房产测绘作业流程图.doc

房产测绘作业流程

概述：

1.1 房产测绘概念

房产测绘定义：房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，

并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。

房产测绘的目的：房产测绘的目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供

数据和资料。

房产测绘作用：房产测绘作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、

产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、

城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。

1）法律方面作用；

2）财政经济方面作用；

3）社会服务方面作用；

4）测绘服务方面作用；

1.2 房产测绘容与方法

按现行房产测量规，房产测绘的基本容包括：房产平面控制测量；房产调查；房产要素测量；房产图绘制；房产面积测算；变更测量；成果资料的检查与验收；房产测绘成果包括：房产薄册、房产数据和房产图集。

房产测绘作业流程：

市的房产测绘分为预售登记测绘（预测）、产权登记测绘（实测）、房产图测绘和分户图测绘，现简要说明一下这几个业务的作业流程。

（一）、预售登记测绘

顾名思义，预售登记测绘就是在房子没建或是还未建成时，开发商为了回笼资金提前售房而进行的测绘工作，其主要目的是办理预售许可证。开发

商依据测绘单位出具的房屋预售测绘成果报告在市建委办理预售许可证，之

后就可以预售房屋了。

作业流程：

搜集如下资料：

（ 1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；

（2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；

（3）、施工图设计文件审查报告及通知单；

（4）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；

（5）、人防部门批准或备案的人防建设方案；

（6）、中华人民国国有土地使用证；

2.依据规划批准后的设计图，依据房产测量规国标和市地方标准，对房屋的

特征信息进行图上采集计算：

（ 1）、组织作业组相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和难

点，如有无层高不够 2.20 米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为何，飘窗是否落地，阳台是否封闭，有无空间，人防围、环形坡道界定，环形坡道有无计

算面积有争议的地方；垂拔如何处理、设计蓝图与规划许可证相关容是否

相符、经济指标如何指定等等；

（ 2）、提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对房屋的特征信息进行

图上采集计算：把外墙面积线、套部分和分摊部分全部框出，并标注套面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意，蓝图和电子版是否一致，建筑图的平面、里面、剖面是否一致，并且做到随时发现问题，随时解决问题。

3.指定分摊办法：

（1）、与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间的服务围，了解开

发商的分摊意图以及期望的得房率和销售面积；

（2）、仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位的经济指标和产权关系，弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的，以及各个部位的用途和功能区。

（ 3）、对整个项目的图纸和规划许可证有整体把握后，指定本项目的分摊办法，并大致计算各楼的得房率，不符合开发商要求的可以适当调节分摊办法。

最后制定各楼的分摊说明和分摊彩图；

4．填填表器：

依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做CitoRS 和房屋面积测算成果数据生产系统，注意不要漏填、错填；

5.组检查（一级检查），在全面自检、互检的基础上，由作业队的专职或兼

职监察人员对作业成果进行检查；

6.单位检查（二级检查），在一级检查的基础上，由房产测绘的质量检查机

构或专职检查人员进行最终检查；

7.单位验收，各级检查验收过程中发现的问题，应做好记录，并提出处理意

见；二级检查验收工作完成后应分别填写检查验收报告。

8．整理资料、打印成果报告，成果上传备案；

9.保证备案成果及原始资料和过程资料的齐全性，并做到全部归档。

（二）、产权登记测绘

房屋竣工前，需要测绘单位出具符合规划许可的房屋建筑面积报告，房屋

竣工后，开发商要交房以及业主要办理房屋产权证，这些都需要测绘单位对房

屋现状进行现状测量，提供一个准确的面积数据，就是我们所说的实测。实测

面积是业主补交房价款的依据，是交物业费和取暖费的依据，也是缴纳契税和

印花税的依据，更是业主真正拥有房屋所有权面积的体现。

作业流程：

现场踏勘

一般来说，房屋做好外保温以及房屋门窗都安装完毕后就可以进场实测，

现场踏勘的主要目的就是查看现场状况是否符合测量条件，了解项目是否精装

修，以及与开发商沟通进场事宜。

2、搜集相关资料

（ 1）、规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图；

（2）、开发单位的营业执照、组织机构代码；

（3）、建筑工程规划许可证及其附件、附图；（验原件，留复印件）；

（4）、实预测楼号对照表；

（5）、人防工程施工图备案通知单复印件；

（6）、中华人民国国有土地使用证及宗地界址点坐标成果表复印件；

（7）、市门楼牌编号证明信复印件；

（8）、建设工程竣工验收合格证明复印件（建设、施工、监理、设计单位四方的工程质量竣工验收证明；单体建筑300 平方米以上或者投资30

万元以上）；

（9）、房屋预售测绘报告书；

（10 ）、预售合同所附共有部分建筑面积分摊说明复印件；

（11 ）、建设工程竣工测量成果报告书；

3、现场实测

（1）、现场踏勘符合实测条件后就可以进行实测。作业队相关人员制定测量计划，分配好组（一般两人一组）。

（2）、作业队组织相关人员审查蓝图、电子版图以及预测报告，了解各个楼