资产评估方法 教案

第二章资产评估的基本方法

计划学时：4学时

教学目标与要求：

（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；

（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；

（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；

（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。

教学重点及难点：

1．市场法评估资产价值前提及具体方法

2．收益法基本参数确定及其计算公式

3．成本法重置成本及各种贬值的估算方法

教学基本内容：

资产评估有三大基本方法，市场法、收益法和成本法。有人说了，还有清算价格法，但是这个方法只是企业清算时才采用，一般不用，所以资产评估的基本方法一般有三种。如果我考虑现在能卖多少钱，这是市场法；如果我考虑未来它能给我带来多少钱，折成现在是多少，这是收益法；如果我考虑过去我买它的时候成本是多少，或者现在重新买这样的东西需要花多少钱，这是成本法。这三种评估方法各有不同，导致评估结果有很大的不同。所以我们要根据它各自的适用条件来进行选择，还要有机的两两配合，而不能机械的套用固定的模式。

他们各自有哪些特点呢？我们先有总体印象，市场法你需要找参照物直接比较或者进行一系列的调整；收益法要考虑到是有限期呢还是无限期呢，收益每年是等额的还是不等额的；成本法咱们要考虑这成本是复原重置成本还是更新重置成本，成本法计算的时候还要扣除各种贬值，有形损耗是实体性贬值；无形损耗是功能性贬值，在经济上的价值是经济性贬值。

学评估方法大家需要格外重视，各种考试都是考试重点，实

务中间，评估报告的质量如何评估报告如何得到保障，要看选用的评估方法，也就是评估技术怎么样。这章计算公式比较多，并且容易忘记。客观题、综合题题量都较多，后面的评估实务里每每要用到这些公式，又容易忘记，所以要摸索出规律，是重中之重。这章三大评估方法是并列关系，不是包含关系，而且又派生出许许多多方法，咱们教材讲的只是基本评估方法，所以将来你见到剩余法、路线价法不用奇怪，因为三大方法之下各有许多派生方法。学这章的时候，我们要想透它，学习以后各章还要不断的用到这章内容。考试前或者评估计算时都需要查一查。

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。

第一节市场法

一、市场的基本含义

市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。

市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。

二、市场法的基本含义

市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、市场法应用的前提

（一）市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。

（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的

公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。

（三）价格影响因素明确，并且可以量化

这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。

四、市场法应用的基本程序

（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：

1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。

2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。

（二）差异调整

一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。

（三）确定评估价值

根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。

五、市场法应用的具体模式

（一）直接比较法

直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。

这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。

直接比较法可运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同；

例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。

在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格

2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同

被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率

（二）类比调整法

类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。

类比调整法可以运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：

此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：1）取得参照物价格。

2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。

3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。

4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。

这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）

2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似

这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。

这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率

【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）

六、对市场法适用范围的评价