房地产虚假广告培训课件

2.2房地产样板房的性质
田红与南京润昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
样板房仅是一种具体的营销手段，还是具体的权利义务的确定？
《商品房销售管理办法》第三十一条： “房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房
质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与 样板房一致。” 。 交付房屋与样板房不符，是否构成虚假宣传，主要看买卖合同中关于样板房的 规定 。
合同变更、解除、 撤销、无效
2.1 房地产广告特征
• 《中华人民共和国广告法》第二条第二款规定，“本法所称广告， 是指商品经营者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式 直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业 广告。”
• 商业广告：有偿性与主观性 • 新闻报道：无偿性与客观真实性。
• 新闻报道与商业广告有本质区别，新闻报道不属于广告。
2.3房地产广告性质
• 曾桃英、吴学喜等31户业主诉深圳市农科房地产开发有限公司商 品房预售合同案
• 售楼宣传资料中的内容，能否视为要约？
2wk.baidu.com3房地产广告性质
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第三条：
• “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品 房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应 当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
• 据此，责令碧xx公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。
CONTENTS
03房地产虚假广告 对购房合同效力产生的影响
3.房地产虚假广告对购房合同效力产生的影响
争议焦点
虚假广告是否会导 致买卖合同无效？
案例
陈龙等人与福清市融隆房 地产有限公司商品房预售 合同纠纷案
法律依据
诚实信用原则
可能结果
《广告法》第四条：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”
《广告法》第三十八条：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者， 使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担 民事责任。”
2.4.1发布虚假广告的民事责任——案例分析
• 开发商在广告中明确许诺，小区有3000平方米的中心花园及门卫、 停车场、商店、洗衣坊、维修部、健身房、茶坊、舞厅等多功能 的服务设施。但开发商至今未能履行承诺，且因小区已全部对外 出售，建造3000平方米的中心花园不可能再兑现，故认定购房人 的合法权益因虚假广告而受到损害。
1.3“虚假广告”和“虚假宣传”概念辨析
概念
共性
差异性
CONTENTS
02房地产虚假广告
2.1 房地产广告特征
• 案例：陈凤妹诉深圳市宏发投资有限公司等商品房买卖合同案 • 原告陈某某Vs被告深圳投资公司 • 新闻媒体的报道是否构成房地产公司的宣传广告？ • “公寓／住宅”与“写字楼”是否存在字面和字义上的根本区别？
• 鉴于无法准确地鉴定出该小区公共配套设施不到位部分的价格， 考虑到本案开发商虚假广告的过错，结合当地的经济发展水平， 法院酌定由开发商分别按买受人的购房款总额的7％予以赔偿。
• 虚假广告造成买受人权益受损，开发商应赔偿，赔偿数额由法院 裁量。
2.4.2发布虚假广告的行政责任
http://hk.stock.hexun.com/2015-10-16/179880258.html?from=rss
• 广告性质为要约邀请，但广告的内容明确、具体则视为要约。
2.4发布虚假广告的法律责任
民事责任
行政责任
刑事责任： 虚假广告罪
2.4.1发布虚假广告的民事责任
湖北润海房地产开发有限公司与赵炎涛等虚假广告纠纷上诉案
润海房产公司发布的销售广告中是否含有虚假内容？ 该广告是否欺骗和误导了消费者与之签订购房合同？
• 在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于 “生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用 于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告 宣传的行为；
2.4—.2—发布虚假广告的行政责任——行政处罚书
• 在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广 告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目 到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所 需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。
• 《广告法》第4条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、 误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。
1.2虚假广告构成要件
行为人
广告行为人是经营者
目的
广告行为是出于 市场竞争的目的
行为方式
行为方式是在 商品或者服务 上作引人误解 的虚假宣传
行为后果
行为后果会影响消 费者的市场选择， 并且损害其他经营 者的利益
房地产虚假广告
认定要点与法律责任分析
主讲人：兔子君
CONTENTS
01 虚假广告 理论概述 02 房地产虚假广告 特征、性质、法律责任 03 房地产虚假广告 对购房合同效力的影响 04 虚假广告 处罚主体 05 相关法律法规
CONTENTS
01虚假广告 理论概述
1.1立法概况：
• 《反不正当竞争法》第9条 经营者不得利用广告或者其他方法，对商 品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引 人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代 理、设计、制作、发布虚假广告。
行政处罚案例： 2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局处罚碧xx
2.4—.2—发布虚假广告的行政责任——行政处罚书
• 碧xx公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实 的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场 竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告 或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地 等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；