第三章--房地产产权与制度13教学文稿

第三章房地产产权与制度

《房地产经济学》刘新华主编

第一节房地产产权

一、基本理论

产权是指广义的财产权，或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和。

实质是人与物的关系基础上的人与人的关系。

产权分类：

（1）物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（《物权法》2007.10.1施行）

（2）债权：依据合同或法律的规定而产生的权利义务关系。如：买卖、服务、租赁（3）知识产权：人身权和财产权的统一体，是人们对其在科技、文化等领域里创造的精神财富所享有的权利。

物权的特征

（1）物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利。

（2）物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对权。

（3）物权的突出的法律特征是具有追及效力和优先权（物权优于债权）

（4）物权的客体是物。

（5）物权具有排他性。首先，物权的权利人可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权；

其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存

物权与债权的区别：

1 ．物权是绝对权或对世权，而债权是相对权或对人权

债权只能在特定当事人之间发生效力；

2 ．物权是支配权，而债权是请求权；

3 ．物权是独占性的和排他性的权利，而债权不具有排他性；

4 ．物权是优先权

5 ．物权包括追及权

6 ．物权是公开化的权利，而债权具有非公开性；

7 ．物权的设立采用法定主义，而债权的设立采用合同自由原则。

产权与所有权

所有权的特性：1、所有权是对于标的物全面支配的物权(全面性)

2、所有权是具有弹力性的物权(弹力性)

3、所有权是永久支配标的物的物权(永久性)

两者的区别：

1.着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是

解决所有权如何实现的问题。

2.运用的领域不同。产权客体的范围要较所有权更为广泛。

3.所有权是一元的，依法确定的产权则是多元的

（一）房地产产权的基本内容

1.房地产经济关系的法律表现

2.以房地产财产为客体的各种权利总和

3.可分割、可复合

4.可交易

5.要有法律界定、规范、确认和保障

6.要人格化，界定要清晰

（二）土地产权

1.土地所有权

占有权、使用权、收益权

处分权：最核心，最重要的权能。

权利集束

2.土地占有权

3.土地使用权

4.土地收益权

5.土地处分权：出售、出租、赠与、抵押。

6.土地开发权/土地发展权

7.地役权：是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。

为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。

地役权不能独立存在；可无偿，可有偿。

（1）法定地役权：法律规定的义务

我国《物权法》将法定地役权划归相邻关系

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

①不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

②不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

③不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建

筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

④建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

（2）契约地役权

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。《物权法》

8.地上权

又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物（不包括农桑）为目的而使用他人土地的权利。

9.通行权

10.土地重分权

11.土地赠与权

12.土地继承权

13.土地售卖权

14.土地租赁权（在我国租赁期限不得超过20年，超过部分无效）

15.土地抵押权:为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务

人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。（《物权法》）

债务人、抵押人，抵押权人，特征:

（1）房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权同时抵押。单纯以土地使用权为抵押的，则土地一定要来源于出让。

（2）不转移对抵押财产的占有

（3）抵押合同属于要式合同

书面合同

抵押权自登记时设立。

债权债务的主合同失效，抵押这一从合同也自然失效。

16.土地典权

出典人（债务人）承典人（债权人）

17.土地留置权

18.他项权:是我国特有的概念，是指在土地使用权和房地产所有权基础上，创设的针对他人不动产的权利，

如典权、地役权、抵押权等。

（三）房屋产权

1.地产与房产的关系

（1）房产和地产具有相互依存的不可分割的特性

实物形态、价值形态、交易、资本循环、经营管理

（2）房产与地产具有差异性

1）地产可以独立存在

2）生地没有折旧

2.房产权的含义及其主要权能

占有权、使用权、收益权、处分权

第二节房地产产权体系

导入案例

互动提问

一、基础理论

（一）海外房地产产权体系

1.英国的房地产产权体系

（1）永久业权:

（2）租赁业权: 最长可达2000年

（3）地役权:

（4）担保权:

（5）信托权:

13世纪的英国封建社会人们普遍信奉宗教，教徒纷纷自愿在死后把遗产（主要是土地）赠给教会。

英王亨利三世颁布了《没收条例》，规定凡以土地让与教会者，必须经君主及诸侯允许，否则予以没收。

尤斯制：先赠送给第三者，并表明其赠送目的是为了维护教会的利益，第三者必须将从土地上所取得的收益转交给教会。

信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，