2018-2019广州写字楼市场研究报告

广州2017-2018年可租面积、成交面
重点监控城市篇——广州——主要供应商圈
珠江新城有新项目入世，将占比推高至38%，越秀占比20%，琶洲占比17%
70
60
楼盘品质
100
90
50
80 70
珠江新城
60 50
40
40
30
20
10
30
生活配套
0
交通
越秀
20
琶洲
10
0
商务配套
天河北
天河东
珠江新城
琶洲
荔湾
100% 90%
80% 70%
60% 50% 40%
25%
30%
3… 20%
10%
0% 2018-01
25% 24% 2018-02
27% 27% 2018-03
34% 20%
30% 19%
35% 13%
34% 14%
36% 21%
39% 19%
2018-04
2018-05
0~1 1~2 2~3 3~4
截至2018年底，广州商办市场全年成交量364万方，环比下降20%，累计可租面积158万方，环比 2017年上升9%，租金较2017年小幅上涨1%，基本持平
300
4.3
4.2 4.2
250
4.1
4.0 200
158
3.9
150
3.8
3.7
100
3.6
46 3.5 50
3.4
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
0
3.3
累计可租
成交量
租金
33%
42%
9% 天河东
33%
40%
17%
13%
5%
8%
0-2元
珠江新城 2-3元 3-4元
4-5元
5-6元
琶洲 6-7元
7元以上
2018年广州典型商圈去化房源价格段分布
6% 20% 36%
38% 荔湾
12% 26%
36% 23% 越秀
重点监控城市篇——广州——装修情况
重点商圈精装比例皆高于90%，为市场主流产品
名称 中央海航酒店广场
保利中悦广场 猎德中心
珠江国际创业中心 合计
楼盘类型 商住（包含公寓） 商住（包含公寓）
商务中心 商住（包含公寓）
写字楼面积（平方米） 101530 87405 46800 300000 535735
越秀
广州2017-2018年 各商圈供应
天河北 琶洲
天河东 荔湾
珠江新城 越秀
重点监控城市篇——广州——主要成交商圈
2018年全年成交中，珠江新城占比35%，天河北、越秀各占19%
18 16 14 12 10
8 6 4 2 0
珠江新城 琶洲
天河北
天河北
天河东
珠江新城
琶洲
荔湾
越秀
广州2017-2018年 各商圈成交
行业、价格、面积段交叉分析
互联网行业需求量稳定领先，贸易、金融、服务业、文化产业也相对较多，符合一线省会特征 需求面积集中于300以下，租金集中于2-5元/平/天
700
1200
600 1000
500 800
400 600
300
400 200
100
200
0
0
0~1 1~2 2~3 3~4 4~5 5~6 6~7 7~8 8~9 9~10 10以上
2018-2019广州写字楼市场研究报告
广州
待租158万方，去化364万方，租金4.2元/平/天
重点行业：互联网、贸易、金融、服务业、文化
客需交叉分析：面积300平以下占比77%，租金2-5元/平/天占比64%
重点监控城市篇——广州——整体供求
广州四季度累计可租面积环比下降22%，全年环比上涨9%，一线城市中存量比率最低
2018-06 4~5 5~6
2018-07 6~7 7~8
2018-08 8~9 9~10
2018-09 10以上
2018年 广州客需 价格段分布
37% 26% 2018-10
46%
45%
31%
23%
2018-11
2018-12
重点监控城市篇——广州——新入市
广州2018年新入市写字楼4宗，提供53万平新增供应
5% 7% 12%
48%
29% 天河北
4% 7% 13%
46%
6% 10% 19%
49%
11% 8% 24%
46%
31% 天河东
16%
11%
0-100㎡
珠江新城 100-300㎡ 300-500㎡
琶洲 500-1000㎡
1000㎡以上
2018年 广州典型商圈去化房源面积段分布
14% 5% 9%
61%
金融业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保
房地产|建筑业 服务业 商业服务
贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 政府|非盈利机构
2018年广州客需 行业价格段 行业面积段交叉分析
重点监控城市篇——广州——客需分析
价格段趋势 从Q2初开始，2-4元/平/天需求量增多，高价格段需求回落
11% 荔湾
3% 5% 9%
50%
32% 越秀
重点监控城市篇——广州——商圈和价格段交叉分析
珠江新城、琶洲价格实现能力较好，其余商圈成交集中于2-5元/平/天
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
24%
35%
25% 7% 天河北
10% 35%
20% 24%
0~100
100~300
300~500
500~1000
1000以上
IT|通信|电子|互联网 贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 商业服务
服务业
金融业 生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构
房地产|建筑业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保 农|林|牧|渔
IT|通信|电子|互联网 生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 农|林|牧|渔
6.0
5.0
琶洲, 5.1
天河北, 4.6
4.0
越秀, 3.8
3.0
2.0
1.0
0.0
天河北
天河东
珠江新城
琶洲
荔湾
越秀
2018年 广州典型商圈租金水平（单位：元/㎡/天）
重点监控城市篇——广州——商圈和面积段交叉分析
琶洲、珠江新城商圈成交面积稍大，其余商圈主要集中在300平以下
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2% 49%
50% 天河北
6% 66%
4% 34%
8% 58%
28% 天河东
62%
34%
珠江新城
琶洲
精装修 简装修 毛坯
2018年广州典型商圈供应房源装修情况占比
8%
83%
8% 荔湾
3% 68%
30% 越秀
重点监控城市篇——广州——客需分析
重点监控城市篇——广州——热力分布趋势
供应有骨架拉大的趋势，但短期内仍与成交相同，集中于传统商圈
供应
广州2018年供应和去化房源热力分布
去化
重点监控城市篇——广州——各商圈租金水平
租金水平稳中有升，珠江新城持续领先，天河北及越秀较为平稳，琶洲上涨强劲，已成为第二高价 商圈
8.0
7.0
珠江新城, 6.9