房地产基金盈利模式经典讲解
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产基金操盘关注点：基金目标客户的选择、基金选择项目的倾向、组合投资
基金目标客户的选择
项目规模——开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，２－ ３年即可完成
成长型企业——在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有 聊相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段
城市选择——首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市 如西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等
资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策 机构（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项 和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。 信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属 于当然的“信托契约”委托管理模式。 优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言 而喻，其最大的特征和优势就是"专家理财、专业投资"。
客户选择——在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导 影响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目
企业机制选择——民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的 企业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。这类企业市场化程度较高， 有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则
2019/6/9
2019/6/9
2. 2 房地产投资基金运作流程 房地产投资基金运作流程
房地产基金筹集过程 寻找和筛选项目 详 细 评估
基金发起设立的过程
选择正确的投资项目远比经营管 理投资项目重要
项目的市场潜力、资金状况、管 理队伍、政策法规等多方面因素
投资后监督
撤资退出
2019/6/9
2. 3 房地产基金操盘关注点
目前肩负地产基金、准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变 过去"潜水运行"的低调姿态而逐渐"浮出水面"，如在地产投资市场日见活跃的 福建联华信托投资有限公司、上海中诚联盟投资管理有限公司、北京伟业资产 管理有限公司、北京精瑞联合住宅产业投资有限公司等。当然，由于目前我国 信用环境、法制环境和专业人才等限制因素的影响，委托管理功效的最大发挥 及委托管理市场的形成，还需要一个逐步发展和完善的过程。
基金选择项目的倾向
风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场 惯性
风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推 广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目
项目市场综合优势强 项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综 合能力强
基金介入
缺口二： 四证未全，银 行不发放开发 贷款
拿地 基金介入
拿到四证
缺口三： 项目未封顶，
银行不发放按 揭贷款
拿到预售证 基金介入
结构封顶
2019/6/9
2、房地产基金介入房地产开发时点的案例
资金缺口一的解决个案： 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。 伟业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：
基金组合投资
方式一 选择2-3个好项目，安全快速实现回报
方式二 选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给 予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益
2019/6/9
2. 4 房地产基金介入房地产开发的时点及个案
1、房地产基金介入房地产开发的时点
土地投标
缺口一： 启动资金
以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高 于银行的利息；
协助发展商向银行贷款； 资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。
资金缺口二的解决个案：
北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的 操作方式： 伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性； 推荐有实力的建筑商带资施工； 自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息； 发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。
2019/6/9
2、委托管理模式
基本特征：投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的 专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，从 而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励 机制和约束机制。 一般运作程序：
有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投
2019/6/9
资金缺口三的解决个案：
资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文 件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目 封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以 “贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银 行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国 投的介入改变来了上述模式：
地产基金模式研究
1、房地产投资基金的管理、运作 及盈利模式
1 房地产投资基金的管Biblioteka Baidu模式
世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式， 二是委托基金管理公司管理模式。
1、自行管理模式 在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队 管理。 自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资 基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理 人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董 事会甚至控股股东掌控。 优点：这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体 现"投资者主权"的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。 缺点：经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权 太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不 利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。 有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理 模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基 金管理的专业化水平。
基金目标客户的选择
项目规模——开发面积20-30万平米之间，年竣工销售面积10-20万平米，２－ ３年即可完成
成长型企业——在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有 聊相当的积累，正处于快速发展期和爬坡阶段
城市选择——首选战略城市，现在已进入二三线城市，如内陆重要省会城市 如西安、济南、重庆和武汉等和非省会城市如宁波、大连等
资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策 机构（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项 和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。 信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属 于当然的“信托契约”委托管理模式。 优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言 而喻，其最大的特征和优势就是"专家理财、专业投资"。
客户选择——在二三先城市主要选择在当期排名前几位并对当地市场有主导 影响力的开发商，而在战略城市主要选择优秀的项目
企业机制选择——民企主要选择已进入规范化和职业化管理且知名度较高的 企业；国企主要选择已改制或正要改制的企业。这类企业市场化程度较高， 有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则
2019/6/9
2019/6/9
2. 2 房地产投资基金运作流程 房地产投资基金运作流程
房地产基金筹集过程 寻找和筛选项目 详 细 评估
基金发起设立的过程
选择正确的投资项目远比经营管 理投资项目重要
项目的市场潜力、资金状况、管 理队伍、政策法规等多方面因素
投资后监督
撤资退出
2019/6/9
2. 3 房地产基金操盘关注点
目前肩负地产基金、准地产基金委托管理之责的地产投资管理公司也开始改变 过去"潜水运行"的低调姿态而逐渐"浮出水面"，如在地产投资市场日见活跃的 福建联华信托投资有限公司、上海中诚联盟投资管理有限公司、北京伟业资产 管理有限公司、北京精瑞联合住宅产业投资有限公司等。当然，由于目前我国 信用环境、法制环境和专业人才等限制因素的影响，委托管理功效的最大发挥 及委托管理市场的形成，还需要一个逐步发展和完善的过程。
基金选择项目的倾向
风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场 惯性
风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推 广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目
项目市场综合优势强 项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综 合能力强
基金介入
缺口二： 四证未全，银 行不发放开发 贷款
拿地 基金介入
拿到四证
缺口三： 项目未封顶，
银行不发放按 揭贷款
拿到预售证 基金介入
结构封顶
2019/6/9
2、房地产基金介入房地产开发时点的案例
资金缺口一的解决个案： 北京左岸公社。项目在获得立项后，资金出现问题，土地出让金都没办法缴纳。 伟业基金介入后做了一系列操作，帮其解决资金问题：
基金组合投资
方式一 选择2-3个好项目，安全快速实现回报
方式二 选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金的其他方面给 予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益
2019/6/9
2. 4 房地产基金介入房地产开发的时点及个案
1、房地产基金介入房地产开发的时点
土地投标
缺口一： 启动资金
以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高 于银行的利息；
协助发展商向银行贷款； 资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。
资金缺口二的解决个案：
北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的 操作方式： 伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性； 推荐有实力的建筑商带资施工； 自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息； 发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。
2019/6/9
2、委托管理模式
基本特征：投资基金不设经营管理团队，而是委托具有成熟投资理念和投资经验的 专业投资管理机构负责投资经营管理，双方签订具有法律效力的委托管理协议，从 而实现管理团队的机构化和专业化，并通过量化业绩报酬和管理费等标准建立激励 机制和约束机制。 一般运作程序：
有限责任公司制、有限合伙制地产投资基金委托管理运作机制的受托投
2019/6/9
资金缺口三的解决个案：
资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文 件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目 封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以 “贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银 行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国 投的介入改变来了上述模式：
地产基金模式研究
1、房地产投资基金的管理、运作 及盈利模式
1 房地产投资基金的管Biblioteka Baidu模式
世界范围的产业投资基金的管理模式，其基本形态有两种：一是投资基金自行管理模式， 二是委托基金管理公司管理模式。
1、自行管理模式 在有限责任公司制地产投资基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘请职业经理人团队 管理。 自行管理模式投资基金公司既设董事会，又聘请职业经理人组织专业管理团队，并将投资 基金的重大事项的决策权、经理人的任免权和基金的日常投资经营权明确分离，职业经理 人团队可以有限地拥有某些投资经营权，但对重大事项及投资的决策往往由投资公司的董 事会甚至控股股东掌控。 优点：这种管理模式一般更多地体现董事会和控股股东的管理思想和投资理念，更多地体 现"投资者主权"的原则，尽管投资者作为股东并不一定熟悉地产投资管理的专业特点。 缺点：经过几年的实践，这种管理模式已暴露出许多先天的不足：董事会和大股东控制权 太大，管理团队缺乏自主性和稳定性，不利于系统地整合资本市场和投资市场的资源，不 利于发挥投资基金的扩张和放大效应，不利于投资管理思想和投资工具的创新。 有限合伙制地产投资基金一般由普通合伙人（团队）管理，也可视为一种特殊的自行管理 模式，只不过其本质内涵更接近于委托管理模式，即由基金专家管理团队管理，可保证基 金管理的专业化水平。