酒店式公寓前期定位

1999
2000
2001
2002
2003
2004
国内生产总值
上海历年进出口总额
单位：亿元
2000 1500 1000 500 0 1998 547.1 608.95 187.85 1999 2000 2001 2002 2003 2004 726.64 进出口总额
以及亚北等区域内，酒店式公寓 如雨后春笋般上市，尤其是近三
年来，大量新兴的项目成为市场
上耀眼的明星。 代表项目：棕榈泉国际公寓、贡 院6号，光彩国际、东方广场等。
酒店式公寓的市场规模
据统计，到2007年底，北京共有高级公寓
项目142个，其中酒店式公寓有近70个，共提
供近6万个住宅单位，总建筑面积超过300万 平方米。
的 三大典型特征。
投资首选酒店式公
寓
贰
现状与趋势
以北京上海石家庄为例
宏观经济环境
经济发展水平、对外
贸易发展水平与酒店
式公寓的发展呈强相 关。
全国历年ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ内生产总值
单位：亿元
2000-2006年国内生产总值
250000 200000 150000 100000 50000 0 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 102398 89442 98933 116694 136515 209047 172896
客群来源比较多样化。包括中关村大型企业集团工作人员，燕莎-丽都商圈涉外企 业、机构工作人员等在内。 区域内以往的公寓管理并不具备鲜明特色，随着奥运的开幕及结束，城市规划和 大量外租型公寓的持续发展，以及RBD功能的不断成熟和完善，从而形成这一区域 的经营管理特色。
奥运会的举办为这一区域带来了大量外来旅游观光客人，同时也成为这一区域新 的经济增长点。
酒 店
酒店式公寓特征
外延 品质感 服务性 酒店式服务
内涵
+
公寓式业态
专属感 私密性
构筑新的生活方式
酒店通廊式结构
住宅单元式结构
投资产品
融资工具
酒店式公寓特点
价格优势………………………比酒店更低的价格 居住体验……………………… …酒店的居住氛围 物业归属……………………… 拥有私家产权的酒店 地域属性………………大中型城市的商务旅游中心 服务配套……………公寓式的业态，酒店式的服务
第二阶段：使馆区方兴未艾（90年代中期）
■ 随着对外往来日益频繁，外事 活动增加，原有酒店已无法满足越
来越多的外籍人士的长期居住的要
求，此时，一批高档次涉外出租酒 店式公寓浮出水面。其中相当一部
分至今仍然是北京酒店式公寓的典
范。 代表项目：万国公寓、恒川公寓等。
第三阶段：CBD厚积薄发（90年代中后期）
市的发展速度也在加快。在急速增长的同时，酒店式公寓
的市场风险也在积累。
目
录
ONE ■ 概念解析-特征及分类 TWO ■ 现状与趋势 THREE ■问题、风险与机会 FOUR ■ 定位要点 FIVE ■ 案例解析
壹 概念解析-特征与分类
酒店式公寓肇始
酒店式公寓（Service apartment）在中国的兴起最早源 于解决外籍人士在华的居住问题。而提出 “公寓”这一概 念的初衷同样是为了区分外籍人士和本土公民住宅。 到了今天，酒店式公寓作为一种“公寓式的业态，酒 店式的服务”的物业类型。不再仅限于外籍人士居住和使
亚北
北京持有经营类酒店式 公寓 分布
燕莎丽都
街金
融
CBD
区域特征1
燕莎-丽都区域
血统纯正的老牌贵族
以万国公寓、恒川公寓等为首的这一区域作为涉外使领馆最为集中的区 域，成为了北京最早的涉外酒店式服务公寓区，直至今天，万国公寓、 恒川公寓依然是众多驻华使节和办事机构人员的首选。
概 述 区域分布 主流客群 经营管理 发展趋势
■ CBD的发展速度令人惊讶，这一 区域至今仍是中国看世界的窗口。区
域内大量的外资企业进驻，大量外籍
人士对公寓居住场所的要求催生了大 批酒店式公寓。 代表项目：嘉里中心公寓 雅诗阁公寓等。
第四阶段：百花齐放（2000年至今）
■ 随着北京经济的进一步发展， 尤其是申办奥运成功后，包括
CBD、使馆区、金融街、中关村、
从三元桥开始沿机场高速路至四元桥。
驻华使领馆，国际组织驻华办事机构工作人员。 因使领馆租住人员较多，同时也保持一定客群数量，因此在个性 化的专项定制式服务以及安全和私密性方面一直走在北京最前端。 随着使馆区向东北方向扩展，涉外酒店式服务公寓的范围也随之 扩大，整体沿机场高速路分布，且保持稳定发展态势。
内部 装饰
全套家电、配饰、 全套用品、网络/ 西式厨房设施、 监控系统 网络/监控系统
基本家居生活配套
酒店式公寓、酒店、公寓物业类型比较2
项目 酒店式公寓 中小户型 销售，返租，集 中经营 酒店管理公司 酒店 标准间客房
集中持有，依靠经 营获取长期收益
公寓 大小不一定，通常 较大 物业出售，一次性 获取收益 物业管理公司（租 赁部） 比较广泛
大型城市——北京、上海
北京历年国内生产总值
单位：亿元
5000 4000 3000 2000 1000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2169.7 2460.5 2817.6 3611.9 3130 国内生产总值 4283.3
国内生产总值
北京历年进出口总额
单位：亿元
用，市场定位的范围更广，以高档次的品质、高规格的服
务以及丰厚的投资回报在市场上取得了成功。
酒店式公寓与住宅
永 久 居 住
长 期 居 住
中 长 期 居 住
中 短 期 居 住
短 暂 居 住
住 宅
纯 居 住 公 寓 （ 外 交 公 寓 ）
专 门 公 寓 （ 飞 行 员 公 寓 ）
酒 店 式 公 寓 （ 商 旅 度 假 ）
酒店式公寓前期定位要点解析
供给与风险观察
北京成业行
2008年10月
培训目标
壹 了解高级服务式公寓的特征及分类
贰 了解高级服务式公寓的历史、现状及发展趋势 叁 了解高级服务式公寓在开发运营中存在的问题及解决方案 肆 初步掌握高级服务式公寓前期定位的方法 伍 通过经典案例解析学习实战策略
序 言
酒店式公寓（Service apartment）的兴起和成长与中国经 济的发展、对外开放度的提高密不可分。 作为一种高投资回报的不动产，酒店式公寓在北京、上 海、广深等一线城市取得了一定的市场成功，二、三线城
4743 5098
2000 2001 2001 2000 2002 2000
2003 2002
2004 2005 2004 2003 2006 2004
2001进出口总额2003 2002
中国经济增长对酒店式公寓的推动
中国经济的快速增长增强国 外投资者对中国的投资信心
大量外资的涌入
大量外籍人士的到来
第一阶段：公寓式酒店一支独秀（80年代末到90年代中） 第二阶段：使馆区方兴未艾（90年代中期） 第三阶段：CBD厚积薄发（90年代中后期） 第四阶段：百花齐放（2000年至今）
第一阶段：公寓式酒店一支独秀（80年代末到90年代中）
■由于政策限制，80年代末，北京的 酒店式公寓与酒店综合于一体，可以 理解为酒店的长包房。主要为满足在 京外籍人士的需要。 代表项目：丽都饭店、国贸公寓、亮 马河大厦、长富宫饭店等。
金融街中心广场公寓、酒店类物业分布示意
威斯汀酒 店、公寓
金融家公寓 （黄色部分）
丽兹卡尔顿 酒店
亚北 中关村 燕莎丽都
金 融 街
CBD
销售返租类酒店公寓 分布
销售返租类酒店公寓
供应量
建成并基本投入使用的项目：60余个 潜在上市项目：30余个 总建筑面积：250万平方米以上 主要分布区域：朝阳CBD、燕莎-丽都、亚北、中关村、
区域特征2
CBD区域 国际最前沿，领先弄潮儿
该区域是北京市公寓市场规模化发展较早、也最成熟的区域。该地区租 户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予 的租房预算。 以国贸中心为核心辐射 跨国公司高层，公司白领。
概 述 区域分布 主流客群 经营管理 发展趋势
无论资讯还是服务特色，都具有鲜明的国际化趋势。
对酒店式公寓的需求增加
有效推动市场发展
小结
伴随中国经济的快速发展，尤其是在2006年 突破20万亿大关，达209407亿元，对外进出口总
额也快速递增，并在2006年达到1.7万亿美元，创
造了历史最好水平。 国际国内商旅人士迅速增加，造成酒店式公 寓的需求增加，尤其是对高档外租酒店式公寓的 需求逐年攀升。
这一区域作为北京最为发达也最具备规模的商务区域，未来大量高档写 字楼的面市必然为公寓市场带来更多成长空间。而未来即将出现的北京 最顶级公寓“柏悦公寓”，将使得该区域的价值有效提升。
区域特征3
亚北区域 借奥运之力蓄势待发 概 述 区域分布 主流客群 经营管理 发展趋势
亚北区域借助2008年奥运会举办的机会，以及城市规划、基础配套设施的不断完 善，包括荣尊堡等在内，大量酒店式服务公寓兴起。规划中的奥运会商业用地区 域内亦包含了多个高档次的酒店式服务公寓，连同以往的汇园公寓、龙都国际公 寓等，形成了未来北京最具成长潜力的又一个外租公寓市场。 以目前的奥体中心为起点，沿安定路，安立路沿线一直往北。
金融街、东城区、崇文区、宣武区
北京酒店式公寓发展趋势
产品多样化：平层、复式、跃层多种选择
中小户型，高单价，低总价 物业服务多样化 自住与投资相结合
小结
作为国家的政治文化中心，北京凭籍先天优势，大量外国
外地企业、机构纷纷在京设立驻华驻京分支机构、办事处。 由此带来的大批外籍外地高管人员也顺理成章地成为众多 酒店式公寓服务的对象。 在京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华使馆
酒店式公寓开发特征
酒店式公寓占地面积小，单价高，户内 面积小，总价不高，销售周期快，自用、 投资客户均有，能够在城市中心土地稀 缺、地价高的情况下保证开发商的利润。
酒店式公寓与城市综合体
大中城市中心的土地性质多为公建用地，在写字楼
市场高峰过去的情况下，集商业、办公、居住、旅
店、展览、餐饮、会议、文娱等多种功能于一身的
工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要
租住客群。
上海历年国内生产总值
单位：亿元
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 国内生产总值 7450.27 6250.81 4551.15 3688.2 4034.96 5409.76 4950.84
1998
1000 800 600 400 200 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 496.2 515.41 525.1 684.6 进出口总额 946.6
进出口总额
北京历年外商直接投资项目
单位：个
2000 1500 1000 500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 645 1370 1149 1360 外商直接投资项目 1806
外商直接投资项目
北京历年外商直接投资额
单位：亿元
70 60 50 40 30 20 10 0 30.6 17.7 外商直接投资额 62.6 43.4 28.1 32.7
1999
2000
2001
2002
2003
2004
外商直接投资额
北京酒店式公寓发展历程
在北京，酒店式公寓已经有超过15年的发展历程，目 前已投入使用的酒店式公寓项目超过40个。主要集中在朝 阳和东城区（70%以上），大致可以划分为以下几个阶段。
户型
经营 模式 管理 公司 客 户
酒店管理公司
商旅人士、机构 成员
商旅人士、旅游 客户
酒店式公寓、酒店、公寓物业类型比较3
项目
酒店式公寓
酒店
公寓
居住 时间
居住 要求 价格
中长期，较稳定
更舒适，有家的感 觉，安顿时间较短
短期，不稳定
舒适 昂贵
长期，很稳定
非常舒适，安顿时 间长 较低
居中
小结
地段尊贵、配套完善、服务水准高是酒店式公寓
2000
全国历年进出口总额
1998-2004年国内生产总值 2000-2006年进出口总额
单位：亿元
0000 40000 20000 5000 00000
89442
98933 6208
136515 17322 116694 13857 102398 11548 8512
80000 0000 60000 40000 5000 20000 00
建筑综合体的概念正逐渐被接受，作为建筑综合体
的形式之一，酒店式公寓可以充分体现其服务性、
便捷性和舒适性，因此成为开发商的首选。
酒店式公寓、酒店、公寓物业类型比较1
项目
酒店式公寓 豪华出入口、商 务中心、会议 室、娱乐设施、 儿童游乐设施
酒店
纯居住公寓
硬件 配套
豪华大堂、娱乐 会所 设 施 、 健 身设 施 、