房产交易风险及对策(附案例)

房产交易风险告知书

房屋买卖，特别是二手房买卖交易流程较为复杂冗长，对于没有购房经验的人来说往往不知从何把握交易进度，因此交易风险很大，此时有信誉的专业中介机构代为办理整个房屋交易的流程显得尤为重要。那么，一般的交易流程是怎样的呢？通过一幅图来揭示二手房交易流程。

从图可看出，买方主要交

易程序有：选房-签订合同

-支付房款-办理过户-取得

房产证。那么最大风险往

往在于支付房款这个阶段，

如何保证支付的房款不会

石沉大海？

从图中可以看出，买方购

房有两种付款方式，一种

是一次性付款购房，另一

种是按揭贷款购房，那么

两种付款方式有何不同，

又会分别有哪些风险？应

如何规避风险？

一、一次性付款

1定金。买方在中介的介

绍下选定意向房源，与房

屋产权人签订房屋买卖合

同，支付购房定金。然而

支付的定金如何确保其安

全？

买家在支付购房定金前，必须要求经纪人核查交易房屋的产权情况，

有无银行抵押，抵押份额多少？有无被查封？有无二次抵押给个人？

是否存在违建？是否附租约等等情况。

保值地产在此提醒，如存在以下两种情况买方应拒绝支付定金：

（1）房屋已被法院或其他部门查封；被查封房屋是无法过户交易的，

应拒绝支付定金并要求卖家承担违约责任。

（2）房屋存在二次抵押登记；房屋存在二次抵押，大多数情况是屋主

因债务原因将房屋抵押给债权人，因此定金前务必要求屋主注销二次

抵押登记。

同时，为确保已支付的定金安全，保值地产建议，将支付的定金交由

有信誉的第三方监管（如大型中介公司），待交易完成后方由第三方支

付给卖方。

2首期楼款。

买卖双方签订房屋买卖合同后，买方按约定应先支付首期楼款。然后在支付首期款后至房屋过户并出新房产证前有一段空白期，那么已支付的首期楼款又该如何保证其安全？在此，保值地产告知买家，在支付首期楼款后，如卖家有债务在身，其名下房产有可能被债权人向法院申请查封，导致房屋无法继续交易。或者房屋尚欠银行贷款未还，卖家收取首期楼款后因自身原因携款潜逃的情况出现。

规避方法：买家将首期楼款支付到监管账号，待房屋交易完成后方由监管方支付给卖家。

3尾款

购房尾款应于房屋过户后方支付给卖方，具体支付时间是何时比较合适？

保值地产告知，在申请过户后需7个工作日才出新房产证，因此建议买家应在取得新房产证后支付尾款，而不是在申请过户当天就支付。

二、按揭贷款

和一次性付款相比，买家按揭贷款购房所需时间更长，程序更复杂，风险因此也更高。

和一次性付款一样，买家支付购房定金前必须要求经纪方核查房屋信息，在确认房屋产权清晰无纠纷的情况下方支付购房定金