项目策划书(黑土洼村民住宅小区1#2#3#楼)

呼和浩特市鑫鸿基房地产开发有限责任公司黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程
项
目
策
划
书
中冶天工呼市中燃工程项目部
二○一五年四月十七日
项目策划书审批栏
一、项目基本情况简介
（一）工程概况
1、工程名称：黑土洼村民住宅小区1#、2#、3#楼工程
2、工程地点：呼和浩特市赛罕区黑土洼村
3、承包内容：1#、2#、3#楼的土建、安装工程（不含消防、电梯）。

4、工程规模：总建筑面积23967 m2（每栋建筑面积7989m2 ，地下一层658.5m2，地上十一层7330.5m2），建筑高度：1#、2#、3#楼均为34.6m，结构类型为剪力墙结构，陶粒空心砌块封闭。

5、设计单位：呼和浩特市博维时代建筑工程设计咨询有限公司
(二）合同价款及结算、付款条款约定的简要说明
合同价款：暂定元（人民币）（以最终结算价为准）。

本合同价款采用内蒙古自治区建设工程费用定额（2009）建筑三类取费结算方式。

结算方式：采用定额（预）结算方式
1）定额：执行2009年内蒙古建设工程计价依据《内蒙古建筑装修工程、市政工程、安装工程、材料消耗量定额及费用定额》，定额缺项部分按其它有关定额执行。

2）取费：按上述定额配套的《费用定额》规定的计费程序和费率进行计取。

3）让利：
4）人工、材料、机械及设计变更、现场签证、材料代用、双方认可的《施工组织设计》措施费进行相应调整。

工程付款：
预付款：本工程无预付款。

付款方式：分阶段付款
①三栋楼主体结构施工至正负零时，发包人向承包人支付已完工程80%的工程款；
②三栋楼主体结构施工至四层，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
③三栋楼主体结构施工至八层，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
④全部工程结构封顶，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
⑤砌体封闭完成总工程量的50%时，发包人向承包人支付本施工段80%的工程款；
⑥全部工程交工验收（内部交验后），发包人在60日内完成竣工结算的审核工作，于
审核后15日内且正式竣工验收合格后，向承包人支付至结算总值的90%。

⑦余款作为质保金，缺陷责任期（本合同项目缺陷责任期为12个月）满且无质量问题或有质量问题已处理完后14日内一次付清。

（三）项目当地资源状况、气候、地质情况简要说明：
当地资源状况：
气候情况：
呼和浩特地处温带内陆地区，位于华北北部，内蒙古自治区中部，海拔最高点在大青山金銮殿顶部，高度为2280米，最低点在托克托县中滩乡，高度为986米，市区海拔高度为1040米。

呼和浩特的大气压强在900帕上下浮动，属典型的温带大陆性气候，其特点是冬季漫长而寒冷，少雪；夏季短而温热，降水集中；春季干旱多风；秋季日光充足，凉爽而短促。

气温日较差和年较差大，冷暖变化剧烈，无霜期较短，降水少且集中，气候干燥。

呼和浩特气温：四季气候变化明显，差异较大。

气候特点是：冬季漫长严寒，夏季短暂炎热，春秋两季气候变化剧烈。

年平均气温由北向南递增，北部大青山区仅在2℃左右，南部达到 6.7℃，冷月气温-12.7～16.1℃，最热月平均气温17-22.9℃。

平均年较差为34.4-35.7℃，平均日较差为l3.5-13.7℃，极端气温最高38.5℃，最低-41.5℃。

土壤冻结深度-1.35m，年平均风速3.4m/s，夏季主导风向东南风，冬季主导风向北风。

（四）项目工期情况：
合同约定工期：合同工期总日历天数为208天（2015年5月1日至11月24日）。

二、项目组织及资源配置
1、项目部组织机构和人员配置
2、项目分包组织
---
组织方式：甲供主材（仅钢筋、商品砼），分包方包工包辅材包机械包周转料具。

---分包队伍资源配置计划：满足进度计划需要
3、土建主要机械料具配置：
水暖电安装施工机具配备
土建试验、检验、测量、计量设备配置
----周转料具使用计划：
4、材料采购、供应计划分析：
5、项目启动资金需求计划：
三、项目主要管理目标计划及管理重点关注点：
（一）、成本控制目标
1、土建及安装工程：
（1）分包及项目投入为48683.9万元，其中分包成本按目前分包价格考虑。

（2）安全文明措施费：按合同价的1.2 %考虑；720万元.
（3）现场管理费：按合同价的1 %考虑，600万元.
（4）税金：按3.477%，为2016.1万元
（5）临时设施费：按合同价的0.3 %考虑,180万元
（6）利润：按合同价的13%考虑，7800万元。

以上总造价合计60000万元
2、预计项目净利润：7800万元（含集团公司6.5%的利润分成）。

3、预计总成本为：50183.9万元（不包括融资费用）。

4、税金为：2016.1万元。

5、预计毛利率为：（7800+2016.1）/60000=16.3%。

6、成本控制拟采取的措施
A、认真做好安全质量管理，杜绝任何安全质量事故；
B、设16米长80吨电子汽车衡，对所有钢材砼进行计量验收，做到材料收发管理有序并按月盘点核算，严格控制材料亏损；
C、有效控制分包成本：
1）、积极给分包创造条件，合理安排施工，避免返工窝工等额外签证工的发生；
2）、所有内部签证及分包结算做到项目部会议集体确定，避免人为失误；
3）、分包合同的签订要细化，责任明确、奖罚分明。

实施中认真落实，避免不合理成本；
D、施工过程中，在质量允许范围内尽可能采取负公差。

E、经营方面提前做好有针对性的策划，做到开源节流。

（二）、工期目标及管理主要关注点：
1、工期目标：合同约定工期为2015年5月1日至11月24日。

2、管理主要关注点：
施工图纸的到位情况及图纸会审，避免图纸问题影响进度；
甲供材料的供应情况；提前深入落实甲供材的订货、物流、质量等情况，保质保量供应。

各工序之间交叉作业的合理性安排，避免不必要的返工；
分包方劳动力配置：提前落实各工种机动人员，签抢进度协议，保证需要时及时到位；
临时施工道路、钢筋木工加工场地满足需要；塔吊满足垂直运输能力要求。

（三）、质量目标及管理主要关注点：
1、质量目标：单位工程合格率达100%
2、管理主要关注点：
防水工程质量：在施工中，地下室防水是一个难题，时常会发生显性漏水和隐形漏水，发生漏水后，只是能把显性漏水除掉，而不能除掉隐性漏水。

在底板后浇带浇筑前，不能
破坏防水系统。

要重视底板尤其后浇带处的防水施工质量，重视后浇带处混凝土质量，后
浇带留设整齐且没有杂物。

混凝土质量：选择有资质的信誉好的商品混凝土供应商，加强混凝土的现场检测，和
易性不好，坍落度不合格的混凝土严禁使用，加强混凝土的养护和管理。

测量工程贯穿于整个工程的始终，是施工控制的重点。

预埋及预留方面管理到位，争取一次成功，避免质量隐患。

质量通病控制措施：技术措施要有针对性，样板引路，奖优罚劣，加强监管。

（四）、安全和环保目标及管理主要关注点：
1、安全和环保目标：创内蒙古自治区建筑安全标准化工地
2、管理主要关注点：
基坑支护和挖土过程中的机械伤害；外脚手架高处坠落隐患；临时用电触电隐患；塔
吊雷击隐患；多层面多工序交叉作业；施工防火。

（五）项目技术创新管理
1、拟定完成工法：A、大体积混凝土施工工法；B、外墙保温施工工法；C、高层建筑
玻璃幕墙施工工法；D、高层建筑施工临时用水设置工法
2、拟定完成论文：测量精度控制论文
3、QC成果一篇
（六）合同的主要内容条款
1、合同约定工期为个月，预计自2014年6月1日至2016年2月29日
2、本合同价款采用可调价格合同方式确定。

合同价款调整方法：调整方法采用定额（预）结算方式；
1）定额：执行2009年内蒙古建设工程计价依据《内蒙古建筑装修工程、市政工程、安装工程、材料消耗量定额及费用定额》定额缺项部分按其它有关定额执行。

2）取费：按上述定额配套的《费用定额》规定的计费程序和费率进行计取。

3）让利：建筑工程间接费费率按11.03%计取。

4）人工、材料、机械调整：
甲供材料调整方式：按照承包人实际领料单及实际领用单价(甲供材料价为市场实际采购价)加权平均计算材料单价，结算时进行调整。

甲供材料价格不得低于所执行定额中的材料预算价。

除甲供材料以外的材料调整方式：按施工同期所属主管部门颁发的政策性调整文件执行（文件中已列但没有标价的材料、未含材料、特殊材料、安装工程主要材料，由双方共同询价，经双方认可后计入工程结算价中）。

5）分包工程调整：分包工程由发包人指定，由发承包人双方共同招标分包，分包项目造价并入承包人工程总结算中，承包人负责现场整体平面施工计划管理，并计取分包工程项目造价的1%的综合管理费（由发包人向承包人支付）。

6）税金：按内蒙古定额站发布的税费文件执行。

7）付款方式：
①付款方式：
工程建设至正负零以上后，桩基工程为承包人承建，发包人向承包人起始支付已完打桩工程价款（扣除甲供材料款）80%的工程款。

单栋楼主体工程结构封顶（内部交验后），发包人向承包人第二次支付已完正负零以上部分工程价款（扣除甲供材料款）80%的工程款。

之后进行安装和装修工程，项目建成交付（内部交验后），发包人一次性付至所有（含正负零以下工程部分）工程形象进度款总额（扣除甲供材料款）的85%。

交工验收（内部交验后）发包人在60日内完成竣工结算的审核工作，于审核后15日内且正式竣工验收合格后，向承包人支付至结算总值（扣除甲供材料款后）的95%，余款作为质保金，缺陷责任期（本合同项目缺陷责任期为12个月）满且无质量问题或有质量问题已处理完后14日内一次付清。

（上述约定的完成工作日时间因特殊情况造成的拖延，发承包人双方协商）。

②当前节点应付进度款=（当前节点进度完成量-甲供材料价款）×80%。

③ 发包人支付的当前节点进度工程款不足时，差额部分的融资费用由发包人承担。

融资费计算方式：
①工作量在5亿元以内的融资费用：以（当前节点应付进度款-已付进度款）为基数，年息10%，以当前节点进度报表批复之日起，至（当前节点应付进度款-已付进度款）差额全部付清之日止，作为计息期，分批次按月计息,并随进度款同期支付。

②工作量在5亿元以外的融资费用：以（当前节点应付进度款-已付进度款）为基数，
按商业银行同期贷款利率的2倍计息，以当前节点进度报表批复之日起，至（当前节点应付进度款-已付进度款）差额全部付清之日止，作为计息期，分批次按月计息,并随进度款同期支付。

③ 工作量在5亿元以内的融资费约定的利率不受央行利率调整政策的影响。

工作量在5亿元以外的融资费约定的利率随商业银行同期贷款利率调整。

④ 融资费甲方不能按合同约定如期足额支付,则由甲方承担延期利息。

延期利息=(本金+应付融资费)×上述①、②条约定的利率×融资费延期支付的时间。

逾期付款违约金及迟延履行金计算,即逾期付款本息＝{逾期付款本金×(1＋逾期付款罚息利率)}×延期支付的时间。

逾期付款罚息利率=上述①、②条约定的利率基础上加收50%。

四、项目管理重点、难点和风险的简要分析：
（一）、项目管理重点
1、运用P6和PKPM软件，提高管理水平；
2、交叉作业及工序先后顺序的合理安排；
3、参照天津市文明施工规定，争创临汾市样板工地；
4、运用门禁系统认真落实农民工考勤，监督工资发放情况，避免群体性事件；
5、设质检部，在样板引路的基础上，严格按规范检查验收。

质量管理以预防为主；
6、专项施工方案的可行性论证及严格实施，确保质量、进度和安全；
7、各项管理细化，书面制定相应管理规定；
8、合同内对安全、质量、进度及文明施工等方面约定奖罚措施，每周或每月考核一次，资金由项目部总体平衡，奖优罚劣。

（二）工程难点及对策
1、写字楼高度为100米，垂直度及门窗洞口、阳台的上下贯通偏差控制：用激光铅垂仪投测控制平面放线精度，逐层检查验收。

2、基坑支护和降水：制定可行的专项方案，经专家论证，由专业分包队实施。

3、装饰工程：提前学习，积累经验，由专业分包队实施。

4、业主指定分包工程（如电梯设备及安装、空调系统、消防水、电报警系统、智能化系统、变配电等）的管控：设专职或兼职专业人员进行专业管理，总包项目部严格履行管理职责，不能以包代管。

5、工期紧、施工场地紧张：提前策划，合理安排，按进展及时调整总平面布置。

（三）风险管理主要关注点及防范风险措施：
1、资金风险：2015年1月30日前裙楼主体完工，保证春节前回款，维持农民工稳定；
2、对外结算：对外结算严格按月进行，资料收集齐全且有效，充分掌握合同付款时点，及时回款。

3、对临汾当地各种资源不熟悉引起的成本增加等问题：尽快充分掌握当地劳务、租赁、材料等资源和市场行情，熟悉质监、劳动、环卫等部门的管理办法。

4、立体交叉引起的各种安全问题：严格按要求搭设安全通道、安全防护棚，加强现场监管。

2015年 4月17日。