商业地产法律实务和法律风险防范报告.ppt

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土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
1、土地竞拍
（a）联合体拿地 --抱团缓解单个主体的资金压力、避免竞价抬高地价、优势 互补及分摊风险；
--法律风险： 项目公司的风险/土地款支付违约风险/股权转让中的纠纷/ 管理模式、理念上的冲突
商业地 产销售
商业地 产管理
2、土地分层出让
--法律：《物权法》、《人民防空法》 部门规章：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、
《城市地下空间开发利用管理规定》
地方立法：深圳市《城市地下空间使用条例》、《上海市城市地
下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》等
--立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权 利冲突协调等方面的法律问题
--工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地 面积的7%；
--工业园区开发办公楼项目比比皆是。上海规定：“不得将宗地分割办理登 记；产业园区房屋应以幢为基本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋 进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记 ”
--地方性政策，如“退二进三”
开发 —出售
开发 —租赁
快速回笼资金， 不利于持续经营和 发展
资金回笼速度慢， 但能力要求高，能 实现物业增值保价
Soho 中国
凯德 恒隆
开发 —租售结合
资金安排更灵活， 但所有权和经营权 无法实现整体统一
万达
开发 —售后回租
收益更快、更持续、 红星美凯龙
更倚重商业管理能 及其他零星
力
项目
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较早进入房地产行业、拥有一 线城市核心地段的土地资源、 销售团队强大；目前已由散售 转向持有
开发销售模式，资金回笼 模式简单
自住用
后期的经营、推广
销售+后期物业管理
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
商业地产与工业（产业地产）的关系
商业地产
工业地产
住宅或写字楼等底商、购 物中心、综合市场等
厂房、仓储、工业配套等
投资成本高
土地投资成本低
证大置业 100%
证大五道口 40%
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土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
（b）招拍挂出让方式的政策利用空间 --量身定制竞买人的主体资格 --设置严格的开发条件 --设定有倾向性的评分标准
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土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地产的 法律风险点
--招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设 等问题和风险的集聚
--电子商务对商业地产带来颠覆——带动仓储、 物流；体验式消费模式的升级需求；地产与 商业零售的结合
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
模式
利弊
代表企业
经营特点
商业地产法律实务和法律风险防范
上海市××律师事务所
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主题内容
商业地产概述 商业地产开发、经营法律实务和风险防范 商业地产相关税收 商业地产融资之轻资产发展模式 几种特殊形态的商业地产介绍——养老和
酒店地产
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截止2011年底,中国开业的购物中心总量达到
2,812家,累计商业建筑面积1.77亿平方米；
预计2012年和2013年,中国购物中心年新增商业建
筑面积将分别超过3,500万平方米和4,400万平
方米；
到2013年底,中国购物中心累计存量高达2.5亿平
方米。
——德勤报告
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
房地产市场的细分： 土地市场、建设市场、销售市场、金融市场和运营 管理市场
项目的选址规划注重 消费能力和商务环境
区域经济的风险 产业经济的风险
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
商业地产与工业地产的界限越来越模糊
案例：
卓尔发展旗下的武汉汉口北项目，土地性质是工业用地，却作为产权式商铺 销售，其上盖建筑还能办理分割到户的土地证。----第一财经日报
融资能力强、商业地产运营经 验丰富、租金为开发项目的主 要资金来源
与主力店商家联合开发、出售 部分物业保证现金流的稳定、 地段以新兴商圈和新开发区为 主；综合体租售搭配,核心商 业购物中心
部分项目存在合规性问题
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
商业地产规划、建设中的法律风险 商业地产经营管理中的法律风险 商业地产销售法律风险 商业地产融资法律风险 商业地产税收法律风险 商业地产合作、交易过程中的法律风险
商业地产要素 --规划、设计、功能定位（地产） --管理、品牌、专业人才（商业） --资本运作（金融）
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
商业地产与住宅房地产的关系
商业地产
住宅房地产
只租不售，或只售部分面 积，长期持有
投资用（稳定型、投资回 报率较高）
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土地使用权 取得与转让
规划与 招商
商业地 产租赁
商业地 产销售
商业地 产管理
案例：
复星国际因主张其在上海外滩8-1“地王”地块项目中的50%股权的 优先购买权，将SOHO中国及相关交易企业告上法庭。
100%股权转让
SOHO（中国）
绿城嘉和
100%
复星 50%
50%
绿升城合 10%
海之门（项目）公司
广义商业地产的形态包括：
用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等 经营用途的房地产形式，表现形式上包括购物中心、 大卖场、写字楼、酒店旅馆、综合体等
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
商业地产是“以持续经营为基础的，以实现物业租 金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物 业形态和长期投资性投资产品。”
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wenku.baidu.com么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式
商业地产的 法律风险点
第一 阶段
圈地销售 的房地产 粗放型开 发阶段
第二 阶段
注重持有 经营管理 能力
第三 阶段
细分的市 场定位， 更关注商 业地产金 融和管理 的属性
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什么是商业 地产
中国商业地产 的发展阶段
商业地产的 开发模式