地价动态监测技术方案和工作流程

#市x镇、y镇、z镇

地价动态监测

技术方案与工作流程

AA土地评估有限责任公司

2013年12月23日

目录

一、说明 (1)

二、动态监测范围 (1)

三、工作和技术依据 (1)

四、项目开展时间计划安排及工作流程 (2)

五、技术路线 (3)

六、技术操作流程和方法 (3)

（一）外业资料调查 (3)

（二）动态监测技术程序与方法 (4)

七、项目完成后提交成果内容 (7)

（一）文字成果 (7)

（二）图件成果 (7)

（三）表格成果 (7)

一、说明

建立动态监测的体系与基准地价的工作过程紧密相连，本动态监测技术方案对基准地价工作中有重复的内容不再重复，对相同的依据、规范及工作组织保证及质量保障措施不再赘述。

二、动态监测范围

工作范围：根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007），城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域和重要区段地价动态监测等。规范未对乡镇地价动态监测进行说明。因此本项目参考城市级地价动态监测范围和基准地价范围，建议确定动态监测范围为#市x镇、y镇、z镇基准地价范围内建成区的土地。

三、工作和技术依据

（一）国家、地方政府的法律、法规与政策依据

1.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土资发[2008]51号）；

2. 国土资源部关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知国土资发（[2008]284号）；

3.《国土资源部办公厅关于部署开展2010 年城市土地价格调查与监测工作的通知》（国土资电发〔2010〕68 号）。

（二）地方政府的相关文件

1、《关于做好城镇基准地价更新、调整和城市地价动态监测工作的通知》（川国土资发（2007）101号）。

（三）技术规范与标准

1、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

2、《城镇土地估价规程》。

四、项目开展时间计划安排及工作流程

基准地价与地价动态监测的外业资料收集工作相辅相成，项目工作程序也是采用先外业后内业的工作方式，先划分地价区段，再进行地价分析。经公司组织估价师讨论初步确定本项目工作分以下几个阶段进行：

1、准备阶段：从投标工作开始至合同签订

本阶段主要完成《#市各镇动态监测工作计划任务书》的编写，调查人员培训，编制调查方案，设计调查表格。

2、外业调查阶段：合同签订后约两个月内

本阶段将进行动态监测的外业调查工作。包括调查人员培训、召开领导小组成员会议，获取并确定动态监测范围内的样点数据资料。在划分内业区段的基础上，搜集样点、标准宗地等资料，完善样点调查表、区段登记表、监测点登记表等各类数据。

3、内业分析阶段：合同签订后第二个月和第三个月

本阶段处理监测数据和基础图件，根据监测目标建立地价动态监测指标体系，计算各类指标并对地价状况进行综合分析和评价。

4、成果编汇及咨询修改阶段：合同签订后第三个月

本阶段根据内业分析成果，形成相应的文字、图、表及电子文档资料。包括标准宗地地价评估报告、地价状况分析报告、及专题报告，表格成果和图件成果，以及电子文档资料。

5、成果咨询、修改阶段：合同签订后第四个月

本阶段将形成的初步成果上报规划院审查，并进行核查，最终完善成果。

6、成果上报验收阶段：合同签订后第四个月

本阶段将成果整理、编汇、打印，上报四川省国土资源厅验收。

7、成果提交阶段：合同签订后第四个月

本阶段将修改完善后的标准宗地地价评估报告、地价状况分析报告、及专题报告，表格成果和图件成果打印装订，刻制电子光盘最终一并提交给#市国土资源局。

五、技术路线

#市x镇、y镇、z镇动态监测工作，我们准备对每个镇单独编制动态监测成果。

根据有关规程和#市本标段的各镇特点，#市各镇地价动态监测技术路线为，通过建立监测点，采用评估等手段，收集镇域动态监测范围内不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出综全分析和评价、判断，最后生成相关信息成果。

六、技术操作流程和方法

（一）外业资料调查

由本公司成立专门外业资料调查小组，搜集样点地价资料。为了保质保量，按时完成本次各城镇的地价动态监测项目，我们将外业搜集资料小组分成3个小组分头对各镇进行调查，每个小组2-3人，由土地估价师担任组长负责本区域的调查具体工作安排。

所需资料在基准地价收集资料的基础上，对样点地价资料进行更详细的搜集，对标准宗地进行更深入的了解、填表记录并拍照。

（二）动态监测技术程序与方法

（1）技术程序

①确定地价动态监测的范围；

②划分地价区段；

③建立、采集并处理监测点数据；

④根据监测目标建立地价动态监测指标体系；

⑤计算各类地价动态监测指标；

⑥对城市地价状况进行综合分析和评价；

⑦分别编制各镇地价动态监测报告、图件等成果。

（2）相关技术原则

地价监测点的设立原则如下：

①代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；

②确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；

③稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件，利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；

④标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。