【房地产进入城市可行性报告】辽宁沈阳-城市进入机会研究
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辽宁沈阳-城市进入性研究
（项目十问部分内容）
一、沈阳市城市概况
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
—2—
科技建筑 品位生活
城市概况
沈阳为是辽宁省的首府，国家历史文 化名城，是环渤海以及东北唯一的特 大城市。 东北的政治、经济、文化中心，是中 国最重要的以装备制造业为主的重工 业基地。 未来长远规划（2030年）人口达到 1283万人。
0.0 于洪区 辽中区 康平县 法库县 新民市
人口（万）
GDP（万元）
人均GDP(万元)
主要房地产企业进入情况
依据2018上半年数据，沈阳市前十位开发商均为品牌房企，万科、金地、荣盛、中海、恒大、 华润等均有进入且多盘联动、规模化效应明显。
二、市场限购政策
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
• 辽宁省委、省政府提出城镇发展 战略：优先发展沈阳、大连和沈 大高速公路沿线城镇，提升锦州、 丹东的区域地位，构筑沈大鞍城 市带、辽西城市群、辽东边境城 镇群协调发展的城镇空间格局。
• 沈阳2017年GDP5865亿元，位列全国26个省会城市中 的第15位，城市整体经济水平有限。
• 2016年GDP呈现负增长趋势，2017年经济企稳回升较 上年实现增长5.75%。
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅房价走势
2017年6月-2018年6月，沈阳商品住宅累计供应1277万㎡，累计成交1718万㎡，2018年6月成 交均价8452元/㎡。
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 14 —
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅成交单价区间统计
第二季度数据，成交从价格段来看，单价8000元（含）以上销售套数21533套，占比最高达 45.69%；其次为7000(含)-8000元价格段，销售套数6625套占比为14.06%。
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 12 —
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅房价走势
2013-2017年，沈阳商品住宅累计供应7165万平方米，累计成交7391万平方米，2017 年成交均价7574元/㎡。
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 13 —
—9—
科技建筑 品位生活
房地产政策
2018年4月沈阳市实施限购政策，沈阳市实行限购的仅有3区，而从目前市场成交量来看，影 响不大；沈阳炒房客占比并不高，以刚需、改善为主。
三、房地产市场量价关系
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 11 —
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅房价走势
区域判断：
2018年1-6月各区域商品房成交情况，浑南、于洪、铁西、沈北新区为成交主力区域，其中浑南区成交 套数、面积、金额均居首位，成为最热区域。
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 28 —
科技建筑 品位生活
横向城市比较
沈阳2017年GDP总量为5865亿元，人口829万人，商品住宅时点成交价8452元/㎡。与其他经济及人 口体量相似的城市相比，目前全市8452元/平米均价任有上升空间。
• 房地产市场层面：
沈阳市商品住宅成交面积、成交均价呈上升趋势。与其它同量级城市比较，房价任然具有较 大上升潜力。
• 热点区域：
浑南区作为热点新区，成交套数、面积、金额均居全市首位，成为最热区域。
建议：进一步快速、深入研究沈阳市场，同步拓展存量项目收 购机会，重点布局浑南区
辽宁省城镇体系规划
辽宁省城镇体系规划，提出了构建“全省规划建设5个都市区和4个城市组群，三级 城镇发展轴线”的全省城镇发展新思路。
• 五个都市区：1. 沈抚本都市区 包括沈阳、抚顺、本溪；2. 大 连都市区包括大连；3. 鞍辽海 都市区包括鞍山、辽阳、海城； 4. 锦葫兴凌都市区包括锦州、 葫芦岛、兴城、凌海；5. 营盘 都市区包括营口、盘锦。
0 2018年1月
2018年2月 可售面积（万㎡）
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
2018年3月 销售面积（万㎡）
— 18 —
2018年4月 出清周期（月）
2018年5月
14.5
科技建筑 品位生活
三、土地出让情况
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2013-2017年沈阳全市GDP增长情况
7158
7098
7272
5546
2013年
2014年
2015年
2016年
5865 2017年
经济总量及经济增长
城市主导产业发展
沈阳市2013-2017年第二产业占比逐年减少，第三产业占比逐年上升。2017年第三产业占比提 升至56.8%。目前第二产业主要产业以装备制造业、交通运输、仓储和邮政业为主呈现萎缩态 势，现代服务业所占比例上升显著。
市场环境：
沈阳整体市场价格平稳上升，2018年上半年主力成交价格集中在8500元/平米上下； 百强开发商进入较多，以多盘联动的开发模式为主，战略布局趋势明显； 全市实行限购的仅有3区，而从目前市场成交量来看，影响不大。
供销关系：
2013-2017年，沈阳市居住用地可建面积逐年下降，商品住宅成交量逐年上升。未来较大可能出现供 求比失衡，房地产价格进一步提升。
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 25 —
科技建筑 品位生活
城中村改造计划
2018年，沈阳将按照国家要求，因地制宜推进货币化安置，与房地产住宅消化周期相结合， 合理控制货币化安置比例。
2018年城中村改造计划 2018年棚户区改造任务，计划改造项目33个，涉及居民12423户，与17年基本持平。 城区棚户区改造项目14个，涉及居民3822户；三县一市棚户区改造项目7个，涉及居民 1462户；城中村改造项目12个，涉及居民7139户；全市危房改造任务；计划改造危房281 栋，涉及居民1299户。
2261
268 2017年
沈阳行政辖区情况
沈阳市全市人口829万，下辖10个区、2个县、1个县级市。 目前主要经济发展及人口主要集中在和平、沈河、大东、皇姑、铁西、浑南6个区域。
沈阳市各区人口GDP
1000
15.0
800 10.0
600
400 5.0
200
0 和平区 沈河区 大东区 皇姑区 铁西区 苏家屯区 浑南区 沈北新区
2018年6月沈阳是住宅成交均价8371元/㎡；和平、沈河二区价格过万，分别为13297元/㎡、 12506元/㎡。
9000 8500 8000 7500 7000 6500
ห้องสมุดไป่ตู้
沈阳市全市商品住宅成交均价及趋势
7929
7437
8158
8707
8780
20
8371
15
10
5
0
-5
-10
销售均价
同比
环比
全市价格走势：6月环比下跌3.73%，同比上涨13.05%，为8371元/平米
沈阳住宅市场价格段占比
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 15 —
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅成交面积段区间统计
第二季度数据， 从户型面积来看，80-90平方米面积段销售套数占比最高，达21.3%。其次为 60-80平方米面积段，占比为20.56%。
沈阳住宅市场面积段占比
全国GDP 城市排名
32 33 34 35
城市
石家庄 潍坊 沈阳 温州
2017 (亿元） 6558 6325 5865 5485
人口 （万人）
1078 927 892 919
时点房价
10022 5401 8452 15717
20000
参考城市时点房价
15000 10000
10022
5000
5401
8452
40000 30000 20000 10000
0
棚改安置量（套）
34077
25582
2015年
2016年
12040 2017年
近三年，沈阳市棚改货币化比例不断提高， 2016年、2017年棚改货币化安置比例均 达100%。
2016年棚改货币化25582套占全年成交 套数170418套的15%；2017年棚改货 币化12040套占全年成交套数180746套 的6.6%。
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 16 —
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅项目销售套数统计
2018年上半年数据，沈阳住宅销售套数TOP10共成交11698套。 孔雀城以2331套的销售套数位居首位，套均面积91㎡、套总价45.7万。
2018年5月沈阳住宅销售套数排行榜
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— 17 —
科技建筑 品位生活
区域库存情况
截止2018年5月，沈阳市的总体库存量超过1957万方，5月出清周期为16.54月，库存压力 适中。
2500 2000 1500 1000
500
15.34
沈阳市商品住宅存量、出清周期
16.42
16.96
16.11
16.54
17.5 17 16.5 16 15.5 15
— 23 —
科技建筑 品位生活
四、棚改及城中村改造相关安排
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 24 —
科技建筑 品位生活
棚户村改造计划
根据沈阳市人民政府办公厅关于印发《沈阳市城市棚户区改造项目管理办法》的通知，强调加大城市棚户区改 造货币化安置力度。被征收人选择实物安置的，应当以回购现有商品住宅为主的方式进行安置，尽可能减少新 建安置住宅，打通棚改与商品住房通道。
— 19 —
科技建筑 品位生活
土地出让情况
2013年-2018年6月，沈阳市住宅用地成交楼面地价、溢价率呈明显上升趋势。2018年平均成交楼面价3890 元/平米、平均溢价率42.37%。
土地出让情况
2013-2017年，沈阳市住宅用地成交可建面积5338万㎡，商品住宅销售面积7389万㎡，地方比 0.72，潜在库存呈下降趋势。
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— 26 —
科技建筑 品位生活
四、总结
沈阳市住宅房价走势
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
— 27 —
科技建筑 品位生活
总结
宏观形势：
目前沈阳经济基本面受结构性影响较大，2017年GDP总量止跌企稳，结构转型初见成效； 沈阳GDP水平在全国26个省会城市中排名15位，位于中游水平； 目前以装备制造业、交通运输、仓储和邮政业为主的第二产业呈现萎缩态势，现代服务业所占比例上升 显著。
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2013-2017年沈阳全市产业比例对比情况
3114
3232
3637
2349
3335
3709
3541
3305
2901
336
325
2013年
2014年
第一产业产值(亿元)
331 2015年 第二产业产值(亿元)
297 2016年 第三产业产值(亿元)
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2683 1497
2013年
沈阳市地方比数据
1210 851
1424 569
1565 711
2014年
2015年
2016年
成交可建面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
1693 524 2017年
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0
石家庄
潍坊
沈阳
15717 温州
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— 29 —
科技建筑 品位生活
• 经济基本面：
2016年沈阳GDP受去产能、调结构影响，呈现负增长，2017年经济整体企稳，但任存在下 行风险。
• 土地市场层面：
沈阳住宅用地成交可建面积逐年下降，成交平均楼面价逐年上升，未来城市库存量将持续减 少。
— 22 —
科技建筑 品位生活
土地出让情况
2018年1-6月各区域商品房成交情况，浑南、于洪、铁西、沈北新区为成交主力区域，其中浑南区成交 套数、面积、金额均居首位，月均成交套数2469套，成交面积26.37万㎡，成交金额25.26亿元。
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— 21 —
科技建筑 品位生活
土地出让情况
从土地成交区域来看，目前于洪、辽中、浑南、沈北新区为成交热点区域，旭辉、中铁、中梁、金科等品牌房企 纷纷参与土地竞买，部分土地溢价率较高，城市核心区域楼面价过万。非核心区域，楼面价、溢价率任有上升空 间，存在低价拿地可能。
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（项目十问部分内容）
一、沈阳市城市概况
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—2—
科技建筑 品位生活
城市概况
沈阳为是辽宁省的首府，国家历史文 化名城，是环渤海以及东北唯一的特 大城市。 东北的政治、经济、文化中心，是中 国最重要的以装备制造业为主的重工 业基地。 未来长远规划（2030年）人口达到 1283万人。
0.0 于洪区 辽中区 康平县 法库县 新民市
人口（万）
GDP（万元）
人均GDP(万元)
主要房地产企业进入情况
依据2018上半年数据，沈阳市前十位开发商均为品牌房企，万科、金地、荣盛、中海、恒大、 华润等均有进入且多盘联动、规模化效应明显。
二、市场限购政策
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• 辽宁省委、省政府提出城镇发展 战略：优先发展沈阳、大连和沈 大高速公路沿线城镇，提升锦州、 丹东的区域地位，构筑沈大鞍城 市带、辽西城市群、辽东边境城 镇群协调发展的城镇空间格局。
• 沈阳2017年GDP5865亿元，位列全国26个省会城市中 的第15位，城市整体经济水平有限。
• 2016年GDP呈现负增长趋势，2017年经济企稳回升较 上年实现增长5.75%。
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅房价走势
2017年6月-2018年6月，沈阳商品住宅累计供应1277万㎡，累计成交1718万㎡，2018年6月成 交均价8452元/㎡。
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科技建筑 品位生活
沈阳市住宅成交单价区间统计
第二季度数据，成交从价格段来看，单价8000元（含）以上销售套数21533套，占比最高达 45.69%；其次为7000(含)-8000元价格段，销售套数6625套占比为14.06%。
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科技建筑 品位生活
沈阳市住宅房价走势
2013-2017年，沈阳商品住宅累计供应7165万平方米，累计成交7391万平方米，2017 年成交均价7574元/㎡。
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科技建筑 品位生活
房地产政策
2018年4月沈阳市实施限购政策，沈阳市实行限购的仅有3区，而从目前市场成交量来看，影 响不大；沈阳炒房客占比并不高，以刚需、改善为主。
三、房地产市场量价关系
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— 11 —
科技建筑 品位生活
沈阳市住宅房价走势
区域判断：
2018年1-6月各区域商品房成交情况，浑南、于洪、铁西、沈北新区为成交主力区域，其中浑南区成交 套数、面积、金额均居首位，成为最热区域。
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— 28 —
科技建筑 品位生活
横向城市比较
沈阳2017年GDP总量为5865亿元，人口829万人，商品住宅时点成交价8452元/㎡。与其他经济及人 口体量相似的城市相比，目前全市8452元/平米均价任有上升空间。
• 房地产市场层面：
沈阳市商品住宅成交面积、成交均价呈上升趋势。与其它同量级城市比较，房价任然具有较 大上升潜力。
• 热点区域：
浑南区作为热点新区，成交套数、面积、金额均居全市首位，成为最热区域。
建议：进一步快速、深入研究沈阳市场，同步拓展存量项目收 购机会，重点布局浑南区
辽宁省城镇体系规划
辽宁省城镇体系规划，提出了构建“全省规划建设5个都市区和4个城市组群，三级 城镇发展轴线”的全省城镇发展新思路。
• 五个都市区：1. 沈抚本都市区 包括沈阳、抚顺、本溪；2. 大 连都市区包括大连；3. 鞍辽海 都市区包括鞍山、辽阳、海城； 4. 锦葫兴凌都市区包括锦州、 葫芦岛、兴城、凌海；5. 营盘 都市区包括营口、盘锦。
0 2018年1月
2018年2月 可售面积（万㎡）
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2018年3月 销售面积（万㎡）
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2018年4月 出清周期（月）
2018年5月
14.5
科技建筑 品位生活
三、土地出让情况
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8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2013-2017年沈阳全市GDP增长情况
7158
7098
7272
5546
2013年
2014年
2015年
2016年
5865 2017年
经济总量及经济增长
城市主导产业发展
沈阳市2013-2017年第二产业占比逐年减少，第三产业占比逐年上升。2017年第三产业占比提 升至56.8%。目前第二产业主要产业以装备制造业、交通运输、仓储和邮政业为主呈现萎缩态 势，现代服务业所占比例上升显著。
市场环境：
沈阳整体市场价格平稳上升，2018年上半年主力成交价格集中在8500元/平米上下； 百强开发商进入较多，以多盘联动的开发模式为主，战略布局趋势明显； 全市实行限购的仅有3区，而从目前市场成交量来看，影响不大。
供销关系：
2013-2017年，沈阳市居住用地可建面积逐年下降，商品住宅成交量逐年上升。未来较大可能出现供 求比失衡，房地产价格进一步提升。
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— 25 —
科技建筑 品位生活
城中村改造计划
2018年，沈阳将按照国家要求，因地制宜推进货币化安置，与房地产住宅消化周期相结合， 合理控制货币化安置比例。
2018年城中村改造计划 2018年棚户区改造任务，计划改造项目33个，涉及居民12423户，与17年基本持平。 城区棚户区改造项目14个，涉及居民3822户；三县一市棚户区改造项目7个，涉及居民 1462户；城中村改造项目12个，涉及居民7139户；全市危房改造任务；计划改造危房281 栋，涉及居民1299户。
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268 2017年
沈阳行政辖区情况
沈阳市全市人口829万，下辖10个区、2个县、1个县级市。 目前主要经济发展及人口主要集中在和平、沈河、大东、皇姑、铁西、浑南6个区域。
沈阳市各区人口GDP
1000
15.0
800 10.0
600
400 5.0
200
0 和平区 沈河区 大东区 皇姑区 铁西区 苏家屯区 浑南区 沈北新区
2018年6月沈阳是住宅成交均价8371元/㎡；和平、沈河二区价格过万，分别为13297元/㎡、 12506元/㎡。
9000 8500 8000 7500 7000 6500
ห้องสมุดไป่ตู้
沈阳市全市商品住宅成交均价及趋势
7929
7437
8158
8707
8780
20
8371
15
10
5
0
-5
-10
销售均价
同比
环比
全市价格走势：6月环比下跌3.73%，同比上涨13.05%，为8371元/平米
沈阳住宅市场价格段占比
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科技建筑 品位生活
沈阳市住宅成交面积段区间统计
第二季度数据， 从户型面积来看，80-90平方米面积段销售套数占比最高，达21.3%。其次为 60-80平方米面积段，占比为20.56%。
沈阳住宅市场面积段占比
全国GDP 城市排名
32 33 34 35
城市
石家庄 潍坊 沈阳 温州
2017 (亿元） 6558 6325 5865 5485
人口 （万人）
1078 927 892 919
时点房价
10022 5401 8452 15717
20000
参考城市时点房价
15000 10000
10022
5000
5401
8452
40000 30000 20000 10000
0
棚改安置量（套）
34077
25582
2015年
2016年
12040 2017年
近三年，沈阳市棚改货币化比例不断提高， 2016年、2017年棚改货币化安置比例均 达100%。
2016年棚改货币化25582套占全年成交 套数170418套的15%；2017年棚改货 币化12040套占全年成交套数180746套 的6.6%。
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沈阳市住宅项目销售套数统计
2018年上半年数据，沈阳住宅销售套数TOP10共成交11698套。 孔雀城以2331套的销售套数位居首位，套均面积91㎡、套总价45.7万。
2018年5月沈阳住宅销售套数排行榜
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科技建筑 品位生活
区域库存情况
截止2018年5月，沈阳市的总体库存量超过1957万方，5月出清周期为16.54月，库存压力 适中。
2500 2000 1500 1000
500
15.34
沈阳市商品住宅存量、出清周期
16.42
16.96
16.11
16.54
17.5 17 16.5 16 15.5 15
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科技建筑 品位生活
四、棚改及城中村改造相关安排
MODERN GREEN DEVELOPMEN CO.,LTD
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科技建筑 品位生活
棚户村改造计划
根据沈阳市人民政府办公厅关于印发《沈阳市城市棚户区改造项目管理办法》的通知，强调加大城市棚户区改 造货币化安置力度。被征收人选择实物安置的，应当以回购现有商品住宅为主的方式进行安置，尽可能减少新 建安置住宅，打通棚改与商品住房通道。
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科技建筑 品位生活
土地出让情况
2013年-2018年6月，沈阳市住宅用地成交楼面地价、溢价率呈明显上升趋势。2018年平均成交楼面价3890 元/平米、平均溢价率42.37%。
土地出让情况
2013-2017年，沈阳市住宅用地成交可建面积5338万㎡，商品住宅销售面积7389万㎡，地方比 0.72，潜在库存呈下降趋势。
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科技建筑 品位生活
四、总结
沈阳市住宅房价走势
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科技建筑 品位生活
总结
宏观形势：
目前沈阳经济基本面受结构性影响较大，2017年GDP总量止跌企稳，结构转型初见成效； 沈阳GDP水平在全国26个省会城市中排名15位，位于中游水平； 目前以装备制造业、交通运输、仓储和邮政业为主的第二产业呈现萎缩态势，现代服务业所占比例上升 显著。
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2013-2017年沈阳全市产业比例对比情况
3114
3232
3637
2349
3335
3709
3541
3305
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336
325
2013年
2014年
第一产业产值(亿元)
331 2015年 第二产业产值(亿元)
297 2016年 第三产业产值(亿元)
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2683 1497
2013年
沈阳市地方比数据
1210 851
1424 569
1565 711
2014年
2015年
2016年
成交可建面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
1693 524 2017年
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0
石家庄
潍坊
沈阳
15717 温州
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• 经济基本面：
2016年沈阳GDP受去产能、调结构影响，呈现负增长，2017年经济整体企稳，但任存在下 行风险。
• 土地市场层面：
沈阳住宅用地成交可建面积逐年下降，成交平均楼面价逐年上升，未来城市库存量将持续减 少。
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土地出让情况
2018年1-6月各区域商品房成交情况，浑南、于洪、铁西、沈北新区为成交主力区域，其中浑南区成交 套数、面积、金额均居首位，月均成交套数2469套，成交面积26.37万㎡，成交金额25.26亿元。
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土地出让情况
从土地成交区域来看，目前于洪、辽中、浑南、沈北新区为成交热点区域，旭辉、中铁、中梁、金科等品牌房企 纷纷参与土地竞买，部分土地溢价率较高，城市核心区域楼面价过万。非核心区域，楼面价、溢价率任有上升空 间，存在低价拿地可能。
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