第四章 建设工程投资决策阶段的成本计划与控制

第二节 投资决策阶段影响工程成本的重要因素
主要因素： – 建设区位的选择 – 标准的选择 – 方案的选择 – 设备的选择 – 融资模式的选择 – 时机的选择
一、项目建设区位的选择
• 项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。
• 分建设地区选择和建设场地选择两个层次。
– 建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对 拟建项目适宜的建设区域做出的选择； – 建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。
2010年，首次扭亏为盈。 ...
第一节
概述
一、建设工程项目投资决策的涵义 建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程 项目投资行动方案的过程。 – 内容：论证方案的必要性、可行性；进行方案 比选。 – 正确地项目投资行动来源于正确地项目投资决 策。最大的失误莫过于决策的失误。
二、 建设项目投资决策与成本计划与控制的关系
2、决策过程中人为地违背了项目决策程序
最重要的体现在：在工程项目进展过程中，作为项目决策机构的珠 海市政府违背项目决策程序，在未征得国家计委和国家民航总局的同 意的情况下，自行把机场的定位升格，将原军用机场改建为民用机场 的标准改为按国际机场的标准建设，拟先建成国际机场，再申请主管 部门补批。
3、机场的定位失误
除此之外，低密度住宅还符合当前购房者普遍的居住 追求，对提升项目品质。开发商影响具有积极的意义。因 此咨询公司在定量分析的基础上判定项目若实施低密度的 建设方案，将获得比原方案高的项目收益及利润率。
• 各阶段方案比选重点不同 – 越是项目建设的前期阶段，方案选择的重要性 就越强。 – 投资决策阶段项目建设方案的比选，主要涉及 ：项目定位、建设标准、建设规模、总体方案 、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工 艺流程、协作条件等。
珠海机场自1995年通航以来，由于种种历 史原因和受地区经济增长不足的影响。机 场客运吞吐量和货运吞吐量较其原设计的 每年1200万人次和60万吨差距非常巨大。 与周边最近的澳门机场都无法相比，机场 大量的设施设备处于闲臵状态。
债主上门
• 2000年7月19日，广州海事法院判决，被告珠海机场偿付 原告天津航道局工程款3278.94万元，并按合同约定的利率 （年息10％）支付利息。本息合计，被告债务超过4000万 元。 • 2001 年5月22日，由于机场经营不善，负债累累，珠海市 中级人民法院根据广东省广信装饰工程公司、中国水利水 电长江葛洲坝工程局珠海基础工程公司、广东省工业设备 安装公司珠海市公司 3 家债权人的申请，裁定将珠海机场 所有的经营收入全部冻结。
• 建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影 响。 – 主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。 – 例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁 安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施 工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时 间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中 心或郊区大大增加。
• 土地投资 比重差异：
项目概况：该小区占地约400亩，为一狭长地形，地块地形 变化较大，一冲沟形成的小溪贯穿南北。项目地处重庆市 渝北区某一园区内。重庆市由于地形特点，所属各区除渝 中区、沙坪坝区。江北区、南岸区、九龙坡区外均较分散 。渝北区是位于重庆北部与重庆主城距离较远的一个区。 该项目临近重庆机场高速，周边环境好，绿化率高，距重 庆主城区月20多公里路程，至渝北区商业、行政中心约5 公里路程。 项目开发商在未进行项目策划的基础上，已经委托规 划设计单位对项目进行了规划设计，并已经确定了拟建方 案。后经过咨询公司的建议，拟对原方案进行优化。
2、建设项目标准的选择 – 建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰 标准、设施配套、占地规模等内容。 – 建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响 。 – 应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在 保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低 过高的建设标准。
二、项目建设方案的选择
• 建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与 控制具有重要的意义 。
• 项目建设方案的选择需要有两种评判准则：
一是，能够直接带来项目建设成本的降低；
二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至 还有提高），却可显著提高项目的性能，使项 目获得最大的成功。
重庆市某住宅开发项目功能及布局方案优化
面对困境，珠海市政府一直力图对珠海机场进行重组，珠 海机场也尝试新生，比如举办航展、吸引联邦快递亚太转运中 心落户等。但多年的努力收效并不明显。 后来，找到了香港机场。 经过6年多“马拉松式”的磋商和谈判，举世关注的珠海 机场与香港国际机场全面合作的序幕终于拉开。
2006年，珠海市政府与香港机场管理局合资成立珠港机场 管理有限公司，港方控股55%，珠港公司于当年10月1日正式接 管珠海机场（租金每年2亿至3亿元租期20年）。 2007年，珠海机场的客流量已经增加到了104万人次，服 务范围从不足200万人口的珠海，扩展到超过2300万人口的珠 江口西岸广阔地区，展现出新的发展生机。
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项目原方案建筑类型包括高层普通住宅、联排别墅和 独立别墅等多种类型。由于别墅项目占用较多土地，因此 为了能够用足规划部门给定的容积率限额，以获得尽可能 多的销售面积，在地块的北端及西侧，规划了较多的普通 高层住宅。 • 经过分析，咨询公司认为，从成本方面考虑，和低层 或者多层住宅相比，高层住宅的建安成本要高于前两者， 但是高层住宅可以更多地摊薄土地成本，同时提供更多的 可售建筑面积。因此建高层住宅可能使项目总收益增加。 • 但是，根据普通高层住宅通常具有辐射范围较小的特 性，以及渝北区距重庆主城又较远特点，咨询公司判断小 区内高层住宅将主要面向渝北区范围内的购房者。而当时 渝北区房价的现状是，高层住宅价格较低，除掉建造成本 、土地、税费、销售等费用，单方利润较低。
当初兴建机场的目的只是在于提供多一种运输渠道，但后来却擅自 更改计划，扩大规模，由改建民用机场变成兴建国际机场，完全没有 对中央政府同意与否进行预测。这个决策显然是非理性和高风险的。
4、建设资金的筹集
①由于合作建设机场的方式未能成功，只能由珠海市独自承 担建设费用。 ②珠海市政府筹集资金的安排计划是这样的，先由政府投入 资金，待机场建成后，再以出让部位股份的方式回收资金 以用作基地投资。由于对机场收益预期过于乐观，珠海市 政府选择了自己出资及向银行借贷的较为快捷的筹资办法。
1、建设地区的选择 – 建设地区选择是投资者确定投资方向后，首先 面临的一个重要决策。 – 建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的： 建设成本，经营成本，营销推广，建设工期， 建设质量，与项目或投资者的投资战略密切相 关
• 项目建设地区的选择的复杂性 需求预测 、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意 图、功能使用价值要求等，从广泛的地理范围 内选择拟建项目的建设地区。
1、项目定位的选择 – 定位——确定某一事物在一定环境中的位置， 如产品在市场中定位。 – 项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。 不同类型的项目，其定位具有不同的内容。
• 比如：房地产项目定位 – 是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技 术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产 有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地 产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户 中确定其与众不同的价值地位的过程。
第四章 投资决策阶段的 成本计划与控制
本章主要内容：
第一节 第二节 第三节 第四节 概述 投资决策阶段影响工程成本的重要因素 建设工程项目投资估算和经济评价 建设项目可行性研究及财务评价
规模:
•9.2万平方米：珠海机场候机 楼占地面积，澳门机场客运大楼 占地面积4500平方米，不足珠海 机场1 /20。 •4000米×60米：珠海机场跑道 面积，是中国最长的机场跑道。 •27.7万平方米：停机坪面积，有 21个停机位。而澳门机场停机坪只 能停靠6架波音747和10架麦道11。
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因此咨询公司判定项目建造高层住宅并不合理，同时 由于高层住宅占用了较多的容积率指标，这就可能对小区 的整体开发产生不利影响，同时也影响小区的整体定位和 品质等。 • 而如果项目采用低密度建设方案，即修建以高级花园 洋房、联排别墅为主，并考虑适量独立别墅的住宅布局方 案，尽管和高层住宅方案相比，同一基地面积上可售面积 减少了，但是开发商所获得的的开发收益却并不一定少。 这是由于低密度住宅项目由于居住品质的提高，通常比高 层住宅有较高的销售价格；低密度住宅的建造费用通常也 低于高层住宅的建造费用；而且由于低密度住宅的辐射区 域较大，使得潜在购房者覆盖了整个主城范围，而当时重 庆主城范围内同类型的住宅产品的单价比渝北区要高出 1000元以上，这就更保证了低密度住宅较高销售单价的实 现。
1、选址不当
① 在同一个区域，除了珠海的机 场外，同时还有澳门的澳门国 际机场，香港的国际机场，广 州的白云机场，佛山、惠阳和 深圳的黄田机场。
② 市场需求并不旺盛。
③ 从小的方面来说：机场离市区35 公里，再加上没有畅通的机场 高速接驳，乘客要是乘公交车 从市区到机场至少要一个小时， 而且公交车的班次还是一小时 一班。
1、正确的决策是合理计划和控制工程成本的前提；
2、投资决策阶段是成本计划与控制的关键阶段； 3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主 要依据； 4、投资决策阶段的成本计划确定了成本控制目标； 5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响 工程成本控制效果。
三、投资决策阶段成本计划与控制的任务
– 以方案的投资估算额为方案选择的主要依据，综合考 虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利 目标等基础之上，对项目进行多方案的技术经济分析 和经济评价，选择技术上可行，经济上合理的建设方 案； – 在对选定建设方案进行技术经济分析的基础上，编制 并审查决策方案的投资估算，确定项目的成本控制目 标。

• 决策者的工作作风会直接影响到科学决策。 • 由于官僚作风的存在，某一个行为个体的言论即 为最后决策的结果，在作出一项重大决策之前， 主要责任人既不做周密思考，也不深入调研从多 方面征求意见，而是根据自己拍脑袋决定的，或 者盲目追求形象工程、政绩工程，以致决策失误， 劳民伤财，贻害大方。
机场的后续发展及出路
③但决策者没有理性地分析，如果收益预期未能达到，不仅 政府投资的30亿元会面临极大的回收风险，更严重的是， 珠海市政府将因财政困难而无力偿还其余39亿元的银行贷 款利息。
决策建机场的主角——梁广大
梁广大，珠海市原市委书记、市长，曾 亲身见证小平两次南巡。是中国五个特区 里持续担任地方大员时间最长的官员（15 年），历来被称为“梁胆大”，“胆大” 就是敢想敢干、敢于试错，冲破樊篱、勇 敢跃进。 在他主政珠海期间，梁广大大搞基础 设施建设，举债投资在全国来看都是数一 数二的大项目：珠海国际机场、伶仃洋大 桥(现港珠澳大桥)、珠海赛车场，大港口、 大电厂、大水厂还有广珠铁路等等，可惜 的是很多项目都没在他的任期内实现。
2、建设场地（厂址）的选择 – 建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。 – 失败的选址，例如：
• • • • • 没有足够停车空间的购物中心 坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房 建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑 正对于交通干线的小学 没有水源的村镇等等
– 这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源 在于项目选址与既定用途不合。
经营情况：
〃 17363架次：2000年珠海机场起落 总架次，不足设计年航空起降架次数 的1/5 （10万架次），是香港新机场 全年升降班次的1/10 （18万架次）。 •579379人次：2000年客运量，不 到设计客流量的1 /24 （1200万人）， 不足深圳黄田机场1/10 C600万人次）， 不足北京首都国际机场的1/35（过2000 万人次），不足香港新机场的1 /60（过 3200万次）。珠海机场每月客流量只相 当于广州白云机场一天的客流量，每年 的客流量只相当于香港新机场一周客流量。