房地产私募股权投资基金(PE)专题研究

房地产私募股权投资基金

专题研究

目录

1、基本概念 (4)

1.1、PE的基本概念 (4)

1.1.1、PE分类 (4)

1.1.2、PE的特点 (8)

1.1.3、房地产PE的基本概念 (11)

1.1.4、国内房地产PE运作流程 (12)

2、房地产PE分类 (17)

2.1、按投资背景分类 (17)

2.2、按投资方向分类 (18)

2.3、按投资策略分类 (20)

2.4、按盈利模式分类 (21)

3、房地产PE的特点 (21)

3.1、与其他行业PE对比 (22)

3.2、与其他房地产融资方式对比 (23)

3.2.1、房地产PE与银行贷款 (23)

3.2.2、房地产PE与一般股权投资 (24)

3.2.3、房地产PE与房地产投资信托（REITs） (25)

3.3、国内外房地产PE对比 (27)

4、房地产PE的优点及风险分析 (27)

4.1、房地产PE优点分析 (28)

4.2、房地产PE风险分析 (28)

5、房地产PE发展概况 (29)

5.1、美国房地产PE发展概况 (29)

5.1.1、美国房地产PE发展历程 (31)

5.1.2、美国房地产PE运作特点 (32)

5.2、国内房地产PE发展概况 (32)

5.2.1、国内房地产PE发展历程 (32)

5.2.2、国内房地产PE发展现状 (33)

5.2.3、国内房地产PE运作特点 (36)

6、房地产PE案例分析 (37)

6.1、独立房地产PE――深圳德信资本 (37)

6.1.1、模式一：投资引导基金（FOF、伞形基金） (38)

6.1.2、模式二：伞形基金 (39)

6.1.3、模式三：主动管理型基金 (40)

6.2、凯利房地产PE (41)

6.3、房企旗下PE――金地集团 (42)

4.3.1、金地集团简介 (42)

6.3.2、金地PE计划 (43)

7.3.3、模拟投资的收益敏感性分析 (45)

6.3.4、金地PE投资价值 (45)

6.3.5、资本的募集与认购 (47)

6.4、金地瑞银基金 (47)

6.5、华夏伟业集团私募基金介入房地产开发的时点及个案 (48)

7、房地产PE未来发展趋势 (49)

7.1、数量、规模不断扩大，重要性日益凸显 (50)

7.1.1、融资渠道多元化是房地产行业健康持续发展的必然 (50)

7.1.2、新型的房地产金融中房地产PE最有前途 (50)

7.1.3、房地产PE发展无政策障碍，潜力巨大 (51)

7.2、逐步纳入政府监管，发展趋于规范化 (52)

7.3、成为房地产新投资渠道，机构投资者增加 (53)

7.4、本土房企旗下房地产PE成为主导力量 (53)

7.4、转变获利模式，以核心型、价值增加型PE为主 (55)

1、基本概念

房地产私募股权投资基金，从本质上来说不过是私募股权投资基金的一个分支，其内涵、特征及其运行不能脱离私募股权投资基金的理论及其实践，因此在介绍房地产私募股权投资基金之前，有必要详细说明私募股权投资基金的相关概念。

1.1、PE的基本概念

私募股权投资基金（Private Equity Investment Fund,简称 PE）是金融创新和产业创新的结果，近年来在许多国家已成为仅次于银行贷款和IPO之后的第三大融资方式。在我国，PE引入时间尚短，理论界虽对其已有一定认识，但在法律上还没有明确的定义。

结合国内外文献，可将PE定义为：“以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本，以盈利为目的，以财务投资为策略，以未上市公司股权（包括上市公司非公开募集的股权）为主要投资对象，由专家专门负责股权投资管理，在限定时间内选择适当时机，通过上市、并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构。”

PE的资金来源主要包括机构投资者（主要包括养老基金、捐赠基金、大型企业、保险公司和商业银行等）和个人投资者。在美国，PE的投资者主要包括养老基金、大型企业、金融机构、捐赠基金、保险公司等机构，富裕的家庭和个人的投资只占其中很少部分（10%左右），且大多也是通过家族基金、家族信托等形式来实现。而国内PE的投资者多为企业及个人，包括国内上市公司和跨国企业、政府投资、大型投资企业以及富有的家庭和个人。

1.1.1、PE分类

根据不同的标准，PE还可被细分为不同的种类。主要分类方式包括：按投资阶段分类，资金来源地域分类以及按组织形式分类。

一、广义&狭义PE

根据投资阶段的不同，PE有广义和狭义之分。广义的PE涵盖了企业首次公开发行前各阶段的权益投资，即对处于种子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期和Pre-IP0各个时期企业所进行的投资；狭义的PE是指对己经形成一定规模的，并产生稳定现金流的成熟企业的私募股权投资部分，主要包括成长资本、并购基金和夹层资本。更概括的来说，广义PE 即为创业风险投资基金（即VC，本文简称为创业型PE）和非创业风险投资基金（本文简称

为非创业型PE），而狭义的PE则仅包括非创业型PE。

表1：VC与狭义PE对比

区别VC狭义PE

投资行业多投资于高新科技行业多投资于高成长的传统行业

投资阶段企业初创期成长期和即将上市的企业

投资规模较小，几百万到几千万较大，几千万到数十亿

风险收益高风险、高收益风险、收益相对较低

二、本土&海外PE

按资金来源的地域不同，可以分为本土PE和海外PE。本土PE是指在本国注册、以本国货币筹集资金的基金。而海外PE是指在境外注册、资金来源于境外的，以美元或欧元募集资金的私募股权基金。过去活跃在中国的大部份PE为海外PE，但2009年以来，本土PE 已在规模及数量上超过海外PE，占据我国PE市场半壁江山。

三、公司制&信托制&有限合伙制PE

按组织形式不同，PE可分为公司制PE、契约制/信托制PE及有限合伙制PE。

1、公司制PE，是借用公司的外壳来组织和运作基金的，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。我国公司制PE的运作法律依据主要有《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》、《关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》等。

图1：公司制PE的一般构架