城市更新在线访谈内容

[主持人]:各位网友上午好！感谢大家参与“建立长效机制规范提速城市更新”城市更新在线访谈活动并与我们进行交流，欢迎大家踊跃提问、咨询。---(10:40)

[良心人]:深圳市银湖郊野公园附近能否盖超过30层的住宅，有否相关规定---(10:43) [蔡耿生]:关于银湖郊野公园附近能否盖超高层住宅的问题，目前尚没有明文规定，应依据详细的城市设计研究来确定，具体来说应结合银湖附近山体的高度、视线通廊以及城市景观等方面因素予以科学确定。---(10:57)

[9912103]:1、旧住宅区城市更新单元中包含划拨用地，如何处理？

2、在城市更新中，工业升级的地块，可售部分的工业楼宇是需要产业门槛的（比如必须销售给指定产业的企业），是否可用这部分产业导入型办公返迁给拆迁业主？---(10:44)

[汪亮]:1、申报更新单元如以旧住宅区为主且包含行政划拨用地的，应按照《实施细则》中关于旧居住区申报相关要求进行申报。

2、首先，工业区升级改造没有“导入型办公”的说法；其次，可售部分需要进行回迁的，也应该满足工业楼宇转让相关规定。---(10:55)

[新欣向荣]:请问按照《细则》要求，大多数人同意改造了，极个别人不同意，成了“钉子户”，影响整个旧改项目，该怎么办？---(10:44)

[肖纯]: 2011年，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了原有的《城市房屋拆迁管理条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对政府进行的房屋征收作出了规定，明确了其条件、程序、补偿方式等。但对于市场主体主导开展的搬迁，该条例没有作出规定。

《深圳市城市更新办法实施细则》在起草过程中与《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行了衔接。

对于由市场主体主导开展搬迁补偿的，在拆除范围内所有权利主体通过协商和谈判将房地产的相关权益转移到同一主体后，形成的单一主体可申请进行实施主体确认并实施项目开发建设。

对于由政府组织实施的城市更新项目，如果通过房屋征收方式进行搬迁补偿，只能由政府作为征收的主体，在政府作出征收决定并对被征收人给予补偿后，被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁，否则政府可以申请人民法院强制执行。

《深圳市城市更新办法实施细则》延续了我市城市更新“政府引导、市场运作”的原则，鼓励业主和市场主体通过平等协商达成一致。同时，细则第五章第六节也作出规定，由市场运作的城市更新项目，确有实施的必要性和紧迫性，而实际中又难以推进的话，在满足一定条件的情况下，可申请由政府组织实施。政府经过统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。---(10:50)

[Isabella]:请问今后旧住宅区改造该怎么申报？---(10:45)

[谭权]:《深圳市城市更新办法实施细则》规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制订搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主统一后，公开选择主场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿

安置协议后，方可形成单一主体。

按照这一规定，全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施严重缺乏确需以拆除重建的，由区政府组织开展前期工作，区城市更新职能部门进行计划申报。---(10:45)

[gjus]:如果旧改项目面积较小，小于一万平米，那还能申报更新计划吗？---(10:47) [谭权]:按照细则要求，更新单元原则上应满足单元范围内拆除范围的用地面积大于10000平方米的条件，但基于鼓励产业升级、完善独立战地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者公益性项目等原因确需划定的，就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行研究，在计划审批过程中予以专项说明。目前，主要针对产业升级转型（工改工）、完善基础设施两种情况可以申报，对其它拆除范围不到10000平方米的，现在不适用城市更新政策。---(10:52)

[西子]:更新项目的审批涉及的五类用地指标问题：请问对于现有建成区工业厂房没有经两规处理的房屋（符合两规条件但当时没申报处理），是否有相关政策可以处理。---(10:51)

[肖纯]:2009年，深圳市人大常委会发布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理

决定》。目前，我市相关部门正在加紧研究、制定这一决定的实施办法，待其正式出台后，符合其适用范围和处理条件的，可以按照其规定处理。---(10:57)

[南苑新村]:请问南苑新村旧改，是按新规（细则）还是老规？目前已被暂停规划申报审批---(10:55)

[谭权]:南苑新村是2010年更新计划，不适用于实施细则的新申报程序，应按原申报程序办理。由于南苑新村信访正在区政府受理，专项规划目前暂停公示。---(10:59)

[nnnn]:2010年已批的8个旧住宅小区更新项目是那些？---(10:55)

[谭权]:福田区华泰小区更新单元、福田区龙溪花园更新单元、罗湖区太宁路金钻豪

园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元、南山区南苑新村更新单元、南山区鹤塘小区-沙河商城更新单元、盐田区海涛花园更新单元、盐田区桥东片区更新单元等8

个单元。---(10:56)

[nnn]:请问木头龙立项审批了吗？如果没有审批，益田公司凭什么在小区里横行霸道？---(10:56)

[汪亮]:木头龙城市更新单元已列入我市2010年城市更新单元规划制定计划第一批计划。---(11:03)

[普通工人]:尊敬的各位领导：想请教一下几个问题：

1、五类用地指标问题：

如早期建设的工业厂房没有申报两规处理，现行政策有否针对性出台处理办法？

2、工业区改造补交地价问题：

1）工业区改造后建筑面积超出原有面积部分的评估地价其评估路径如何设定，对地价的原则性基数及取系数是如何规定的，不计容面积的地下室需要交地价吗？（用作停车场及人防空间）

2）贡献用作公共基础设施的用地拆迁成本在核算地价时是否有抵扣补偿？