。
同时，合理有效的商品房预售管理制度也能提高购房者的选择权和公平竞争，促进城市房地产市场的繁荣和发展。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
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法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（二）后天不足 1、竞争不充分 2、权利不对等 3、信息不公开 4、融资不主动
雷兴虎 蔡科云
《中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善》
现房的优势
（一）对购房者
1、取消预售不一定会导致房价上涨。由于开发商资金周转压力 加大，急于出售房屋，房价不会因为取消预售制度而必然上涨。
(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于 房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了 对商品房预售市场的规范。
二、商品房预售条件
中国《城市房地产管理法》第4条规定，商品房预售 应符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使 用权证书，土地使用权未经抵押。
动摇原因:
对制度中的个别现象，政府监管的不健全。 商业诚信的失衡 地产企业实力形成和现房销售将会规范市场
商品房预售之争论
现房说：取消商品房预售制度
商品房预售制度弊端： 代表人物——易宪容 观点： 1、交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。
——信息不对称条件下将引发质量问题：对房屋的实 际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人 却无法了解，这为开发商预售中以广告和宣传资料误 导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料 创造了机会。
(2)持有建设工程规划许可证。
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资 金应达到工程建设总投资的25％以上，并已定施工进 度和竣工交付时间。
(4)已同金融机构签订预售款监管协议。
(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预 售登记，取得商品房预售许可证明。
历史沿革：
房屋预售起源于香港：1953年，霍英东提出期房预售 1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形
式对楼花预售进行规范管理。
1978年，大陆最初住房预定制度形成：金融管制使地产商的资本扩张 和规模性成长受到融资条件的限制，只能依赖预售获得资金。
20世纪90年代，随着面向个人的住房商品化市场全面开放 1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台
2019年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度 以立法的形式确定。
强化商业银行风险管理 严格商品房预售许可管理 完善房地产市场信息系统
期房说:保留商品房预售制度
预售模式并不是房地产交易过程中的万恶之源,法律不 完善、监管不到位和市场秩序混乱才是房屋买卖过程 中的问题所在。如果取消预售制度,价格上涨的可能性 要大于价格下跌的可能性。禁止销售期房,不仅无法解 决房地产市场中长期的旺盛需求,反而加重了这一问题, 遏止了内需,供需矛盾进一步加大,以法律和行政手段将 其遏制,需求只能以一种方式加以释放交易黑市化。一 旦某种需求强烈到一定程度,而这种需求又不能在现有 合法框架内解决,那么它只能成为一种黑市商品,不仅经 济适用房成为商品,连其购买权也将成为商品,这是完全 违背了中央希望整顿和规范房地产市场,使房地产市场 交易正常化的意图。而且开发资金在国内无法满足的 情况下,将进一步刺激外资加速进入市场,可能引发新的 市场风险和金融风险。
。
期房制度在我国产生与动摇的原因
产生原因：
众多因素导致社会对住房有巨大需求，供给远远无法 满足需求。在这个背景下，房屋预售制度在一定程度 上满足了社会的需求。
开发商融资渠道单一 地产开发商将消费者的钱和银行的钱(归根结底还是消
费者的钱)来集中到自己的手中，来进行房地产开发， 取得收益之后归自己，从而能够迅速发家，在整个国 家的经济生活中占有举足轻重的位置，成为领导整个 社会发展的精英阶层。
2019年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2019中 国房地产金融报告》发表，报告称“很多市场风险和交易问题都源于商 品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力 ，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。
2019年1月 住建部否认将取消商品房预售制度 2019年9月 沪房管局重申商品住房预售需严格规范 2019年住建部：短期内不会取消商品房预售制度，但会推进制度改革
2、能够有效解决纠纷。销售期房有诸如期房的质量纠纷、消费者 的权益得不到保障等问题，同时，期房炒作会带来房地产市场的 动荡，取消预售有利于减少这些纠纷
3.有利于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风 险。取消预售制度，可以高开发商的自有资金比例，降低银行的 贷款风险。
（二）对政府
降低了政府的监管难度。有利于提高监管效率,淘汰经营绩效差、 浑水摸鱼的企业,稳定房产市场,提高开发商的自有资金比例,降低 银行贷款风险。
但是，如果“一刀切”实行现房销售的新制度，确实会增加企 业的成本和风险，也有可能会产生一系列严重后果，所以期房销 售制度改革必须制定可行的方案。
对策
积极拓展房地产融资渠道 发展房地产投资基金 房地产证券化的方案设计和试点
加强商品房预售资金监管 在建项目在一定时期内可以要求高层住宅楼主体完成2 ／3才能预售，进一步可以要求结构封顶才能预售，这 些可以由地方政府根据当地情况设定。
期房说:保留商品房预售制度
（三）对政府： 房地产业作为国民经济的支柱产业其大起大落,
将会导致开发企业经营发展缺乏可持续性,影响实体经 济的盈利,最终会使金融机构的不良资产上升,影响金融 机构和金融市场的稳健运行。取消商品房预售将会使 这种趋势加剧,加以放大,在当前内需乏力的情况下,将 使经济发展进一步放缓,这违背了政府整顿房地产市场 的初衷。
商品房预售制度简介
定义：
商品房预售也称期房买卖， 是指预售方(一般指房地产经营企业) 将正在建设的房屋预先出售给承购方，并承诺在未来确定的日期 将预售房屋交付给承购方，承购方交付定金或者购房款的一种法 律行为。
商品房预售特征
(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在 合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利 义务发生法律效力或挫去效力的根据。
3、房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。
房屋预售制度降低了开发商的门槛，使部分并不具备 开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序 。在 资金链出现问题的时候，开发商便会通过“假按揭” 的方式从银行把钱套出来，而剩下的风险就由银行和 购房者来承担。
法律层面——预售制度先天不足，后天异化
（一）先天不足 1、监管的单一 2、性质的混淆 3、诸法的冲突 4、叠架的无状
2、容易造成房地产价格泡沫。
期房兼有期货和远期合约的特征，房屋预售中的购买 人，除了用于自住外，不乏基于保值、投资、投机等 目的参与其中交易，房地产商也常通过虚假紧缺、浮 夸囤积等手段哄抬楼价，致使房地产价格过分偏离其 真实价值，一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为 抵押物的房屋价值也会减低，使银行蒙受不小的损失 。
期房说:保留商品房预售制度
取消商品房预售的弊端
（一）对购房人而言,现房销售意味着房价上涨。
通常情况下房屋的预售期越长,其初始房价也越便宜,房价随 着工程进度而逐步上涨。到建成时房价要比预售价格上涨10% 到15%。
（二）对开发商而言商品房预售已成为房地产开发融 资的重要手段。
取消房地产预售,实力稍弱,但发展前景看好的企业将苦于手 中没有资金来源,房地产市场的竞争变为几家寡头企业的竞争,房 地产市场变为垄断市场。由于缺乏市场竞争的约束,在当前供小于 求的情况下,房价的高低完全取决于几家寡头企业的意愿。为了追 求高额利润,房价上涨成为必然趋势。行业垄断使得交易双方失去 了公平性,垄断企业可以随意制定霸王条款,不平等条款。
我们的观点
期房说
总体概括：
短期内不应取消商品房预售制度，但是实施期房销 售制度改革，是当前宏观经济政策不应忽视的选择。
具体原因：
引进期房销售有其特殊的经济背景。在“让一部分人先富起来 ”和“发展压倒一切”的时代，期房销售制度获得了利大于弊的 效果，但也留下了商品房市场秩序混乱和不和谐的缺陷。现在距 1994年建设部出台《城市期房销售管理办法》已经将近20年了， 当时的环境和背景已经时过境迁。