专业基础知识讲义

房地产专业基础知识

梗概：

第一章房地产基础知识

一、房地产的定义及分类

二、房地产行业名词解释

三、房屋建筑分类

四、房屋建筑结构

五、疑难问答

第二章房地产项目开发的一般程序房地产项目的开发10个步骤第三章房地产营销推广

一、房地产营销推广的定义

二、房地产营销推广的包装

三、房地产营销推广的形式

五、房地产广告分类

第一章房地产基础知识

一、房地产的定义及分类

1、房地产定义：房地产是指土地、建筑及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2、房地产的类型

（1）按用途划分

➢居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。

➢商业房地产：包括商务办公楼、旅馆（宾馆、饭店等）、商店（商场、购物中心、铺面等）、餐馆、影剧院等。➢旅游或养生、休闲房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。

➢生产用房地产：包括厂房、仓库、农场、林场、牧场、果园等。

➢特殊目的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。

（2）按市场性质划分：出售的房地产；出租的房地产；营业的房地产；自用的房地产。

（3）其他：有的房地产既可出售也可出租、营业（商店、餐馆）；有的房地产既可自用也可出租、出售（如住宅）有的房地产只能自用（如学校）。

二、房地产行业名词解释

◆开发商：指组织建设房地产项目的房地产公司。作为房地产业内人士，了解并熟悉一定数量的开发商企业是

相当必要的，尤其是全国知名的品牌企业（如万科、中海、合生创展、富力集团、恒大集团、顺驰、绿地等）。

对开发商通常有3个等级的资质评定。

◆代理商：指专业策划销售房地产项目的房地产中介机构。代理公司业务有一手和二手之分。通常为开发商策

划销售新楼盘项目的是一手中介。以店铺方式经营、主要销售二手楼盘的是二手中介，当然两者是可以交叉

的。如我们熟知的中原地产、美联地产、世联地产、合富辉煌等代理公司在不同地区都有自己的业务侧重点。

◆承建商：负责房地产项目工程建设的施工单位。通常有3个等级的资质评定。

◆物业管理商：在房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。目前我国的物业管理普遍处于薄弱环节，整体

水平偏低，当然也有万科、中海等一些优秀的物业公司。

◆商品房：有合法产权，购买后能领取《房屋所有权证》的住宅。业主有自由买卖、转让、租赁的权利。

◆集资房：是改变过去住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三方面共同承担，通过多渠

道筹集资金而建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给与部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。现在大部分集资房没有独立产权，所以不允许上市交易，不允许自由买卖。

◆经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市

场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。5年内住户需要上市出售的，由国家扣除相关费用后回购或以不高于当时购买的价格出售于符合条件的中低收入家庭，5年后如需上市交易的，需要补齐10%的综合地价款，以市场价格出售。

◆别墅：指小区内独立成套的住宅，通常为二层或三层，带私家花园。若整个小区都为独立别墅，则整个小区

称为别墅盘；若在整个项目内有成片的别墅，但也有其他类型的住宅，则别墅分布的区域称为别墅区。别墅还因形式不同，分为单体别墅和连排别墅。

◆复式：上下两层合二为一，与标准房在结构上有很大差别。按楼层可分为顶层复式和底层复式。现在市场中

很流行一种“5.4米小复式”的户型，也是上下两层相连，但层高不是标准层高，一般层高只有2～2.5米。

◆单身公寓：也称酒店式公寓。厅房合一但有独立厨房及洗手间，面积一般在30平米以下。

◆封顶：项目完成最高一层土建施工工作，准备进行外墙施工。通常封顶对一个项目建设而言具有重要意义，

开发商一般都会大力宣传、现场造势。

◆现楼：楼宇建筑已全部完成，购买后即可交付使用的商品房，通常客户交付部分房款后即可入住。开发商完

成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

◆准现楼：楼宇建设尚未完工，但外墙等已完成，正在进行室内设施完善，不能马上入住的商品房。

◆期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可

入住的商品房。

◆房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收，达到“七通一平”。

◆七通一平：即上、下水通、排污通、配电通、热力通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场

地平整。

◆烂尾楼：超过合约规定的交楼期一定时限，仍无任何迹象显示能完成的项目，可统称为烂尾楼。

◆项目性质：指一个项目的定位情况，如小区盘、单体楼、别墅盘等，同时广义的项目性质也依土地性质而不

同。

◆项目规划：指一个项目的规模概述。如某某楼盘某项目由12栋小高层、6栋超高层建筑组成等。

◆正负零：指项目建到地面的阶段。通常建成地下室或地下停车场后就是正负零零。

◆负层：指低于地面的建筑。通常用做停车场，也有用做地下商场的（战时用做防空洞，所以也称人防工程）。

◆两厅：一套住房里面有两个厅，通常是客厅与餐厅。现流行合为一个大厅，根据用途划分不同区域。

◆使用年限：住宅使用年限为70年，商业使用年限为40年，工业使用年限50年。商品房使用年限通常以领

取预售证日期开始计算，楼盘所在区域不同，政策也会有所不同。

◆均价：楼盘中所有单元价格总和除以总建筑面积之后的价格。一般稍大的楼盘会分成几期开发，所以就有了

每期的均价，各期均价也会有所不同。

◆进深：就是住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

◆开间：就是住宅的宽度。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、