建筑物区分所有权理论

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（二）建筑物区分所有权形态分析
C
D
A
B
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建筑物区分所有权的特征
复合性
专有所有权的主导性
一体性
权利主体的多重性
登记的公示性
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案例分析
家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改 善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自 行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见 状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安 全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状 。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了 法庭。在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处 对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在 外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主 体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。
《物权法》第88条 不动产权利人因建造、修缮建筑 物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等 必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的 权利人当提供必要的便利。
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四、相邻通风、采光、日照关系
《物权法》第89条 建造建筑物，不得违反国 家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采 光和日照。
法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为，构成 对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。
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本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为， 从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权， 而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍， 但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙 壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批 准，又未征得其他共有人（原告）的书面同意，尽 管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结 构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的 行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害，故 其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责任。
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开发商在商品房销售合同中约定赠送阁楼、 楼顶（或者一楼）的花园给某一业主是否侵 犯了其他业主的共有权？
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甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提 出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提 出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并 提出不得超过20天，双方签订了合同。修房 过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙 予以阻拦。
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（二）建筑物区分所有权形态分析
1.专有所有权 就某一个具体的单元套房来看，如A栋的502室，它上面的顶层、下面的楼
面受力层以及与左边的楼梯间、右边的503室之间隔墙的受力层，外加它前后 外墙的受力层和饰面层，并不是502室业主所独有。体现502室专有所有权的 仅仅是502室上、下、左、右、前、后的房屋构体内侧面围筑而成的一个空间 ，以及在这个空间里与整体结构无关的其他构件（如非承重墙、内设门窗等） 。
乙是否有权阻拦甲经其门前搬运建材？
乙是否有权拒绝甲在其院内堆放建材？
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相邻关系
概念：两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或 使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要 求另一方提供便利或接受限制的权利。
《物权法》第84条 不动产的相邻权利人应当按照 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则 ，正确处理相邻关系。
如违反，受害人可行使物上请求权：停止侵害、 恢复原状。Байду номын сангаас成损失的，可行使侵权请求权。
五、相邻有害物质侵害关系
第2章 建筑物区分所有权理论
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学习目标
本章通过对建筑物区分所有权理论 的学习，要求学生必须掌握专有所有权 和共有所有权的内涵、界定方法以及它 们的特征和行使原则，使学生能正确应 用该理论解决物业管理中的实际问题。
关键词： 建筑物区分所有权
专有所有权
共有所有权
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一、建筑物区分所有权概述
1206 1207 1106 1107 1006 1007 906 907 806 807 706 707 606 607 506 507 406 407 306 307 206 207 106 107
1208 1108 1008 908 808 708 608 508 408 308 208 108
第85条 法律、法规对处理相邻关系有规定
的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按
照当地习惯。
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一、因用水、排水产生的相邻关系
《物权法》第86条 不动产权利人应当为相邻权利 人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人 之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然 流向。
（一）建筑物区分所有权的概念 ➢ 《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权明确定义
为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理 的权利”。
➢ 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋 区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分 所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有 的共有所有权的总称。
因此，单元套房502室业主专有所有权的物业是一个以立方米表示的空间， 可以用下面的公式来表示。 V=（S+S＇）h 其中，V：体积
S：入户门内净使用面积 S＇：内部固定构件（如隔壁、内饰门窗等）的占地面积 h：室内净高 2.共有所有权 共有所有权又分为部分共有和全体共有两种形态。
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（三）建筑物区分所有权的特征
《民法通则意见》第99条 相邻一方必须使用另 一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限 度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损 失的，由受益人合理补偿。
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二、邻地通行关系
《物权法》第87条 不动产权利人对相邻权利人因 通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
三、邻地施工关系