第三章物业管理机构.pptx

（二）从“建管分离”走向物业管理的和谐
1．在“自建自管”模式下，由开发商自行组 建的物业服务企业存在“先天不足”
2．开发商与物业服务企业的“血缘关系”为 解决物业管理纠纷带来难度
3．“自建自管”模式也不利于物业服务企业 的自身建设和在物业服务市场中的发展
为解决“自建自管”模式存在的弊端，建设部在 1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出： “各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投 标。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房 地产开发企业负责管理。”2003年颁布的《物业 管理条例》也明确规定：“国家提倡建设单位按 照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招 投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”； “国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞 争机制选择物业管理企业”；“住宅物业的建设 单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质 的物业管理企业”。
（3）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业， 从事管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。
6．按是否具有法人资格划分
按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人 资格的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资 格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。
二、中国物业服务企业模式的变迁
5．按物业服务企业内部运作方式划分
（1）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各 专业管理部门的业务骨干外，其他如保安、清洁、绿化等 各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承 担。这类公司的人员人数适中、办事精干。
（2）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物 业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是 以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素 质高。
（5）有权选聘专业公司承担专项服务业务
（6）可以实行多种经营，以其收益补充服务 经费
2．义务
（1）履行物业服务合同，依法经营
（2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督
（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准
（4）接受行政主管部门的指导监督
（5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次 服务费收支账目
（6）提供优良生活环境，搞好社区文化
（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告
（8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会 移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等 资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收 入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审 计机构对物业管理财务状况进行审计。
案例3-1 物管企业能否以自己的名义 对不法业主提起诉讼
一、物业服务企业的含义
根据《物业服务企业资质管理办法》第2条，物业 服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从 事物业服务活动的企业。具体来说，物业服务企业 是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事 永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周 边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好 的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经 济实体。
2．按组建渠道划分
（1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业 对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务 企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的 全过程有所了解，便于与开发商进行协调。
（2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物 业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。
第三章 物业管理机构
第一节 物业服务企业 第二节 业主、业主大会与业主委员会 第三节 物业管理的相关机构
第三章 物业管理机构
学习目标 通过对本章的学习，学生应掌握如下内容： 1．物业服务企业的含义、权利和义务； 2．业主、业主大会与业主委员的含义、权利和
义务； 3．物业管理的相关机构。
第一节 物业服务企业
2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌（物业管理类）
（一）“自建自管”模式的出现及其背景
1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》 （建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社 会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住 宅小区管理的基本模式。
然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有 几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上 述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负 责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组 建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管 理，这就是“自建自管”模式。
（3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。 其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。
（4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建 的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。
（5）由街道办事处组建的物业服来自百度文库企业。
3．按股东出资形式划分
按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有 限责任公司和股份有限公司。
4．按经营服务方式划分
（1）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多 个产权人的委托，管理着若干物业乃至整个小区， 其物业所有权和经营权是相分离的。
（2）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级 公司指派，管理着其自主开发的物业，物业产权 属于上级公司或该类企业，并通过经营收取租金、 获取利润。其物业所有权和经营权是相统一的， 常见于商业大厦、办公楼、工业厂房等。
《物业管理条例》明确提出的“建管分离”模式 预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来， “建管分离”模式取得了明显进展。
三、物业服务企业的权利和义务
1．权利
（1）依照物业服务合同和服务办法对物业实 施服务
（2）依照物业服务合同和有关规定收取服务 费
（3）有权制止违反规章制度的行为
（4）有权要求业主委员会协助管理
（一）物业服务企业的特征 1．经营性 2．专业性 3．统一性 4．平等性
（二）物业服务企业的性质 首先，物业服务企业是独立的企业法人 其次，物业服务企业属于服务性企业
再次，物业服务企业在某种程度上承担着某 些行政管理的特殊职能
（三）物业服务企业的类型
1．按投资主体的经济成分划分
按投资主体经济成分的不同，物业服务企业可分为全民、 集体、联营、三资、私营等类型。