如何正确处理房屋交易和不动产登记的关系

如何正确处理房屋交易和不动产登记的关系作者：王小青

来源：《中国房地产业·下旬》2020年第02期

【摘要】本文首先介绍了房屋交易与不动产登记之间的关系，并结合相关实践经验，分别从建立数据实时共享机制等多个角度与方面，深入探讨了优化房屋交易和不动产登记关系的有效实施策略，望对相关工作的开展有所裨益。

【关键词】房屋交易;不动产登记;关系;处理

随着经济社会的持续快速发展，房屋管理与不动产登记面临着更为复杂的新局面，如何妥善正确处理房屋交易与不动产登记之间的关系，实现房屋产权交易及不动产登记高效安全，成为不动产管理事业共同关注的焦点课题之一。

1、房屋交易与不动产登记之间的关系

长期以来，国家高度重视房屋交易与不动产登记管理，先后相继制定并实施一系列重大方针政策，为扎实推进不动产登记与管理提供了基本遵循，并明确了实施不动产管理的具体负责部门与职责，规范了不动产登记管理流程与标准，促进了房地产市场的持续健康发展，为提高不动产登记管理成效奠定了坚实基础。作为房屋市场交易与不动产登记管理的重要管理机构，各级不动产登记管理部门在执行不动产登记管理政策，落实不动产登记监管责任等方面扮演着不可替代的关键角色，其重要职责不言而喻。房屋交易即意味着房屋产权的转移、抵押或租赁，需要对该交易行为的合法性进行监管与审查，做好相应登记备案，具体涉及到房屋产权管理、面积测绘、档案资料存放等环节。房屋交易与不动产登记之间的关系极为密切，二者相辅相成，相互促进，互为前提，缺一不可，共同构成房屋产权管理链条。房屋交易是房屋受让人获取房屋权益的重要途径，而不动产登记则为其提供了事实保障，其房屋产权行为被赋予了合法性。由此可见，房屋交易是不动产登记得以实施的重要基础，不动产登记是房屋交易结果的关键保障。纵观房屋登记管理发展历程，房屋交易与不动产登记均实现了流程上的简化，监管上的高效化。

2、优化房屋交易和不动产登记关系的有效实施策略探讨

2.1建立房屋交易与不动产登记数据实时共享机制

现代科学技术的快速发展，为合理处理房屋交易与不动产登记的关系提供了更为高效便捷的技术手段，大大提高了不动产监管效能。因此，要立足于现代科学技术，构建房屋交易与不动产登记管理信息平台，坚持不动产交易信息互联互通互享，畅通信息沟通交流渠道，充分突出房屋交易与不动产登记信息的时效性价值。在数据共享日志方面，对房屋交易管理实施动态

化更新，统筹整合楼盘信息、交易信息、登记信息等模块之间的关联，在明确各参与部门职责的基础上，实现日志共享。在数据共享网络方面，则可采用专用光缆连接互通等方式，在房屋交易网上签约与不动产登记局域网之间实现共享，避免房屋交易中的时间差，减少交易纠纷。

2.2加强房屋登记数据信息管理，构建协调联动体系

房屋登记数据信息是房屋交易与不动产登记的重要载体，反映着不动产各项活动的来龙去脉，在管理层面必须给予高度重视。要摒弃传统保守陈旧的房屋登记数据信息管理模式，突破僵化固化行为理念的桎梏，自觉运用房屋登记数据信息管理的新思维与新方法，解决不动产登记实践遇到的新难题。对于不动产登记管理部门而言，则要严格遵循国家法律法规规定，明确自身在房屋交易管理与不动产登记活动中的重要职责，对不动产产权信息进行全过程、全方位监督与管理。探索构建不动产登记和交易管理协调联动体系，理顺房屋产权登记、交易管理等环节之间的关系，使各项业务流程更平顺、更便民、更高效。

2.3高效对接房屋查封管理

查封是房屋不动产的特殊存在状态。处于查封状态下的房屋不动产暂时无法实施产权转移，因此不动产登记管理部门必须做好房屋查封管理的无缝对接。在某些特定状况下，不动产登记管理部门需配合司法部门做好查封登记，实施必要的冻结监察手段，其责任重大，一直以来都是不动产管理的難点所在。对此，必须针对房屋不动产所处不同阶段的不同特点，予以区别化、差异化对待。比如，对于已完成不动产登记的房屋，其查封权限归属于不动产登记管理部门，对于已售已备案但未实施登记的房屋，则查封权限归属于房屋交易管理部门。在解除查封冻结时，需预先掌握房屋买卖合同网上签约备案情况，在满足所设定的前置条件后，方可解封。

2.4以委托受理方式实现“一口受理”

房屋交易与不动产登记涉及部门与环节较多，在简政放权、便民高效的原则和优化营商环境的要求下，有必要推行以委托受理方式为主的“一口受理”业务，实现房屋交易、不动产登记、税务申报、信息查询、水电气过户等各环节的高效整合。在此过程中，不动产登记管理机构为受理人，将税务、房管等部门的职能纳入窗口业务，业务申请人无需更换多个业务窗口便可完成房屋交易审批、确权、查档、缴税等一系列业务，大大提高不动产管理效率。在“一口受理”的业务办理模式下，原来申请人的多个业务办理窗口的更换转变为房屋手续资料的流转，有利于房屋管理部门、税务部门、不动产登记管理部门整合业务，更为平稳顺畅地完成各自相应任务。

2.5强化房屋历史档案与电子数据的管理与利用

房屋历史档案全面记录了房屋不动产的各类信息，在处理房屋管理与不动产登记之间关系时，必须强化房屋历史档案管理，探索实施电子数据的管理与利用。根据国家相关部门文件精神，不动产登记资料与房屋交易资料分属不同部门负责管理，前者由不动产登记管理部门负责，而后者则由房屋交易管理部门负责。在具体业务环节中有必要将房屋交易信息、不动产登记信息予以统筹考量，实现房屋历史档案、房屋登记记录的电子化与信息化，不动产登记管理部门与房屋交易管理部门分别留存电子成果，并建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，以房屋登记和交易、产权管理的正常运行。

结语：

总之，当前房屋交易与不动产登记实践中依旧存在着诸多方面的缺陷与不足，制约着房管事业的持续健康发展，因此有关人员应该从房屋交易的客观实际需求出发，遵循不动产登记基本规律，切实统筹二者关系，保障经济发展。

参考文献：

[1]李雅珍，郑君，刘振国.试论我国不动产登记与房屋交易产权管理剥离的有效方法[J].中国国土资源经济，2018，22：39-43.